盈利下降超四成，中海依旧认定住宅开发是好生意

　　（文张志峰编辑马媛媛）房地产的寒冬，连素有利润王之称的中海地产也扛不住了。
　　日前，中海发布2022年业绩报道显示，企业去年营业收入1803。2亿元，同比下降25。56；毛利率21。29，同比下降2。25个百分点；合约物业销售额2947。6亿元，同比下降20。
　　盈利方面，企业去年归母净利润为232。6亿元，同比大幅下降42。06。
　　需要指出的是，这不仅是其营收、利润同时连续第二年下滑，更是企业上市30年来，下降幅度最大的一年。
　　2021年同期，企业归母净利润为401。55亿元，降幅8。54。
　　不过对于未来楼市，董事长颜建国依旧有着近乎盲目的信心。
　　他在业绩会上称，近几年房地产市场进入转折期，叠加疫情的影响，不确定性较大。但这些扰动因素，都不会影响中海的长期战略目标，有信心成为世界一流不动产开发运营商。
　　2023年销售目标增速超20
　　对于2022年销售、营收、利润等业绩全方位大幅下滑的原因，颜建国直言，疫情反复等因素，影响了销售和工程进度，结转收入相应减少，这使得毛利率有所下降，另外在财务上也做了一定的减值拨备。
　　不过2022年企业依然凭借2947。6亿元销售额跑赢同行，位列行业第五名，权益销售额排名更提升至第三位。
　　其中，中海在北京、天津、广州、深圳、厦门、杭州、香港的销售额均超过百亿元，北京更是一骑绝尘，销售达493亿元。
　　分区域来看，北部大区是为中海销售额贡献最多的地区，期内销售额达773。4亿元，占比26。2，其次是南部大区及东部大区，分别实现销售额559。9亿元及494。9亿元，分别占比19。0及16。8。
　　同时，2022年中海继续加强销售回款，当中北京、广州、深圳、杭州、厦门及天津销售回款理想，各城市均超过100亿元。
　　特别是根据克而瑞发布的房企2023年一季度销售数据，中海全口径销售额835亿元，同比大增73；权益销售780亿元，升至行业第二，距离第一的保利仅差不到20亿元，为企业带来了极大的自信。
　　因此当同行们主动降速，普遍不再披露全年增速目标，把活下去保交付现金流放在首位时，颜建国却坚持强调今天、明天、后天的业务结构方向不会变，无论从利润贡献、周转速度来看，住宅开发仍然是好生意。
　　他表示，中海会坚守主航道，为住宅开发核心业务配置90以上的资源。
　　中海行政总裁张智超顺势披露了2023年销售增长目标20，这也是今年所有主流大房企中，增长目标最明确、最积极的。
　　对于20的增幅，有投资人继续追问这是否是保底概念，内部目标是否更高？
　　张智超表示，公司全年货量7900亿元，行业领先，且还没有包含今年新增投资所产生的货量供应，这是今年销售增长20的底气所在，我们内部肯定有更高的目标。
　　拿地目标金额超1200亿
　　中海的信心在土地市场同样得以体现。
　　财报显示，在土拍遇冷的2022年，中海逆市新增土地储备40宗，购地金额1107。2亿元，新增货值2139。4亿元。
　　其中，北上广深四个一线城市占据了48。1，将近一半。
　　要知道，除公开市场拿地外，中海作为央企，同时肩负着帮忙化解行业危机的社会责任，2022年收并购投入106。6亿元，不过其收购标的同样集中在广州、上海、成都等核心一线城市，时常被指低价捡漏。
　　截至2022年末，中海土地储备为4389万平方米，若加上联营企业中海宏洋的土储，中海系列公司的储备将达到6842万平方米，这也是企业将销售增速目标定在20高位的底气所在。
　　对于2023年土地市场投资，中海管理层表示，在现金回款比较好的情况下，今年的投资仍将相对进取，拿地金额规划了双位数的增长。过程中会结合销售、现金收入及公司财务状况来实时调整和安排，同时将继续寻求并购机会。
　　这意味着，企业今年的购地金额将在1200亿元以上。
　　值得一提的是，在保持住宅开发为主业的基础上，中海商业项目也有所突破。
　　2022年，中海商业物业收入达52。6亿元，在疫情影响之下同比微增1。8。
　　期内，中海新增15个运营商业项目，包括5个购物中心、1栋写字楼、6家星级酒店、3栋长租公寓，新增商业运营建筑面积88万平方米。
　　短期内无偿债压力
　　财务方面，中海也充分利用了作为央企的融资优势。
　　2022年，在全行业普遍融资不畅的背景下，中海依旧稳定获取融资943。2亿元，其中境内发行债券合共285亿元。
　　境外融资方面，房地产行业境外债券断崖式下跌的行情也未能影响中海，全年于境外共新签200。4亿元的贷款。
　　其中，在香港与12家银行签署121。1亿港元的五年期银团贷款，是去年全行业房股金额最大的一笔银团贷款。另外还有一笔1亿英镑可持续发展表现挂钩俱乐部贷款，为中海境外首笔绿色融资。
　　截至2022年末，中海的总借贷金额为2703。9亿元，包括银行及其他借贷为1655。6亿元，担保票据及公司债券为1048。3亿元。平均融资成本仅为3。57，处于行业低位。
　　其中，一年内到期的借贷金额393。6亿元，占总借贷的14。6。
　　相比之下，中海手持货币资金多达1103亿元，是为数不多的有千亿货币资金在手的房企，短期内无明显偿债压力。
　　这也是企业欲强行逆势扩张、大胆抄底的根本因素。
　　但令人担忧的是，房地产开发虽说是政策敏感型行业，同样受市场供需关系决定，若短期内市场并未好转，而企业消耗大量资金增加库存，再强的财务底蕴同样无法硬抗。
　　同时，楼市下行周期逆势扩张，将另销售端压力倍增，快速增长的渠道费用和分销费用也将另企业盈利能力大幅削减。
　　数据显示，中海2022年在营收大幅下降25。56的前提下，分销费用就超过39亿元，反而较上年略微提升3。7。
　　并且收到大幅举债影响，企业财务费用同样大幅提升22。