终于等到你，金华开发区山嘴头未来社区206亩地块挂牌出让

　　9月21日，浙江省土地使用权交易网公布了玉泉溪以东、李渔路以南、规划浦江街以西、环城南路以北220亩地块的出让信息，即金华开发区山嘴头未来社区地块。
　　地块东至规划浦江街，南至环城南路，西至玉泉溪公园，北至李渔路；地块总出让面积146905。2平方米，约220亩；其中出让用地面积137640。8平方米，约合206亩，地块总起价13480元，总价18。5亿，以最大容积率4。4计算，该地块的起始楼面价为3064元。地块将于10月23日公开出让。
　　地块实景图
　　整个地块分为S1、S2、S3三个子地块，用地类型包括居住用地、商业用地、商务用地、医疗卫生用地、社会停车场用地以及道路用地。
　　地块红线图
　　S1商业、商务地块
　　S1地块靠近李渔路，为商业、商务用地，地块面积6914。1，共10亩，约占整宗地块的5。地块容积率为4。04。4（商业功能计容积率建筑面积2400平方米），建筑密度35，绿地率10，建筑限高90米。
　　该地块需配建5G通信基站一处，建筑面积不少于30平方米。该地块内商务功能建筑面积自持比例不低于50，可销售部分分割单元建筑面积不小于300平方米。
　　以商业建筑面积2400，商务部分自持比例50计算，估算S1地块实际可销售面积3730。
　　S2居住、商业、商务和医疗用地
　　S2地块为居住、商业、商务和医疗卫生用地，包含安置房、人才房。地块面积72615。3，共109亩，约占整宗地块的52。8。地块容积率为2。52。8，建筑密度45，绿地率30，住宅建筑限高3680米。
　　S2地块安置住房建筑面积不少于114000平方米，回购价格为14572元平方米，土地用途为居住用地，需回购安置房附属地下车位294个且集中布置于本地块地下空间，回购安置房附属地下车位价格均为120000元个。
　　人才用房建筑面积不大于42000平方米，户型建筑面积不小于80平方米套，土地用途为居住用地，精装修销售；
　　可售商业建筑面积不大于4500平方米；
　　地块南侧需配建社区卫生服务中心，建筑面积不少于6000平方米；
　　需配建公共厕所1处，建筑面积不少于120平方米；
　　需配建一处开闭所，建筑面积不少于100平方米；
　　需配建邻里中心，建筑面积不少于22285平方米（其中社区菜场功能建筑面积不少于2000平方米，社区党群服务中心建筑面积不小于1000平方米，全龄活动中心建筑面积不小于3000平方米、社区图书馆建筑面积不小于1000平方米、居民健身设施用房建筑面积不少于3000平方米，以及幸福学堂、社区食堂等未来社区九大场景用房）。
　　以上内容中，在项目竣工验收合格后十个工作日内将卫生服务中心、公共厕所、邻里中心等共计建筑面积不少于28405平方米，产权无偿移交给金华经济技术开发区管委会，回购车位198个，回购价格120000元个。
　　以最大容积率2。8计算，估算S2地块安置住房用地面积约40714，约61亩；人才用房15000，约22。5亩，社区服务用地10145，约15亩。计算车位成本后，回购金额约65232万元。
　　S3居住、商业、商务用地
　　S3地块位于这个地块的南侧，北邻规划丹溪路，南邻环城南路。地块面积58111。4，共87亩，约占整宗地块的42。2。地块用途为居住、商业、商务、社会停车场和城市道路用地，地块容积率为2。73。0，建筑密度50，绿地率30，住宅建筑限高3680米，商务100米。
　　地块需配建人才用房，计容建筑面积不大于111780平方米，户型建筑面积不小于80平方米套，土地用途为居住用地，精装修销售；
　　需配建网红大楼，建筑面积不大于28000平方米，土地用途为商业、商务；可售商业建筑面积不大于2000平方米；
　　需配建社会停车场使用面积不少于2000平方米；
　　需配建邻里中心，建筑面积不少于22600平方米（其中必须含物业管理用房及经营用房不少于2600平方米，运动健身场馆不少于4000平方米及其他未来社区九大场景用房）；
　　地块西南角需配建9班幼儿园一所，建筑面积不少于3500平方米。
　　以上内容中，在项目竣工验收合格后十个工作日内将幼儿园、社会停车场、邻里中心（除物业管理用房及经营性用房外）共计建筑面积不少于23500平方米产权无偿移交给金华经济技术开发区管委会，回购车位140个，回购价格120000元个，具体情况详见《金华经济开发区山嘴头未来社区项目开发建设协议》。
　　该地块内商务功能建筑面积自持比例不低于50，可销售部分分割单元建筑面积不小于300平方米。
　　以最大容积率3。0计算，估算S3地块社区服务用地以及幼儿园地块等用地面积约7833，约12亩。以商业建筑面积2000计算，商务自持比例50计算，S3地块商务用地可销售面积约4333，约6。5亩。计算车位成本后，回购金额约1680万元。
　　地块效果图
　　通过对每个地块的实际可售面积以及成本回收开看，粗略估算，此次山嘴头地块的实际起始价约为17738元，实际可售商住部分起始楼面价约为5913元。
　　相比于隔壁保亿天润华府项目的12213元的楼面价，山嘴头地块的楼面价显得略低，但仔细分析，实则不然，山嘴头未来社区地块拥有大量的安置性住房和社区服务以及幼儿园的建设，单单是这些配套，建筑面积就超过了五万方。此外，大量的人才房也使得后期项目的部分产品售价得到制约。
　　大地块、大体量、高总价、复杂的规划条件，以及未来社区概念的建设，注定了山嘴头地块的不平凡，拿地的房企门槛也无形地提升了。
　　自浙江省首批24个未来社区试点，已经过去一年多时间，其中金华市开发区山嘴头社区、永康田川社区、义乌下车门社区成功入选。
　　在24个试点里，截止2020年上半年，浙江省已经有12个项目有土地成交，其中9个在今年上半年出让，涉及地块13宗，总出让面积1234。5万方，成交金额达到393。79亿元，其中就包括义乌的下车门区块，分别于今年3月和6月由建投和华润拿下。
　　在下半年中，此次挂牌的金华山嘴头未来社区也是金华挂牌的又一未来社区重磅地块。地块将于10月23日以网拍的形式公开出让，届时我们也将持续关注。