天津海河教育园区的区域分析及在售楼盘优劣分析

　　天津是个有趣的城市，市区和滨海各自为中心，双核并行发展。
　　其中市区这个核最大，所辐射范围最广，房价按距离市区远近层层递减。
　　但唯有一个板块特殊海教园。
　　它以教育为底，地铁、生态和大公建为辅，房价高出周边五六千，成了远近闻名的红利之地。
　　甚至还传出了一个说法：下一轮周期，海教园会领涨全城！
　　01hr从冷到热，看海教园惊人蝶变
　　细究起来，海教园不算是一个新人。它从2008年教育部特批成立，至今已有十一个年头了。
　　虽说地位倍儿高，被誉为天津教育第七区，是教育部直属高等教育示范区。
　　定位为我国职业教育改革创新示范园区、天津市高端科技研发创新示范区、海河南岸生态宜居示范社区，是整合优质职业教育资源、形成教育高水平聚集发展的高地。
　　但前些年并不很受买房人待见，存在感极弱。
　　板块内第一个项目是融创中央学府，2011年首开价格才7300元平米起，均价8700元平米。
　　随后仁恒进驻，开发了仁恒滨河湾，精装高层9680元平米起，均价13000元平米。
　　虽说把房价往上拔了拔，但奈何那时偏远的印象太根深蒂固了，而且要想把一个板块炒热至少得四五家房企，两家毕竟能力有限。
　　真正让海教园板块名声大噪的是2016年3月份的那一场场密集火拼。
　　十天内接连卖地6宗，共计揽金超62亿元，且引得鲁能、仁恒、龙湖、旭辉等众多大牌房企为之大打出手。
　　再加上，海教园管委会与南开中学签约、天南大迁入海教园新校区等，多重利好叠加，让海教园火爆蹿红，成了全市最闪亮的星。
　　房价也随之进入疯涨通道。2014年，成交均价10297元平米；2015年，10982元平米2018年，20568元平米。
　　5年间，海教园房价上涨了99。7！近乎翻倍！涨幅较津南区高出了35个百分点！
　　02hr海教园的王炸就是学校，海教园从出生就含着金钥匙，教育部直属高等教育示范区、天津市科技研发创新示范区，是一个独立区域，园区自主管理。是除了市内六区以外独立存在的天津第七区。
　　在该区域内买房的家庭其子女可免试接受南开学校九年一贯制教育海教园行政划分上与天津市内六区平级，持有园区学籍和户籍的海教园居民享有独立的升学资质。
　　园区2009年启动建设，园区规划总占地面积37平方公里，绿化率高达50以上。整个园区整体规划形成一廊两翼的布局，一廊指的是宽1公里、长6公里的中央生态绿廊。
　　整个区域规划很低密，人文氛围好，目前海教园进驻以天南大为代表的各大院校共计13所。
　　同时海教园对于基础教育也非常重视，还规划了6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中，其中九年一贯制的南开学校已于2017年正式投入使用。
　　加之北临国家会展中心特大规划利好，永旺梦乐城、吾悦广场等商业也环绕四周，整个片区科教文卫一应俱全，居住生活很舒服。
　　海教园在售项目
　　这些楼盘详情，下面咱们就一一看过来：
　　01hr拍地地块公布案名：中海锦城、锦绣大家
　　1。中海锦城
　　由中海地产操刀，1。35容积率，4层叠拼7层洋房设计，目前公布户型有8489，价格约2。1万左右。
　　中海锦城海河教育园区小户型洋房，双地铁南开学籍！
　　【开发商】：中海地产
　　【单价】：2。2万左右，84平米180万左右。
　　【面积】：洋房两居84平米，三居89平米
　　【产权】：70年产住宅
　　【交房时间】：2021年10月
　　【装修】：毛坯交房
　　【产品类型】：洋房7层到顶
　　【容积率】1。35
　　【绿地率】40
　　【供暖】：地采暖
　　【车位】：1：1
　　【建筑风格】：经典学院风
　　【商业配套】：
　　2公里永旺梦乐城14万平米城综合体
　　【学校】：
　　海教园南开学校（九年一贯制）
　　【医疗】：海河医院，环湖医院
　　【交通】：在建地铁1号线延长线，6号线二期
　　公交808655652705雅言路天桥站
　　【物业】：中海自持物业
　　2。锦绣大家
　　由首入天津华宇集团和雅居乐集团携手打造，项目共规划51栋，69层到顶，构建面积约77129洋房，价格2。1万。
　　【片区】：津南海河教育园
　　【楼盘】：华宇雅居乐锦绣大家
　　【户型】：77，89，110
　　【售价】：21000元77平米特惠价格155万起。
　　【装修】：毛坯
　　【产权】：70年
　　【交房】：2022年6月
　　【交通】：
　　1、紧临地铁6号延长线（建设中，预计2021年通车）
　　2、公交车205、655、224、705、131、615等多条线路
　　3、距离天津大道，津沽公路仅需5分钟，去各个板块方便快捷。
　　【教育】得天独厚的教育优势！南开学校九年一贯制，优质学区片，可报考市区的高中。
　　园区内规划的6所幼儿园，3所小学，2所初中，1所高中
　　【配套】：项目地块自带海教园唯一综合商业配套，开车10分钟半径内，2所三级甲等医院，辛庄永旺。5分钟生活圈新城吾悦广场，恒大商业街，月坛购物中心
　　【优势】
　　1区域内唯一一个没有不利因素的地块
　　2一万平米的景观示范区
　　3项目地块自带海教园唯一综合商业配套，与项目仅一路之隔
　　4总价低，海教园新品质高性价比楼盘
　　5项目以水景为主要元素，打造7多种景观节点，突显东方园林意境
　　3。路劲赞成
　　路劲赞成10、2224楼在售，建筑面积为90和106三居户型。
　　小高层均价20000元，洋房均价22000元；
　　洋房46楼少量余房，建筑面积90和116三居，1梯2户；
　　预计2021年4月底交房。
　　路劲赞成【价格】：2000022000元90平米178万起【属性】：70年产权住宅【户型】：小高层86平米两室两厅一卫，洋房90平米三室两厅一卫、116平米三室两厅两卫【装修】：毛坯【梯户】：小高层1T2，洋房1T2【绿化率】：40【物业】：路劲物业【车位】：约1：1【交房时间】：预计2021年6月【核心卖点1】：距离南开中小学（九年一贯制）1。6公里，10分钟步行可达【核心卖点2】：7层小高层11层洋房低密社区【核心卖点3】：低总价、低首付50万以内入住海教【交通】：公交车655、704、705东、652、629、808等多条线路紧邻天津大道，津沽公路，津港高速，至市区仅需10分钟【教育】得天独厚的教育优势！南开学校（15、78年级已开学）学片，只要分数够，就可报考市区的高中。规划的6所幼儿园，3所小学，2所初中，1所高中【配套】：开车15分钟半径内，2所三级甲等医院。5分钟生活圈辛庄永旺梦乐城、新城吾悦广场，项目自带2000平米自持商业
　　仁恒滨河湾
　　仁恒滨河湾已经售罄
　　融创中央学府
　　融创中央学府已经售罄
　　雅居乐御宾府雅玥
　　雅居乐御宾府雅玥小高层。【雅居乐御宾府雅玥】【片区】：津南海河教育园【楼盘】：雅居乐御宾府雅玥【户型】：首开户型95。102。115。120。（15到顶小高层，31层到顶高层）【均价】：2000021500【装修】：毛坯【产权】：70年【交房】：2022年3月【交通】：1、紧临年底通车的地铁1号线延长线2、公交车808、705、629等多条线路3、项目地块紧邻津沽公路，距离天津大道仅需3分钟，去各个板块方便快捷。【教育】得天独厚的教育优势！南开学校（15、78年级已开学）学片，孩子只要分数够，就可报考市区的高中。规划的6所幼儿园，3所小学，2所初中，1所高中【配套】：开车15分钟半径内，2所三级甲等医院，辛庄永旺。5分钟生活圈新城吾悦广场，恒大商业街，月坛购物中心，小区自带1950平米商业。【物业费】：3。5元左右雅居乐私家物业加绿地物业（去年已收购绿地物业）。雅居乐全国地产百强位列18，地产和物业双上市公司！！海教园唯一的纯7层洋房社区！售楼处，样板间已呈现，欢迎莅临。
　　鲁能泰山7号
　　鲁能泰山7号A区叠拼别墅在售，4层到顶，主推148上叠、158下叠，上叠均价22000元，下叠均价24500元。B区洋房68楼98户型、133户型共计236套，均价21000元。叠拼为现房，洋房最晚2020年入住。
　　仁恒海河院
　　仁恒海和院南苑和北苑洋房产品在售。北苑洋房4、8、1213、1617号楼在售，面积147、168，毛坯交房，均价23000元；南苑洋房主推24、26、27、28、30、31号楼，户型约129，138，145，158，带装修，均价2200023000元。
　　阳光城文澜府
　　阳光城文澜府项目洋房12、13在售，67层到顶，户型88105平米，均价2150021600元。
　　景瑞翰邻
　　景瑞翰邻目前洋房在售楼座为1、5、20、22、25，67层到顶，1梯2户，户型面积为95、110、130，均价21000元起，项目预计将于2020年5月底前交房。景瑞翰邻海河教育园区价格最合适，交房最早的洋房
　　【片区】：津南海河教育园
　　【楼盘】：景瑞翰邻
　　【位置】：雅馨路与津南换线交叉口（新南开大学旁）
　　【户型】：户型：95、110、130平米三居室
　　【均价】：2100022000
　　【装修】：毛坯、精装
　　【产权】：70年
　　【交房】：2020年5月31日（上学的客户可以提前办理入学手续）
　　【物业费】：3。3元
　　【交通】：
　　1、紧临规划的地铁6号线（2020年动工）
　　2、公交车205、655、224、705、131、615等多条线路
　　3、距离天津大道，津沽公路仅需10分钟，去各个板块方便快捷。
　　【教育】得天独厚的教育优势！
　　南开学校（15、78年级已开学）学片，孩子只要分数够，就可报考市区的高中。
　　规划的6所幼儿园，3所小学，2所初中，1所高中
　　【配套齐全】：
　　开车15分钟半径内，2所三级甲等医院，辛庄永旺。
　　5分钟生活圈新城吾悦广场，恒大商业街，月坛购物中心，小区自带商业。
　　天悦风华
　　天悦风华三期洋房景尚花园1、2号楼在售，面积约105三居，均价21000元。预计后期加推洋房房源，面积90。
　　龙湖天宸原著
　　龙湖天宸原著住宅已售罄，纯一层临街现铺，建筑面积约45108，200万起。二手房成交价格21000元。
　　雅居乐御宾府
　　雅居乐御宾府现有电梯洋房在售，7层到顶，户型建面约112、129，140，均价2300024000元。预计2020年9月入住。
　　最后来做一下总结从和中心城区关联度上看，海教园并不算很疏远，仍可被纳入环城组团的行列。再加上公路交通本就很通畅，又有地铁6号线二期加持，完全适合市区外溢的刚需及改善。在市政基础设施及城市配套方面，海教园本身底子不错，也可借助咸水沽原有的资源，整体上可以打优。正确理解海教园定位很重要，不神话、不贬低。像南开学校的教育质量问题，也应客观理性看待，毕竟底子在那了。多跟同总价的环城板块比较，不要跟市区比较。新校区，关键还是看校长，教学质量一定会稳步提升的。个人认为目前定价确实稍微高了些，合适的性价比可能在洋房22。1万元。但也没有办法，毕竟楼面地价已经达到1万元，存在即合理。那唯一的解决方案，就是多关注项目本身，多看产品品质能不能符合这个价格水平。很多人会拿咸水沽的价格和海教园比较，据此认为后者定价偏高。可我们应该认识到，现在咸水沽销售的主力，是富力、世茂、蓝光、龙湖的项目。龙湖价格并不比海教园低多少；前三个项目则是很多年前拿的地，成本自然很低，而且容积率高，产品类型也不一样。早期入手海教园做投资的朋友，耐心持有吧，前景是光明的，道路是坎坷的，要有耐心，等待更多利好兑现吧。来天津安家的青年外地人，考虑孩子上学问题，海教园其实还是一个不错的选择，兼顾教育质量与居住品质。海教园最大的一个优势是自然生态环境，中心城区东南部的改善客群，喜欢这种花园城市的、偏安静的居住体验，可以考虑在此改善居住条件。未来海教园价格还能不能涨，其实并不是由海教园的开发力度决定，而是由大市决定。不可能出现其他板块不涨就海教园涨，也不会其他板块都涨就海教园不涨。如果还想聊聊天的可以加入天津房产信息与众多朋友一起聊。
　　愿大家买到自己满意的房子，安居才能更好的乐业。