多地下调公积金贷款利率！月供能省多少钱？

　　作者丨雷晨、孔海丽
　　编辑丨李新江、包芳鸣、刘巷
　　图源丨图虫
　　今年以来，房地产市场出现了一定程度的下滑，并引起了一些引起社会关注的问题，但目前来看，引起关注的风险事件都得到了妥善化解，房地产市场也开始看到向好的信号。
　　同时，国家层面针对居民购房，在按揭贷款利率方面持续支持，多次通过下调LPR的方式降低居民购房负担，楼市成交数据也在上半年增速见底，并呈现出逐月回升的态势。
　　记者注意到，在节前一系列政策大礼包的刺激下，国庆节前的最后一个交易日，地产板块整体涨幅居前，天房发展、海泰发展、天保基建和荣丰控股等多只个股涨停，权重股保利发展、万科A涨幅近4。
　　那么，房地产板块后市将会何去何从？广发证券房地产行业首席分析师郭镇在接受21世纪经济报道记者采访时表示，未来一段时间行业仍将处于修复阶段，行业分化趋势仍将持续，布局契合的房企将随之获得销售恢复。
　　政策助力市场企稳
　　十一之前，中央接连发布3条行政政策：
　　9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定在2022年底之前，放宽对2022年68月新建商品住宅价格环比、同比连续下降的城市的利率限制，当地政府可自主决定维持、下调或取消首套房贷款利率下限，二套房维持当前规定。
　　9月30日，人民银行宣布自2022年10月1日起，5年以下（含）和5年以上首套住房公积金贷款利率分别下调至2。6和3。1（均下调15bp），二套利率政策不变。此次下调为15年8月以来第一次下调，目前首套公积金贷款利率为历史最低点，可进一步释放部分刚需需求。
　　9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，规定2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在出售后1年内于同城重新购买住房的纳税人，对其出售时的已缴个税予以退税优惠，其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴个税，小于的按金额比例退还。
　　实际上，自7月以来，中央层面就地产问题进行了多次表态，明确稳市场、稳预期、稳经济的行政目标，7月28日政治局会议、8月31日国务院常务会议均提出，要用足用好政策工具箱，用好信贷政策，完成保交楼、稳民生的重要责任。
　　郭镇认为，9月底中央层面的一系列政策，将会进一步释放正向的行业信号，通过利率下调以及税费减免等方式，进一步降低居民购房成本，提振市场信心，促进行业整体重新进入量、价、预期的良性循环。
　　930一系列支持政策的落地，有助于市场复苏企稳，未来一段时间行业仍将处于修复阶段，行业分化趋势仍将持续，随着政策改善，二线及中能级城市市场将获得较大改善，布局契合的房企将随之获得销售恢复。叠加行业利润率改善，将会显著提高龙头房企ROE水平，强信用大布局低估值的龙头企业本轮具备中长期投资机遇。
　　与此同时，行业销售数据在4月见底之后，逐步企稳，统计局全国商品房销售金额增速4月为46。6，至8月降幅收窄至19。9，百强房企数据从4月59。2，收窄至9月的26。5。
　　多地下调公积金贷款利率据21世纪经济报道记者不完全统计，从国庆节假期第一天至今，包括湖南省、河南省、安徽省、东莞市、南京市、杭州市、无锡市、宁波市等纷纷官宣下调首套房公积金贷款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2。6和3。1。
　　另一方面，部分城市放开首套住房贷款利率下限意味着，符合条件的城市首套房商贷利率有可能低于4。1。
　　公积金贷款与商业贷款双管齐下，降低购房者实际购房成本，叠加近期一系列针对换房需求的促进措施，稳楼市政策正在全方位深化。
　　直击购房成本
　　执行新的公积金贷款利率后，对于首套购房者来说，将实实在在省下一笔购房成本。按照一笔100万元，年限30年的公积金贷款来计算，首套房新利率下，等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。
　　所有城市首套房公积金贷款利率调整的时间界限均为10月1日，尚未购买首套住房的刚需群体将从10月1日起直接受益；而那些2022年10月1日前已发放未结清的个人住房公积金贷款，也将于2023年1月1日起按调整后的新利率执行。
　　公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。
　　诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求购房者的支持，预计后续仍有更多地方城市跟进下调公积金首套房贷款利率。
　　而对于已经购买了首套房的群体来说，更多的成本其实来自于商业贷款。
　　例如，来自济南市的寒先生（化名），在2019年签订贷款合同时，其商业贷款部分执行的是LPR83。5BP标准，好在随着LPR的降低，这部分贷款利息也会在2023年1月1日调降。
　　今年以来，房贷利率参考的5年期以上LPR已经连续3次下调，累计下降35个基点，当前首套房贷利率下限降至4。1，二套房贷利率下限为4。9。根据贝壳研究院监测，9月份已有86个城市主流房贷利率降至下限水平。
　　随着央行、银保监会9月29日公布，对于2022年68月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，部分城市首套房商贷利率可以低于4。1。符合条件的城市，年底前下调首套房商贷利率下限，保守估计会降到与经营贷类似的3。63。7左右的水平。贝壳研究院指出。
　　商业贷款与公积金贷款全方位调整，目的就在于减轻购房者成本。
　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示：双管齐下，将直接减轻贷款购房家庭的利息支出，减轻置业后的月供负担，有利于提振市场情绪，带动刚性住房需求释放，稳定房地产市场预期。
　　结合此前部分城市提高公积金贷款额度一人购房全家帮等相关调控政策，本次将进一步强化公积金政策的影响力度。陈文静进一步指出，短期来看，公积金优化政策仍是各城市进行房地产调控的重要手段之一，预计更多城市将陆续下调公积金贷款利率、支持商转公贷款等政策，多个政策叠加带动市场逐步修复。
　　政策全方位稳预期
　　除了对新房市场和刚需群体的关注，稳楼市政策也在从更多环节促进房地产市场良性循环。
　　9月30日，财政部、国家税务总局明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
　　据21世纪经济报道记者了解，当前多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，满五唯一免征，其他情况按照房屋差额的20或者全额的1征收。
　　以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20征收个人所得税计算，若出售一套房屋成交价格为400万元，该房屋原值为200万元，不符合满五唯一条件，装修、税金等其它费用为50万元，则卖家需缴纳个税30万元。
　　新政之下，卖家如果在一年内重新购买新的住房，且新购住房的总价不低于400万元，那么这30万元的个税将被退回，卖家节省了高达30万元的成本。
　　李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，目前由于对楼市信心和预期相对脆弱，叠加二手房置换的交易流程比较长，换房需求不强，这也是房地产良性循环的一个阻碍。他认为，减免置换房屋的个人所得税，对降低购房成本的力度还是比较大的，预计将对市场预期形成良好的引导效应。
　　换房需求是购房需求的重要组成部分，除了减免置换房屋的个人所得税，近期，监管层和各地方政府也连续发布了针对换房需求的一系列促进政策，包括降低二手房首付比例、推动二手房带押过户连环单并行办理等，直指当前房地产市场存在的一些痛点与堵点。
　　推动业主卖掉手上现有的二手房、购置新房屋，对于新市民的安居也有促进作用，为新市民、新青年等刚需群体的置业释放更多的选项。李宇嘉补充说。
　　一系列稳楼市政策的效果释放，在国庆节假期已经开始有所体现，多个城市二手房成交回暖。
　　贝壳研究院数据显示，今年十一期间（10月1日至10月7日）贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54，较2020年同期增长约3。分城市来看，50城中90的城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。
　　从需求端看房活跃度也有提高。贝壳50城二手房日均带看客户量同比增长7，超六成城市带看客户量同比增长，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50。
　　贝壳研究院认为，今年国庆假期二手房市场成交较去年同期回暖，主要是节前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策，有助于提振市场信心、加快购房者入市节奏。
　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐即指出，考虑到市场预期尚不稳定，预计未来会进一步加大融资担保覆盖范围，引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本，帮助房企在债券市场修复信用，优化预售资金监管方式，修复资金链循环，改善消费者市场预期。
　　整体看稳楼市政策力度越来越大，但目前消费者信心依然没有完全恢复，市场期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。中原地产首席分析师张大伟表示，购房者收入预期也影响着消费力的释放。
　　行业竞争格局优化
　　广发证券房地产行业首席分析师郭镇表示，2022年房企经营表现根据信用表现的差异，体现出了较为明显的分化趋势，央企、地方国企、民企地产公司上半年销售规模降幅分别为31、34和54。而从三季度开始，企业拿地及推盘能力的差异开始逐步显现，增速分别为0。7、6。3和53，央企国企等强信用主体销售表现明显走强，而民企月均销售规模则逐步走低。
　　郭镇认为，基于信用差异的经营表现分化，将会造就地产行业新的发展格局。当前行业销售市场处于缓慢恢复期，成交总量仍处于低位。强信用房企由于积攒的投融资优势，销售规模迅速恢复。
　　具体而言，19月份，信用表现稳定的15家房企平均拿地力度（拿地金额销售金额）为30，其他样本房企（29家）拿地力度仅为1。郭镇指出，土地市场的行为差异，会最终转化为货量和销售结果的差异，而后续的销售又会对下一轮投资拿地能力造成影响，让企业之间的规模差距越来越大。
　　面临一轮行业挑战，企业的信用形象、产品质量以及投资定力是决定未来发展高度的因素。
　　良好信用形象，能保证企业获得稳定的资金支持，来自金融机构和购房人的信任，是企业获得持续造血能力的前提。郭镇表示，稳定的产品质量，包括房屋建造和后期服务两方面，造好房子，服务好业主，从开发商的角度践行房子是用来住的这一目标。良好的投资定力，房地产的投资模式，其类金融属性始终存在，保持良好的投资定力在行业波动中就显得至关重要，确定土地的合理收益水平，维持投资定力，不盲目追高，是企业跨越周期稳定发展的基础。
　　郭镇认为，历史小周期，行业没有大规模出清、充分竞争的情况下，量价齐升的市场竞争激烈，土地利润率下行，量价齐跌的市场利润率改善，因此利润率的变化与周期也形成一定的相关性。
　　本轮周期，供给侧改革带来的行业产能出清，优化行业竞争格局，当前市场低景气度利润率显著改善，未来在上行周期的利润率水平，也将高于此前改革前的均衡值，未来随着行业达到‘三稳’以及竞争格局的优化，利润率波动将有所减小，利于长期ROE的稳定。他进一步表示。
　　整体来看，在政策加持下，当前地产基本面正在企稳向好，行业有望走出此前的困局，带动整体经济回暖，同样也将对A股市场上行提供支撑。
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　　本期编辑刘巷实习生吴梓楹