中国房地产为何能走到今天？开发商要付几分责任？

　　为什么多数开发商会破产？他们到底欠了多少钱？现在他们还有救吗？
　　今天咱们就来好好聊聊这三个问题。
　　赫赫有名的上市公司金螳螂，去年亏了将近50个亿，其中仅恒大的欠款就超过了80。
　　现在光恒大一家欠供应商的钱就达到了6600亿，至于什么时候能还上，压根就没人知道。
　　上到监管部门下到普通购房者，对市场的焦虑已经蔓延开来。
　　正如去年房地产一下跌入低谷一样，人们在不经意间就会创造历史，然后忘却之后再去缅怀。
　　有一个问题不知道大家有没有想过，困难的究竟是开发商还是房地产？
　　换句话说，地价会降吗？或者说财政收入的下降是否会对全球环境造成动荡。对于这点相信大家早就有了答案。
　　房地产的终局，品质好的房子，房价和租金可能还会继续上涨；而老破小和大多中小城市的房子，因无人接盘最终可能还是卖不出去。
　　如果你能了解开发商的欠款情况？如果你能了解开发商影响了多少地方和供应商？，如果你能了解现在的处境有多难？
　　对于未来的房地产市场，你将会有更加深刻的了解。
　　要想捋清楚开发商崩溃的真相，还得从预售制开始说起。
　　这里是校长砍柴，希望大家能够转评赞支持一波。
　　现在的烂尾楼已经成了各方的心病，地方担心社会因素影响，导致地卖不出去；开发商担心销量和房价会受影响；老百姓担心肉包子打狗，居无定所。
　　很多人认为，预售制是造成今天烂尾局面的罪魁祸首。
　　如果像国外一手交钱一手交房，怎么可能会烂尾
　　像去年，全国有24个重点城市延期交付，当这部分城市延期交付面积大约有10的时候，河南郑州已经率先达到了29，也就是说每三个楼盘里就会出现一个烂尾的工程。
　　当金融和房地产同时出现问题时，对社会的影响总归是不太好。
　　既然不太好，为什么还会有预售制，他的价值和意义又在哪？难道不能取消预售制吗？
　　这一切还要追溯到1953年，香港富商霍英东发出了一份售楼说明，就是这份说明为后来房地产发展带来了翻天覆地的变化。
　　说明中是这样写的：一期先交50，等到地上2楼完工再交10
　　直到第六期最后剩下的10，等到领房产证的时候再一次付清。
　　这样的付款方式，在当时有效缓解了老百姓的购房压力，同时也刺激了需求，为以后房价上涨和越来越多的人进入这个局奠定了基础。
　　这些都有事实依据，是可以查到的。
　　来到上世纪80年代，百废待兴。由于开发资金短缺，房地产发展遇到了壁垒。
　　为了尽快解决问题，深圳率先引入了香港的预售制，从拿地到施工再到取得预售证，等拿到预售款后，一部分用于施工，另一部分继续用来融资，为拍下一块地作准备。
　　借着高速发展的这股春风，一个战无不胜的循环体系就这样建立了。
　　像恒大和融创能够在短短十几年内迅速膨胀为首付的底层逻辑，就是拿了老百姓的钱，拿了银行的钱用来疯狂加持杠杆。
　　结果就是为中国的经济发展提供了源源不断的动力，同时也为自己在今后埋下了雷。
　　说实话，谁都知道预售制有利有弊，可在其位就得谋其政，官员们都肩负着美好生活和经济发展的KPI。
　　医院、学校、工作、薪资都得靠钱袋子来推动。
　　如果非要做个比喻，预售制更像红白喜事中的份子钱。
　　因为自己没有足够的资金，只能通过亲戚朋友帮忙出资一起操办。
　　这可以称得上古代最初版本的预售制。
　　房地产迅速发展20多年，中国一共造了多少房子？大家不妨把猜到的结果打到公屏上，321。
　　答案是166。3亿平。
　　差不多能占到全球一半左右，如果按每套100平计算，这就是1。6亿多套房，乍一听虽然很多，但远没有大家想象得那么离谱。
　　上世纪90年代末，我国城化率34。78，去年的城市化率64。72，20多年涨了30，换算到人口方面差不多有4亿人，如果再按三口之家计算，也足够把这1。6亿套房子消耗完了。
　　预售制就像现在的白条和洗脑神曲一样，是经济发展到一定阶段的必然产物。助推经济发展了20年，也让开发商和部分老百姓对此产生了幻觉，在这些人眼里房价似乎从来不会下跌，拼命加杠杆，割了一波又一波。
　　20多年的预售制能轻易被改变吗？
　　其实早在2005年就有人提出取消预售制，转为现房销售，但每次基本都是以失望告终。
　　主要原因可能是这个观点刚好处于开发商和卖地人的对立面。
　　大家有没有想过，如果取消预售制，对土地财政的影响会有多大？
　　这也正是他们犹豫不决迟迟不肯实施的原因。
　　而在这种左右为难的背后，其实还隐藏着一个真相。
　　为什么国内开发商会频频爆雷，为什么频频倒下的基本是大开发商，爆雷的原因又是什么？
　　高杠杆、成本高，这两个原因大家很容易想到，而最容易被人忽视的，其实是小区型住宅开发。
　　什么意思呢？
　　国内大部分小区和国外街区上的住宅并不一样，小区的体量一般会很大，对开发商的资金要求会更高、更严格。
　　小区这一概念最早是由苏联老大哥提出，苏联时期所建造的小区，面积通常在10万平60万平之间。
　　直到苏联解体，俄罗斯才逐渐抛弃了这种开发方式，转而向欧美式的街区过度。
　　苏联和中国对小区开发建设，背景环境十分相似。
　　上世纪5080年代，父母那一代出现的分配房和拆迁房，几乎与苏联时期的房子如出一辙。
　　5080年代正值工业化与城市化高速发展时期，这也催生了住房难题。在不断帮扶下，人口较为密集的大型居住区在城市郊区诞生。
　　当然，这类共性小区同样也属于阶段性产物，如果当时人口是平稳导入，也没太大必要开发这类小区。
　　当时苏联建设这类小区的资金，主要来自于国家和集体，属于无偿分配，每个月只向居民收取5的收入作为租金。
　　听上去虽然很美好，可苏联在1991年解体后，这项制度也随之一起瓦解。
　　从这以后，我国的房地产开始转向，跟着香港开始了第二轮学习。
　　大量出让金叠加低廉的供给管理成本，让开发商与地方开始不断推动封闭小区的扩张。
　　在中国，普通小区的住户一般是20003000户，但在美国这个数字却只有291户。
　　不知道大家对2016年的一件事还有没有印象，当时国家刚刚提出城市规划管理工作意见，其中提到在原则上将不再允许建设封闭小区，并要求已经建成的封闭小区，打开内部道路的公共属性。
　　这件事在当时影响比较大，小区业主认为，道路和设施都是自己掏钱买来的，凭什么要改成公共资源。
　　而这又引申出了另外一个问题，大家可以把凭什么打到公屏上。
　　接下来要说的，是中国购房者的一块心病，是吸取香港经验时所留下的一个毒瘤，他就是亿万国人渴望取消的公摊面积。
　　一个常识性问题，占房价大头的是什么？
　　肯定是地价，真正的建安成本其实连30都达不到。
　　西方国家大多采用土地私有制，无论是官方征收还是开发商购买，都需要大量的成本投入，所以如果要让他们去建设大型社区，根本就不现实。
　　因为制度上的差异，也导致中西方的开发商拥有了不同的命运结局。
　　地价涨幅过快就会导致开发商利润不断被压缩，于是就有人提出要用公摊面积来变相拉低开发商的成本。
　　这样一来，地能照常卖了，开发商有了利润，供应商也能喝汤了，施工单位也能有饭吃了，而受苦的却只有想买房的老百姓。
　　公摊面积由香港发明，李嘉诚将其推而广之，其实这些都不是重点，重点是2013年香港已经正式取消了公摊面积，老百姓关心的是大陆什么时候也会取消？
　　说实话，目前来看很难。
　　除了涉及开发商的成本外，还涉及到多方利益。
　　例如之前按建筑面积买房的人还能继续按照建筑面积对外出售吗？公摊取消后房价方面会填补这部分空缺吗？
　　如果以后不取消，房地产税要按什么面积征收，总之这些问题非常复杂，一时半会根本解决不了。
　　就比如2019年住建部就住宅发出的征求意见稿，其中有一条就提出，住宅建筑应该以套内建筑面积交易。
　　这也给了许多人幻想，认为公摊就要取消了。
　　可结果却是，在2022年最新发布的征求意见稿中，之前提到的按套内使用面积交易已经被取消了。
　　可以说，公摊触动了太多人的利益。
　　就和开放式小区一样，凭什么我交的钱就要变成公共资源，凭什么我就是冤大头，多买这么多面积。
　　就是这种心理，成了取消公摊的最大障碍。
　　可这些却都不是重点，开发商发展了这么多年，贷了这么多款，卖了这么多房，甚至还偷了这么多面积。
　　可结果是，开发商在这20多年里不仅没留下多少钱，反而还搭进去不少。
　　所以，现在开发商究竟欠了多少钱？
　　以首批被官方抒困的12家房地产企业为例，他们在2021年的销售额达到了2。8万亿，约占全国总规模的15左右。
　　根据相关财务数据显示，12家企业总共欠业主5400亿，欠金融机构7500亿，欠供应商3400亿，其他欠费3700亿，一共欠款2万亿，你敢相信？
　　更何况这个雪球越滚越大，所以即便想救市也没那么容易。
　　这群开发商，现在睁开眼每天想的并不是吃啥喝啥，而是利息又涨了多少，折腾半天最后债务越积越多，于是乎开发商干脆直接躺平。
　　当然，这个问题也不用过多的去回避，每个国家都会有这样一场经历，只不过是时间早晚的问题。
　　现在信用风险正在向外蔓延，这是当下大家最应该警惕的。
　　开发商欠着供应商的钱，供应商又欠着员工和小供应商的钱，建筑工人还在等着发工资，老百姓租房、买房还得向外支出，如此循环往复，消费想不被影响都难。
　　宏观数据已经表现地非常明显，短短20年中国经济实现了腾飞，但过快的增速积累了太多杠杆，尤其是在碰到疫情这种持续性较强的不可抗力因素以后，房地产能走到今天这个局面，实属正常。
　　现在能做的，就是尽量去回避风险，黎明之前总会有黑暗，冬去春会来，虽然一批批的房企倒下了，但房地产市场依然会砥砺前行。
　　这里是校长砍柴，我们下期见。