从2。5万跌至1。6万，赔掉了首付款！老业主从没想过房价会跌

　　房地产真的是一个极度扭曲的行业。一个例子，管中窥豹：不管房价是涨是跌，也不管市场行情利好还是利空，楼市中从来不缺房价上涨的自信，更不缺投资炒房客。2021年下半年以来，全国房产近乎全面下跌，即便市场处于下行期，但国人买房投资的热情依旧不减。值得一提的是，今年初，房价大数据平台调查结果更显示，超9成的人表示，如果手中有100万现金，还是会优先选择投资房地产。
　　为什么会出现这种畸形的现象？地产大佬冯仑一针见血给出了答案：过去二十年，我国房价几乎是只涨不跌，均价涨幅超过530，核心城市核心地区，20年上涨了二三十倍，这使得无数人靠投资买房实现了财富暴增。房地产暴赚的名声在外，数以亿计的国人更是养成了有钱就买房，买房就赚钱的思想。所以，不管市场景气与否，国家调控与否，普通人高度认同的具有投资价值的最好途径就是房地产。
　　在我们看来，还有另外一种原因：房地产与国民经济深度捆绑，更与教育、医疗、婚姻、养老等社会资源捆绑，土地财政更占据90以上城市财政来源的半壁江山。房价上涨地价上涨地方土地出让金收益增加房地产拉动经济这种模式运行了30年，我国房价上涨了30年。所以只要这种发展模式不发生根本性变化，国人看涨楼市的预期就不会发生变化，投资炒作房地产的热情很难衰减。
　　平心而论，98房改之后的20年，即便市场高度扭曲，但是坚信房价只涨不跌、有钱就买房确实是当之无愧的赚钱渠道，尤其是四大一线城市以及二十多个省会、国家中心城市，因为有人口增量、经济动能、资源优势支撑，房价快速上涨，买房投资基本上是躺着就能赚钱。
　　但是本轮调控开启（2017年）以来，房地产实际上就不再是暴赚的工具了，尤其是那些人口、经济、金融、资源等都毫无优势可言，但偏偏房价又被炒上去的城市，实际上这几年房价一直在回调，部分城市楼市大幅调整，房价波动较大，甚至让很多炒房投资客、跟风投资客付出了惨痛的代价。
　　笔者身边就有真实案例：2017年有人跟风投资房产，但却在高位进场，购买的是98平的房子，接盘单价就高达2。5万平。时隔4年，房价不涨反跌，4年房价下跌了9000元平，单价跌至1。6万平。通过简单计算就能发现，这位购房者4年时间就赔掉了88万左右，这和当初买房时的首付款相差不大。换句话说，4年时间，这位购房者就赔掉了首付款。
　　我们这里所说的案例，就是环京的燕郊。由于地理位置靠近北京，承接了大量北京的外来务工人员，所以燕郊也被称作睡城。2015年2017年，受北京严格调控影响，热钱开始向周边外溢，地理位置很重要的燕郊承接了大量的投资性资金，很多无法上车北京的刚需和跟风投资客，都跑到燕郊买房，叠加开发商精明营销，和有些专家学者鼓吹带看，燕郊的楼市瞬间启动。统计数据显示，20162017两年时间，燕郊的房价上涨了近2倍，由均价万元左右，飙涨到3万元。
　　笔者的这位朋友，就是2017年3月份上车的，由于上车时机不佳，所以他基本上是在山顶接盘。跟绝大多数燕郊的置业者一样，笔者的这位朋友也是跟风投资者。用他自己的话说，当初盘算得很好，两三年房价翻番后，高价卖出，拿自己的本金和赚来的钱，在北京上车。但他怎么也想不通，为什么3年前火得一塌糊涂的市场，转眼间就熄火了，不仅如此，在3年本地社保新政的打压下，燕郊的楼市开始一泻千里当初买房抢房的人有多踊跃，3年后卖房抛售者就有多狼狈。2021年6月份，由于资金链出现了问题，笔者的这位朋友彻底撑不住了，开始卖房，不卖不知道，一挂牌才知道当初花2。5万平高价购买的房产，现在市场成交价只有1。6万平，虽然心有不甘，但还是忍痛挂牌了。但结果更加出人意料：挂牌半年，房子依旧卖不掉。
　　2021年12月，华夏时报记者曾经到环京燕郊、大厂、香河、固安等地摸底市场情况，从其报道来看，这几个曾经红极一时的城市，受2017年廊坊新政影响，最近几年房价都大幅下跌了，跌幅普遍都在1。1万2万元平。华夏时报更在文章中采访了多位老业主，他们的反映无一例外都是：从没想过房价会跌。
　　不过，相较于房价大幅下跌，燕郊等城市当下还普遍存在着投资客主动弃房断供的情况。
　　燕郊等曾经的网红城市，房价为什么会一夜跌回解放前？在专业人士看来，主要是三方面原因：第一，城市自身实力无法支撑虚高的房价。燕郊，并不是一座城，而是一座被贴满房地产标签的小镇，虽然距离北京仅有30公里，但是却不属于北京管辖。这意味着其经济、人口、产业、金融等均相对劣势，用房产专家刘海波的话说，燕郊这样的城市，房价1万元一平，已经算高了；
　　第二，燕郊房价的回调，其实是新政出台后市场的真实反应。新政之前，燕郊承接的是北京、天津等大城市之外的购房需求和资金，新政之后，燕郊的楼市只能由本地刚需来支撑，这显然是不可能的。叠加媒体的舆论导向作用，由于媒体对拐点论的宣扬以及对房地产降价苗头的渲染，造成人们的观望心理，直接造成购房意愿下降；
　　第三，燕郊的房价属于典型的被炒起来的。20142017年，棚改拉动，叠加外地购房需求大量涌入，成功拉动了燕郊楼市快速出售去库存。但由于本地就业、公共服务、产业、资源等条件较差，燕郊实际上从2018年开始购房需求就出现了断层。再加上调控措施确实击中了七寸，投机者预期彻底转向，房价大幅下跌也在意料之中。
　　另外，不得不提的是，投资客担心的事还是发生了：受金融政策收紧影响，二手房迎来抛售潮，房价预期严重不足。58安居客房产研究院公布的数据显示，2021年12月，全国30强城市二手房挂牌量创过去5年的新高。其中重庆二手房挂牌量规模最高，今年3月份突破了20万套。在中介平台上全国二手挂牌量排名前十的城市如下：重庆、天津、成都、沈阳、南京、苏州、西安、哈尔滨、大连、合肥。重庆17。2万套、天津15。2万套、成都14。2万套、沈阳13。9万套，这些都可以说是全国天量二手房库存城市了。
　　上述数据说明了一个基本事实：二手房迎来了抛售潮。二手房一直以来都被认为是楼市的晴雨表，抛售潮降临，意味着市场预期严重不足，炒房投资客开始出货套现了。这可以看作是楼市转向的信号。当然，二手房挂牌量大，也并不一定意味着风险，相反对于真正有需求的购房者而言，这时候恰恰是进场捡漏的好机会。不过值得提醒的是，如果我们观察一个城市，二手房挂牌量大，但是成交量却很低，这说明这个城市的二手房无人接盘，这类城市是绝对不值得购买的。我们前文所说的燕郊、香河、大厂等，皆如此。
　　进入2022年以来，很多专家学者都鼓吹房地产将在2、3月份进入小阳春，但目前来看，很多人都被打脸了。这恰恰也印证了我们之前的说法，市场基本面已经确定，未来对于绝大多数城市来说，会加速泡沫出清，房价也会跟着调整，尤其是三无城市。这种情况下，类似燕郊的房价从2。5万跌至1。6万，依旧卖不掉的情况也会扎堆出现。当下对于很多投资客而言，能做的就是，放低姿态，把握时机，及时止血。