房地产会再度迎来牛市吗？

　　特别是从万科论坛跟过来的读者，其实都清楚，2010年以后，我很少谈房地产。2010年我根据中国人口变化，有个基本的判断，房地产牛市的顶部，最晚在2025年出现。因为1988年全国出生2537万人，1989年2531万，1990年2524。66万，这三年是中国人口出生第二高峰。我以1990年生人35岁为界，判断如果他们到35岁因为房子结不了婚，中国社会是会出大问题的。
　　所以，2010年，我判断最晚到2025年，中国房地产牛市会见顶，当然，2025年是最晚。结果牛市的顶部，出现在2020年。提前5年，但在我的预判范围内。
　　2010年这篇文章以后，我就很少从深处谈房地产，也很少做房地产股票，现在我基本上只要是房地产股票都不碰。原因是从人口来说，除了一二线城市核心地段的房子，今后的长期趋势都是贬值（短线则不一定）。因为人口结构决定了这些。1988年出生2538万，2021年出生1062万。上一轮人口平台的低点是2007年，到2034年，全国出生人口会降到八九百万；2048年会降到600万左右，除非国家的激励生育政策生效，大家愿意生三胎。否则很多地方的房子，今后都是白菜价。
　　房子的后面是产业，人流跟着产业走，那些没有产业的地方就没有人流，没有人流入，房子就得降价，就没有未来。我哥1991年看中别人一套房子，他坚决要，我没办法，就出800块钱给他买下，现在那房子都卖不出800块钱。那时800块钱至少相当于半年的收入。80年代一同事在武汉买了一平房，花了500元，后几经拆迁，他那套房子现在值300多万。什么原因？两个地方的产业不一样。因此，只有那些产业兴旺发达的地方，房子从长远来看，才有未来，其他地方，房地产都会衰落。这是为人口因素所决定的。
　　回头看上一轮房地产调控，恰恰强调的是房住不炒，房住不炒的背后，恰恰是大批农村出生的80后、90后到城市就业，面临结婚问题。因为城市家庭掏空了6个荷包才有交首付买房还贷款的资格，好些贫困地区农村孩子六个荷包都掏不起，结不了婚，导致中国政府从社会层面，从政治稳定的层面强调房住不炒的地产居住属性。
　　房住不炒虽是从地产最基础的属性来讲的，但它的背后恰恰指向房子炒作，恰恰是炒作影响到整个社会和政治层面，其出发点恰恰是从社会和政治层面来定调房地产的。炒严重影响了社会和政治层面，不炒才能稳定社会和政治层面。这一定性，最终导致整个房地产行业遇上了价格的天花板。
　　比如象我们家，我二姐有一个孩子，三姐有一个孩子，四姐有两个孩子，哥哥有三个孩子，他们都在城市安家落户，购房购车。他们都面临这方面的问题。很多农村大家庭，这样的例子很典型。因为房子，在城市安家落户，还不尽的房贷，最终影响到太多太多的农村孩子城市化的命运。
　　房地产是整个中国地方政府的第二财政，地方政府都要钱，要钱就卖地，卖地都希望地价贵，况且前20年房地产行业的地就算买得再贵，最后地产商都高价脱手了，因此包括河南建业胡葆森在内，那些在2017年到2020年想再赌一把房地产想再复制以前光辉岁月的开发商，他们高价拿的地，最终梦碎。看不清房住不炒的原始居住属性与其背后的社会和政治属性的关系，导致中国一大批地产商差点跳楼。
　　所以，从2021年1月1日起，全国执行三条红线的政策，最终有一批地产商倒下，包括我前面不得不写的皮带哥。然后就是保交楼，再然后，就是现在的地产救市。其实，现在救市救的是什么？救的是经济的信心，救的是地方财政，救的是房地产行业告别横冲直撞粗放岁月后的规范发展。
　　地产牛市已去，今后有反弹，但没有牛市。小牛可以有，中牛没有，更没有大牛。居住者无所谓，投资者，还是算了吧。香港的好些中资股分红率都到10了，其中多数公司应该垮不了台，拿着不香吗？要不，大家何不到日本看看，看看日本东京周边小县城的房价是个什么情况？几乎白送，还没人要。
　　因为没有产业。