金融十六条
书接昨天的文章。
明年广州楼市怎么走，要看，近期广州楼市近期的市场动态。
有句俗话说得好：屁股一撅，就知道你丫要放什么屁。
重要的不是听他怎么说，而是看他怎么做。
说实话，就广州市场现在这个德性，我不觉得明年（指春节后）能出现什么楼市阳春行情，大概率还是继续关灯吃面。
问题现在出在哪里？
问题就在于，重磅重重磅的金融十六条出台后，广州金融届及地产主管部门，都只有摇旗呐喊而没有任何实质性的“救助”动作，一点儿都没有。
属实是老奶奶上坑，磨磨唧唧的。
截止到去年年底，广州真正意义上“完全暴雷”停工烂尾的项目，比起其他二三线城市，可以说是非常少。
但也就这么屈指可数的几个，都没有得到任何来自金融和zf层面的救助。
比如前几天重新开工的融创广府壹号，是另一个股东翔龙注资，这才重新开始动工。
而之前业主“组织”的复工协商活动，得出的结论是：明股实债的中信信托拿着公章压根不让把帐面上的预售资金转去给施工方。
果然啊，广府壹号继李国庆之后又一次告诉我们：
任何形式的商战，最终可能还要回归到最朴素的“抢公章”行为上去。
还有一个旭辉，据说旭辉在上层的列表里，应该属于“得到救助“的房企。结果它在南沙横沥岛的项目，已然停工，业主质问：预售资金都去哪了？
我看旭辉的股价，不知道的还以为他上岸了呢，实际上却是溺毙在南沙的海浪里。
还有一个让人扼腕叹息，是广州本地民企时代地产。
在我个人看来，时代地产是”真民企之光“，他在广州，有着民营房企里最多的在售项目、最高的存量货值、最多的交付。
而且，在过去动荡的这段时间里，时代也没有拖欠员工工资，在广州项目的工地依然在按期按节点施工如期交付。
但是，在所谓的金融十六条公布一个半月之后，时代地产无奈宣布境外债务违约。
我猜，在年底最后一天宣布违约，时代的老板内心一定是挣扎了很久，都坚持了这么久了，政策都来了，可是，只能选择可是。
这简直是给广州zf啪啪打脸。
我就问问，广州的这帮主管部门，你们有去给时代地产以及上述几个房企提供过什么帮助吗？
不是要支持配套融资吗，不是要支持内保外贷吗、不是有保交楼专项借款吗、不是要让信托产品融资稳定吗、不是支持房企发债吗、不是支持开发贷展期吗、不是不追求金融机构信贷人员个人责任吗？
牛皮吹的震天响，真正到落实层面，卧槽，休想！
是不是只给碧桂园、美的、金地、龙湖、万科这些个房企输血？
问题是，这几个房企，在广州有几个项目啊？加起来还没时代一个人多呢。
而且，还有很明显的一个现象，一旦片区内有项目“暴雷”，就会影响到整个片区其他项目的销售，南沙、花都、黄埔，不都这样吗？
如果春节后依然尸位素餐，光领工资不干活，那楼市，各位，觉得能有什么起色？
目前还有一个潜在的风险，就是很多房企现在虽然可以完成交付，但后期在土地增值税汇算清缴的时候，可能就拿不出钱了。
这会带来一个更严重的问题：
办不了房产证。
如果大面积出现这种问题，那才是大劐了。
希望我就是个乌鸦嘴吧。
刺激政策
政策面，我的意思是什么开放限购啊、认房认贷标准的调整啊、交易持有期限的调整啊，这一类纯粹针对交易环节刺激的政策。
很多人都在期待吧？
问题在于两点，
第一，如果北上深不松，那广州一样很难松绑。
第二，一线城市目前还不松绑，现阶段明显是要留给周围的二三线小弟的刺激政策腾空间。
二三线小弟，库存、去化，甚至土地财政的压力，都会比一线城市大很多。
你看，东莞、佛山这些一而再再而三出政策的湾区城市，楼市依然没有太大的起色，那如果广州深圳突然宣布大规模的开放，那小弟是不是得先嗝屁了？
人人都喊，一线城市才是安全地带，大家都往安全地带跑。
越这么喊，一线城市就越难松绑。
这就是“按起葫芦浮起瓢”，很难两个都要啊。
但是，我觉得，春节后，一线城市多少都要有动静了，这么继续耗下去，小弟救不动就只能先放弃了。
我预计，即使出台交易环节的刺激手段，也会倾向于改善型、置换型买家。
毕竟，刚需已经几乎绝户了嘛！
市场
市场层面，在不出台“超过之前330”刺激力度政策的前提下，楼市不会发生180度的反转行情。
这是我的结论。
明年广州楼市的主旋律，只有一个：
便宜货当道。
这个便宜货有两种。
第一个就是我说的，zf主导的限价、共有产权、廉租房等等“非纯粹市场化价格的房屋”，这种房产，是未来房地产发展的重头戏。
他们的本质就是“降价去库存”。
在5w价格的商品房片区，出现2w的限价产品，你买不买？
在10w价格的商品房片区，出现5w的限价产品，你买不买？
开发商通过代建和后期的物业服务赚钱。
白云区拍出那块地不就是这样吗，抢的不要不要的，直接摇号决胜负，开发商现在不知道有多喜欢这种模式，无风险。
另外一种，就是追求高效率、低毛利润率的产品。
比如1w拿地，1.6w开卖，5w拿的地，7w开卖。
今年保利、越秀几个大杀四方的项目，不都这样吗？
算上地价以及所有成本，房企赚一个低毛利，只求敏捷开发，迅速回款，恨不得拿地三个月就开盘回款。
因为融资难度和成本无法与国企相比，民企根本无法参与到这种项目上来，来一个死一个，也就越秀、保利这种国企巨头可以干。
一个缺乏民企深度参与的房地产市场，整体而言，活力会比较有限。
二手
广州算是比较不错的城市了，基本上全市大部分范围内，一二手楼楼价倒挂，一手楼比二手楼便宜。
反之如北京，很多片区二手楼比一手楼便宜。
如果一手楼价格持续比二手楼便宜，那么二手楼的价格就很难有起色。
再简单点说，很多二手楼会继续跌价，不排除跌到低于周边一手房。
之前有个观点，说“楼市分化”，欠发达的区域、老破小的房子，都不涨啦，分化啦。
这话说的还是比较客气的。
分化就是那些不好的房子房价在下跌。
从实用价值、居住舒适性、投资价值等等方面，这些房子就是处在下跌通道之中，并且很难再回到上升通道。
这也是我昨天说的，对于很多购房者来说：
明明可以直接抢钱，还非要给人卖个房子。
你们太坏了。
不过话也说回来，危中有机，正是因为有有这么多风险危机在，明年买对楼，更有赚钱的大机会。
写到这，会不会有人问珠江新城如何？
那先聊一句珠江新城，我前几天在抖音刷到了一开年最好笑的笑话，那个中介说：
珠江新城现在成交回暖，是“价值回归”的表现。
哈哈哈，你以为你靠近北回归线就要回归了吗？
别扯那瘪犊子了。
我们明天继续聊珠江新城。
若不想被房子打劫，欢迎咨询我们：
