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专访亿翰智库董事长陈啸天:房地产行业正由房地产开发业转向空间建造业

亿翰智库董事长 陈啸天

文/李珍 金砖财经《中国房地产金融》副主编

2020年以来,房企持续“爆雷”、债务违约,“停工断贷潮”频现,房企流动性危机导致房地产金融风险上升。

原本是房地产市场“金九银十”的旺季,销售数据迟迟未能复苏。在市场低迷和的环境下,政策“暖风”接连吹向房地产市场。7月以来,针对房企的纾困基金,面向消费者的差别化住房信贷政策,首套房贷利率下限放宽,调低住房公积金贷款利率0.15个百分点,换购住房进行个人所得税退税优惠等政策。一系列政策直指“稳市场、稳预期、稳经济”,多个利好也加速房地产市场修复。

在房地产市场下行压力下,此轮调控政策后续效应如何?房企经历此轮调整后,未来市场竞争格局如何书写?房企怎样决胜下一个周期?房地产市场发展模式如何展望?近日,亿翰智库董事长陈啸天接受《金砖财经》独家专访时表示,房地产行业经历阵痛,不断出清,原有高成长、高利润时代已经一去不返。

陈啸天认为, 当前房地产市场面临新规则的重塑,行业面临重启,每一轮的重启都意味着新一轮的进化和迭代。房企依赖的人口红利、金融红利、土地红利快速弱化,以专业杠杆、资源杠杆、服务杠杆为代表的管理红利逐渐成为竞争核心。

房地产行业经过二十多年的发展,从高速发展迈向高质量新发展阶段,房地产市场面临新规则的重塑,或将促使房地产市场来到历史性拐点。

一、行业重启,房地产业迎来历史性拐点

如何阻止房地产市场进入“冰点”正在成为业内聚焦的话题。

统计局数据显示,2022年1-8月份全国房地产开发投资90809亿元,同比下降7.4%。房地产开发企业到位资金100817亿元,同比下降25.0%。商品房销售面积87890万平方米,同比下降23.0%,其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元,下降27.9%,其中住宅销售额下降30.3%。

2022年受宏观经济下行、疫情影响以及政策传导滞后影响,房地产市场持续下行,房地产投资、销售以及融资端呈现压力,出险房企数量持续增加,大量项目烂尾引发“停工断贷潮”进一步打压购房者信心。

在市场景气度加速下行背景下,为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展,2022年以来中央多次释放维稳信号,将“保交楼”作为下半年工作重点之一。

今年4月、7月、8月国务院有关部门相继出台针对性方案,各地政府也密集出台支持政策,推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

“当前政策调整面临着三大矛盾,一是核心城市政策需要松但不敢松;二是普通城市松无可松但作用有限;三是预售资金监管管好不管死。” 陈啸天认为,矛盾产生的根本原因在于行业信心缺失,预期负面,而短期内信心的修复和预期的扭转都存在难度,短期内很难有好的解决方案,只能得到一定程度的缓解。

对于为何保项目而不保房企,陈啸天认为,当前政策的重心在“保居民需求”和“保交付”上,从“保项目”入手,以项目端为核心落点,保障消费者购房和住房的合法权益,政策的矛盾也一定程度上反映了“保项目”与“保主体”之间的矛盾,短期内“保项目”仍将是主流,大范围“保主体”的可能性不大。

从纾困专项基金到“保交楼”政策指向,的确核心围绕项目本身,但进一步分析则能看出此轮调控的不同。从第一层次来看,此轮调控最大的不同是针对项目而非房企,第二层次反映了“住房不炒”的坚持,第三层次则是房企20多年来发展模式与格局的重塑。

中国房地产行业自1998年房改以来,经历了二十余年的高速成长。在这一过程中,诞生了无数高成长的企业,行业利润率一直维持在高位,一度维持在40%上下。

2016年,党中央、国务院提出“房住不炒”;2018年,决定实施房地产长效机制。2020年,“三道红线”等一系列政策出台,房地产进入去杠杆时代。2021年房地产行业利润增速持续下行,房企利润率降至历史较低水平。万科、保利发展、中海地产等头部上市房企的毛利率跌至20%左右,典型房企利润率中位数跌破20%。

“房企过去20多年的大发展,主要得益人口红利、金融红利、土地红利等因素。”陈啸天表示,如今城镇化率已达到65%,行业进程放缓,由于行业良性发展的需求,人口红利、金融红利、土地红利在弱化。

“当前房地产市场面临新规则的重塑,行业面临重启,即重新开始。所有的重启和循环都是历史的必然,每一轮的重启都意味着新一轮的进化和迭代。” 陈啸天说,意味着行业也面临着三大变化:杠杆之变、格局之变和规则之变。

杠杆之变即金融杠杆权重减小,专业杠杆、资源杠杆和服务杠杆权重加大。

格局之变即地方诸侯崛起,未来房地产行业将是国企、央企主导、民企为辅、地方“诸侯”崛起的竞争格局。房地产市场竞争格局从民企、国央企“八二开”格局,演变成民企、地方国企、央企“3:5:2”的格局。

规则之变在于房地产行业属性转换,金融逻辑转为实业逻辑,时代红利也已转为管理红利。

“过往行业所拥有的资源充沛,行业机会普适,只要把握住了资源和杠杆,不出现致命性错误,企业都能实现高增长,获得高利润。如今,行业资源受到约束,发展规则改变,高杠杆不再适用,仅仅靠地产开发很难保持长期竞争力,行业中需要的是获取并高效利用有限资源的,有服务能力、能做好产品以及能做好资产管理,财务稳健的企业,才能在市场上存活。”陈啸天指出。

二、“剩者”为王,房企持续“进化”

房企“爆雷”声不断,印证了陈啸天的“预判”。

自从去年以来,有很多房企出现债务违约,房企高周转模式戛然而止。“房企暴雷的原因在于资金紧缺,现金流枯竭。过去房企在高速成长阶段内,房企为了规模而高负债、高杠杆发展,但是在融资收紧,销售受阻,预售资金监管加强时,会出现资金紧缺、无力偿还债务的情况,进而导致违约暴雷。”陈啸天对《金砖财经》说。

房企爆雷导致信用濒临破产,房地产市场信用风险集聚飙升。据相关机构统计,2022年上半年,100家典型房企的融资总量为3837亿元,同比下降53%。最新数据显示,房企自筹资金同比由去年3月的12.8%回落至今年8月的-19.6%,这显示了房企债务融资的压力。

今年的房企大致有三类面对债务的处理情况。第一类是债务主动违约“躺平”,如恒大、融创,至今有19家房企去年财报迟迟未发;第二类是“黑天鹅”事件突袭,债务危机频闪,遭遇“股债双杀”,如龙湖地产、旭辉控股;第三类是主动开源节流,通过加速回款和节省费用开支实现经营性现金流的改善提升,让“三道红线”保持全绿。

房企经历此轮“洗礼”,大浪淘沙究竟谁会成为“胜者”?陈啸天认为,“三高型”企业(高负债、高杠杆、高周转),和资源质量不佳,且服务能力、产品能力都欠缺的企业将会淡出历史舞台。

至于赢家,陈啸天认为有四类房企将有可能成为“剩者”即“胜者”。第一类房企,前期经营稳健,尚未加杠杆的企业或有一定机会;第二类,已经卓有成效的轻资产模式房企;第三类,经营稳健、资金渠道畅通的房企,主要是一些央企、国企或稳健型民企;第四类,地产开发之外,已培养出新的利润增长极,资产经营管理能力强的企业。

从“三高”模式向“新发展”模式切换,就需要改变过去单纯追求规模扩展的发展思路,向高质量发展转型。万科董事局主席郁亮在2022年中期业绩发布会上表示,房地产依然是个10万亿元量级的巨大市场,常做常有,常做常新。作为优等生的万科虽然主营业务90%来自开发业务,但是在多元化探索上已经超越很多房企。

在房企进化方向与模式上,陈啸天看好房企在轻资产经营,如代建;双碳领域,以及资产营运管理领域等方向持续探索。这一探索方向,对应了房地产“房地产大开发时代”向“存量资产管理时代”的切换,也隐含了房企第二曲线未来探索的方向,房地产从开发阶段迈向管理阶段。

从区域市场进化格局来看,房企在中国城市化高速回落的当前,房企战略布局也在发生新的变化。“聚焦深耕已成为当下房企的主流选择,未来房企的主战场也将集中在经济实力强,有产业基础,需求有支撑的城市内,高能级城市的确定性相对更高,而一些经济实力不强,需求支撑基础较差的低能级城市或难有持续性发展,但并不是所有的低能级城市不好。”陈啸天认为。

三、未来可期,房地产市场的“确定性”

中央坚持“房住不炒”,确立居住需求的“确定性机会”,在房地产市场整体下行之际,住建部、财政部、人民银行等有关部门出台各类措施,推进房地产调控向“保交楼、稳民生”倾斜,从政策的侧重点来看,意图更为明显,房地产市场正在回归“民生”。

陈啸天认为,房地产市场外部环境、内部环境以及行业条件都在发生变化,这促使房地产市场迎来“不确定性”的原因。

“外部环境,中国经济发展阶段正在发生根本性的变化,经济发展进入到由量到质变的提升飞跃阶段;房地产市场内部环境,诸如人口红利、金融红利、土地红利弱化,金融杠杆逐步退出;企业面临的竞争条件,如专业杠杆、资源杠杆、服务杠杆逐渐成为竞争核心。”陈啸天对《金砖财经》说,各项因素的变化意味着中国房地产行业定位、发展模式都将发生转变,高增长、粗放式发展模式结束,高质量、良性循环发展当是大势所趋。

陈啸天认为,房地产行业最大变化是面临“角色”之变,由房地产开发业转向空间建造业。

“房地产行业将进入空间赋能时代,未来将聚焦四类空间。一是生活空间,围绕‘美好生活’提供更高品质的居住产品;二是商务空间,以服务为核心,塑造消费场景;三是生产空间,服务国家产业升级大战略,创造增量价值;四是公共空间,全方位参与城市运营,重塑城市活力。” 陈啸天说。

在这一转型过程之中,房地产市场未来的“确定性”则变得清晰。“未来的确定性在于,房行业仍大有可为,10万亿元(年销售额)体量仍将维持,开发阶段结束,服务阶段开启。” 陈啸天认为。

从政策层面来看,在陈啸天认为房地产市场长效机制未来将会进一步完善,这将为房地产持续的繁荣创造条件。第一,中国住房制度迎来变革,租购双轨、租售并举、租售同权,使得老百姓住有所居,实现共同富裕;第二,土地出让制度的变革,土地金融模式迎来终结;第三,房地产由开发到经营,地产开发让位资产管理,产品打造让位于内容构建和填充;第四是,房地产创新绿色发展,成为经济转型升级,双碳目标实现的有利工具。

虽然行业整体氛围趋弱,房地产行业依旧是中国经济重要的支柱产业,房企需要在行业充满不确定性中寻找确定性。“虽然市场的短期不确定因素有经济增长的不确定性,市场信心修复的不确定性,预期修复的不确定性。”在陈啸天看来,中国房地产市场未来仍旧充满机会,“空间赋能时代”的机会窗口期正在开启。

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