广州每年的新增住房需求是多少，有人算过吗？
我说的是基于自住的住房需求，非投资需求。
今天我来当个键盘分析师，试算一下广州每年的新增住房需求。
不要觉得我算的不对然后喷我的，要觉得我算的不对的，键盘都在你们自己手里，大可以自己算一铺。
新增住房需求本质来源于购房人口的增量，从结构上看有以下几部分构成。
人口迁移带来的新增住房需求
一线城市是中国主要的人口迁入城市。
但是，这两年一线城市人口已经在明显放缓了。
2021年广州常住人口增加了11.1w人，深圳增加4.8w人，上海增加了2.3w人，北京只增加了0.3w人。
人口的规模时发展的根基，人口的质量与结构是的关键。
人口迁移带来的新增住房需求面积计算公式为：
城市新增城镇常住人口x人均住房面积计算。
广州2020年人均住房面积为34.6平米，那么这部分新增住房需求约为11.1万 x 34.6=384.06w平方米。
如果按照90方一套计算，则需新增住房4.27w套。
本地户籍新增适龄购房人口
这个数字比较难统计，所以我用一个指标来代替，即“广州市2017年高考报考人数”，四年后他们毕业走向社会，需要买房。
这个数据未计算职业学校、中专等人口数量，但也略去了考研、出国、读博的人口数量，两边就算大差不差吧。
广州市2017年高考报考人数为7.2w人，同样按照人均34.6平米的住房计算，这部分人群需要的新增住房面积为：
249.12w平方米，约为2.77w套新增住房。
外地来广州上大学，毕业后留在广州的学生
根据《2021年广州市国民经济和社会发展统计公报》中的数字，广州市2021年研究生、本科、技校、职校毕业生分别为：
3.38w+31.98w+6.28w+5.78w=47.42w人，这个数字名列全国第一。
当然，这47.42w人要减去本地户籍2017年的考生7.2w人，此时还剩40.22w。
这40w人有些去了北上深杭成都武汉等一二线城市，还有些回了自己的家乡，还有些出国，我们就估算剩下有8-10w人留在广州，
比如我，就曾经是他们中的一员。
那这部分人的住房需求大概是340w平方米，大概是3.78w套新增住房。
把这三部分新增住房套数加起来是4.27+2.77+3.78=10.82w套。
为了帮助大家更好的理解这个数字，我找个类比数字。
都知道万科黄埔新城吧，黄埔新城一共约3w套住宅，广州每年要新增3.61个黄埔新城，才可以满足这部分购房需求。
广州每年的房屋成交量
来看看广州的成交宗数：
2021年广州一手住宅网签成交109906宗，二手市场成交宗数为117103宗。（数据来自于中原）
合计22.7w套住宅成交。
那么，估算得出，广州每年自住型购房需求和投资型购房需求各占一半。
相比较而言，八月份一手住宅网签数量为6125宗（数据来自于中原），比去年同期下跌9%，二手住宅网签7890宗（数据来自中介协会），比去年同期下降7.65%。
荣枯线
广州住房成交套数的荣枯线应该在每年20w套左右，低于这个数字，地产行业属实艰难，高于这个数字，大家日子就比较好过。
如果十月份都不出政策，那么今年全年销量估计难超20w套，毛估估也就18w套左右。
不要小看这个跌幅，算是非常巨大了。足以让几个行业巨头完蛋。
但是我也相信，楼市成交量最终还是会回到荣枯线之上，不就是这么来来回回么。
预期
不好的预期来自两点，一是人口增速放缓。
从2016年开始的出生率下降开始算，要真正影响到楼市，还得等这帮孩子成年大学毕业以后，还有16年。
第二个预期是疫情和经济不确定性的影响。
我之前写过文章，我认为，并不是房地产绑架了经济，经济是主动绑在房地产和土地这辆战车之上的。
目前看，没有新车可以上。
所以， 如果政策刺激不够，会加码到够为止。颠起来之后，又开始进入调控期。
如同活塞运动一般，往复循环。
至于现在买不买房，那你想明白了吗？
