在全国售楼处都向购房者敞开大门的时候，总爷在上海连吃闭门羹（ ）。
连几个上海售楼处都进不去，这个脸算是丢到家了。
不过，这也引起了我强大的兴趣。在全国楼市一片哀鸣的时候，上海楼市到底怎么样？
1、
因为新房的价格受制于限价，包括阶段性集中推盘的影响较多，所以一个城市的房地产行情底色，二手房数据的参照意义更大（部分地区二手房交易强管控的除外）。
我们来看看长三角几个核心城市的二手房数据如何。
上海是国内二手房成交量最早超越新房的城市，《东地产财经周刊》曾经报道， 从2004年开始，上海的二手房交易量就已超过新房，到2007年，二手房市场的交易份额为53%。彼时的新房和二手房的成交量约在25万套左右，也就是每年接近50万套的整体市场交易量。
我们再看看近三年的情况，2019年上海二手房交易量22.48万套，2020年这一数字变成了30万套，去年成交271781套，而新房相较十年前有了大幅的减少，2019年上海新房成交6.5万套，2020年新房7.9万套，2021年9.2万套。
新房的减少，主要是供应端出了问题。
上海中原的数据显示，2019年，供应量为762万平，2020年新房供应696万平，2021年上海新房供应796万平，连续三年的供应都不足8万套/年。
对于上海这样规模的城市而言，6-8万套新房的供应显然太少了。
通过数据，我们可以看到 上海的二手房和新房成交的占比，超过了3:1，这意味整体房地产市场的流通性极好，而且新房的年度供应小于年度成交，这意味着没有存货。
对于一个接近2500万人口的大城市，每年 6-8万套挤牙膏的新房，显然属于供给跟不上。
上海的楼市的确好。
2、
我们再看看周边城市过去三年的二手房和新房的成交量如何？
城市
杭州
南京
苏州
宁波
合肥
新房
47.33
27.44
35.98
19.54
17.93
二手房
26.18
34.54
21.39
19.48
23.97
年均量
24.5
20.6
19.1
13
13.97
月均量
2.04
1.72
1.59
1.08
1.16
比值
1.8:1
0.8:1
1.7:1
1:1
0.75:1
（19、20、21三年数据，房产单位万套）
我们可以看到，2019-2021年，从整体市场规模来讲，杭州和苏州、南京领先，其中南京、合肥市场呈现明显的类上海趋势，二手房的交易量大于新房。
二手房的交易量大于新房。说明了房地产在这个城市的流通性好，交易活跃是保值增值的基础。
宁波的二手房交易量也很活跃，但是整体的市场规模不够，合肥和宁波类似，市场规模也不够。另外从过去三年数据来看苏州、杭州是明显的新房市场。
上述环沪城市，多数在今年一二季度迎来了系列楼市调控政策的放松，那我们看看新政后三个月（6、7、8月）的数据情况
城市
杭州
南京
苏州
宁波
合肥
新房
24009
14845
24296
19853
12171
二手房
16424
22558
17973
13686
6994
月均量
13478
12468
14089
11179
6388
降幅
-34%
-27%
-12%
2%
-45%
原比值
1.8:1
0.8:1
1.7:1
1:1
0.75:1
现比值
1.46:1
0.66:1
1.35:1
1.45:1
1.74:1
（今年6、7、8三个月数据，房产单位套）
通过上表，我们可以看到，虽然受到整体房地产市场下行以及置业信心的影响。除宁波外，长三角城市的成交月均量均有不同程度的销售下滑， 但是从二手房成交占比来看，杭州、南京和苏州，其二手房的成交占比均有所提升。
但是合肥相对就比较惨了，不但以45%的成交降幅成为了长三角核心城市中表现最差的，而且过去三年相对旺盛的二手房成交，也被打趴下了。
很明显，新政对于类似于苏州、杭州、南京这样城市的作用要明显大于合肥。
3、
我们再从房地产之外的城市基本面去看看几座城市的打分
城市
杭州
南京
苏州
宁波
合肥
七普人口（人）
11936010
9314685
12748262
9404283
9369881
2021人口增幅
23.9万
10.37万
9.9万
12.4万
9.5万
2021年GDP
1.81万
1.64万
2.27万
1.46万
1.1万
2021年
公共预算收入
2387
1729
2510
1723
844
A股城市市值
2.94万
1.44万
1.75万
1.47万
0.87万
2021年个税收入
584
272
313
300
99
2021年社储余额
61004
44708
41637
29045
20605
2021年三产占比
67.9%
62.1%
51.3%
49.6%
60.4%
2021年零售总额
6744
7899
9031
4649
5111
全球独角兽数量
21家
7家
7家
4家
1家
（金融单位亿）
房地产的本质，除了供求关系之外，说到底还是产业、经济和人口。
一个城市产业根基深厚，经济活力大，资金富裕，外来人口多，这样的城市就如人中龙凤。
要么早早崭露头角，要么是金子总会发光的。
从人口数量来看，苏州、杭州的优势更大，特别是杭州2021年的人口增幅达到了23.9万，继续位列增幅全国第一，平均年龄仅38岁。可以说， 中国经济的第五极，杭州是重要的有力竞争者。
GDP和公共预算收入是一个城市的经济基础。从经济统计学来看，工业越强的城市，企业越多的城市，其GDP、公共预算收入相对会较高，所以苏州的GDP、公共预算收入相对较高。
经济基础好，公共预算收入高，则城市用于市政建设、城市更新等支出费用充足。城市发展也更有力量，城市的现代感会更强。 杭州近几年在地铁、高架以及新城区建设上大干快进，正是依托于充足的公共预算收入。
靠重金打造的苏州金鸡湖、杭州钱江新城等都是等同一线城市城建水平的封面作品，美丽的城市，谁不喜欢呢。
但是近几年，随着新旧动能转换，特别是以新金融、互联网、高科技为代表的新经济的崛起，经济的质量的重要性，要大于经济的数量。
第三产业的占比和全球独角兽的数量，就是经济质量的典型代表，北京第三产业占比超过了80%，上海为75%。 苏、杭也是很明显的例子，从经济数量看，苏州在前，从经济质量看，杭州在前。经济质量越高，其高收入群体就会越多，对于房价的承载力就越强。
社储余额和个税收入，代表一个城市的民富程度和收入水平，而且反映了其城市产业结构较好，高收入群体较多，城市未来也更有想象力。
同样省会，杭州的个税收入就是南京的两倍多，也同样超过了苏州270亿，所 以杭州的房价现在以及未来的一段时间内，都将会是长三角第二高。
为啥，因为杭州城市有钱，杭州人也有钱。
而综合看南京和苏州的城市经济基本面，除了因为省会的原因在社会储蓄余额上，南京超了苏州外，其余各个维度，南京均不如苏州。
以去年12月份的静态房价来看，南京的价格约为29500元/平，苏州的价格约为24500元/平。很明显，要么南京高估了，要么苏州低估了。
至于合肥和宁波，建议除了自住，就不要有非分之想了。
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