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“认房不认贷”政策效果如何?最新数据来了!

根据中指研究院监测数据,9月1日-11日,全国已有超30省市发布楼市优化政策近40条,8月30日,广州、深圳两地率先落地执行首套房“认房不认贷”政策,9月1日,北京、上海全面跟进执行,力度超预期,除了一线城市外,已有成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超30城跟进落实“认房不认贷”政策。此外,近期南京、沈阳、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州已宣布取消限购,上海降低临港新片区人才购房门槛。另据媒体报道,近日深圳已优化离婚购房政策、北京调整了海淀区29个二手小区指导价限制。

● 置业意愿:政策落地后,购房信心提升,京沪提升明显

● 价格水平:卖一买一置换需求带动挂牌量增加,二手房价格保持平稳;房企去化压力下,新房涨价预期不明显

● 成交规模:个别城市政策效果初显,市场销售数据恢复仍需时间

● 供应规模:9月以来批准上市面积保持在低位,可选项目有限或制约新房销售恢复

● 土地市场:广州百亿地块吸引16家房企竞拍,最终触顶摇号成交;预计政策带动销售回暖有助于核心城市土地市场企稳

● 短期市场趋势:预计核心城市政策进一步显效,全国市场有望逐渐筑底

中指研究院市场研究总监陈文静分析认为,8月末至9月初,一线城市先后落地执行首套房“认房不认贷”政策,北京、上海政策力度超出市场预期,极大修复了市场情绪和预期,近期多个核心城市放松限购政策,进一步提振市场信心。全面执行首套房“认房不认贷”,直接利好两类人群,一类是外地有过贷款记录在本地无房家庭,一类是本地卖一买一的置换家庭。政策优化后,前期观望或积压的购房需求将得到快速释放,而对于卖一买一的购房者来说,这部分需求进入市场仍需要一定时间。

多项新政带动下,预计核心城市“金九银十”市场可期,一线城市市场持续时间将好于二线及三四线城市,究其原因,第一,一线城市前期被政策压制的购房需求较多,政策优化后购房门槛大幅降低,需求入市将对市场形成更好支撑;第二,一线城市人口规模、居民购买力等基本面更强,对住房需求的支撑度也更高;第三,一线城市房价预期渐稳,而普通二线及三四线城市房价下跌预期仍在,市场修复需要更长时间。

值得注意的是,当前居民收入感受和就业预期尚未恢复,加杠杆购房意愿远低于前几轮市场周期,因此房地产市场复苏仍需要过程。若一线城市限购等政策保持不变,积压的住房需求释放后,预计销售将逐步趋稳。另外,由于过去两年房企拿地开工规模大幅下降,重点城市新房供应节奏放缓,购房者可选择的优质项目不足或成为制约销售恢复的重要原因。

从政策趋势来看,核心城市仍有优化空间:二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策。一线城市政策调整取决于市场恢复程度,未来有望按照因区施策原则,优化限购政策。另外,降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向,如北京、上海首套住房首付比例有望降至30%,广州、深圳或降至20%,同时京沪普宅认定标准已十年未做调整,存在优化空间。

从全国市场趋势来看,当前优化政策落地对全国市场的带动效果尚未明显显现,核心城市随着政策进一步跟进落实,市场有望逐渐企稳恢复,三四线城市市场预期渐稳下,以价换量或带动需求释放,全国房地产市场也有望逐渐筑底企稳,价格整体稳定,其中三四线城市价格短期或延续下跌态势。供给端来看,在销售端修复整体较为缓慢的影响下,预计企业开工意愿、投资力度均较弱,供给端修复需要更长时间,其中核心城市在销售活跃度提升带动下,开工、投资有望率先好转。

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