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金融街半年报AB面:营收净利增幅超90% 出售资产扮靓财报

近日,金融街控股发布了中期业绩报告,营收净利润均实现了惊人的90%以上的增幅,其中营业收入106.04亿元,比上年同期增长了93.75%;当期实现归母净利润11.49亿元,同比增长了90.15%。

乍一看,这份财报可以说十分亮眼,尤其在当下楼市凛冽的寒冬里,能够保持业绩增长的房企都已是凤毛麟角,更别说高达90%以上增幅。不过细细看来,金融街的这份财报有出售资产扮靓财报之嫌。

出售资产扮靓财报

半年报显示,今年3月金融街以10.8亿元的交易对价,将丽思卡尔顿酒店出售给母公司北京金融街投资(集团)有限公司,这笔交易为金融街贡献了净利润7.8亿元,占净利润的比重约68%。

此外,公允价值变动损益、营业外收入为金融街的财报增加了不少了净利润。上半年,金融街持有上海静安融悦中心项目部分办公楼、商业及配套车位竣工,经第三方评估机构评估后公允价值变动损益增长,贡献了1.2 亿元的净利润。

这两笔收入合计占金融街上半年净利润超九成以上。实际上,扣除非经常性损益后,金融街的净利润仅为1.84亿元。

出售资产扮靓财报,这一招是金融街惯用的伎俩。2021年金融街净利润为16.4亿元,当年9月,金融街以15.75亿元价格将德胜国际中心的资产及相关债权转让给凯龙瑞集团,收获了15.75亿元的投资现金,产生7.9亿元的损益。

此外,金融街持有的上海静安融悦中心西区A栋办公楼、武汉融御滨江、重庆磁器口后街一期二批次及二期、北京黄村颐璟万和等项目竣工,产生8.2亿元公允价值损益。

意味着,金融街的净利润基本上来自出售资产以及公允价值损益两项,而非来自自身经营能力的提升。

销售腰斩 脚踩“三道红线”

金融街以商业地产开发运营起家,同时兼营物业租赁和物业经营业务,经营情况与楼市景气度息息相关。

今年以来,全国楼市仍然陷入深度调整中,国家统计局数据显示,今年上半年,全国商品房销售面积与销售金额分别仅有 6.9 亿平米和 6.6 万亿元,同比降幅分别为 22.2% 和 28.9%。

同时,一二线城市写字楼的空置率有所上升,WIND 数据显示,2022 年上半年,北京优质写字楼空置率为 17.8%,上海优质写字楼空置率为 15.4%。

受此影响,2022年上半年,金融街的销售规模出现较大幅下降,期内实现销售金额116.7亿元,同比下降45.7%,销售面积50.2万平米,同比下降55.3%。

在金融街布局的区域中,仅京津冀区域销售金额实现31.8%的增长,其余区域销售规模降幅均超过40%,其中成渝区域降幅最大,同比降幅高达83.1%;长三角区域同比下降71.4%;长江中游区同比下降64.3%;大湾区同比下降44.6%。

销售不及预期,回款不佳,金融街的现金流压力凸显。截至2022年6月,金融街经营活动产生的现金流量净额为-19.7亿元,而上年同期为42.7亿元,投资、筹资项目现金流净额为-12.3亿元、-23.0亿元。

现金流只出不进,进一步增加了金融街的偿债压力。自2016年开始,金融街就因在全国的大扩张导致负债率连年攀升,到2019年时总负债规模达到1230.09亿元。

为此,金融街连续转让资产回笼资金,2020年通过解除北京中信城B地块合作协议,以及出售丰科中心项目股权及债权,累计回笼资金108.32亿元。

2021年,金融街通过转让北京金丰万晟置业,回笼资金37.09亿元;当年9月,转让德胜投资100%股权及相关债权回笼资金15.75亿元,加上今年出售丽思卡尔顿酒店的10亿元,两年时间金融街回笼资金超170亿元。

然而,截至今年6月末,金融街的总负债规模仍然有1101.25亿元,扣预资产负债率从2021年底的72.0%降至70.0%,但现金短债比降至0.86倍,净负债率也上升至155.6%,三道红线中踩中两档,债务风险有所扩大。

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