新中国成立后，我国城镇住房制度主要是实行公房与单位建房实物分配制度。 自1998年，我国实行住房商品化制度，房地产迅速成为了新的造富之路，并催生了大量的房地产开发商。
经过激烈的竞争，自2017年开始，碧桂园、恒大、万科、融创始终稳居前四位，一时间风光无限。然而好景不长，随着经济环境下行以及“房住不炒”的政策执行， 2022年中国地产进入”黑铁时代”，四大房企也是各有苦衷，整个行业一片哀嚎。
一、恒大、融创相继暴雷
就在去年，恒大因两万亿元的惊天债务全面暴雷，引发地产行业的巨大震荡。恒大的暴雷 ，除了行业环境的下行以外，与自身的发展战略也有很大的关系。
众所周知， 房地产作为高周转行业 ， 需要地、钱、人三者之间紧密并行， 稍一不慎，就会出现资金流断裂的风险。
恒大在近些年，除了在全国各地高杠杆跑马圈地以外，还大张旗鼓进军新能源汽车、文旅康养等多个行业。看似多元化发展，实则背负非常高的经营风险。 在房地产市场遇冷后，销售回款艰难，难以维系高周转、高杠杆的发展模式，资金链发生断裂，最终导致暴雷。
就在短短的一年后，融创也步入恒大的后程。 5月12日，融创发布公告，因公司4月陆续到期的4笔美元债优先票据利息，将无法在相关宽限期内偿还，向债权人致歉，官宣暴雷。
融创在过去几年发展得太过激进，直到2021年上半年，依然踊跃拿地、并购，加大开支。 而融创内部对区域总裁的考核是看谁项目拿得多，导致各区域总裁之间习惯互相比较，不停内卷，拿了很多不合理的项目。
2021年融创实现销售额5974亿元，仅次于碧桂园和万科，即使这样的好成绩， 也因为高杠杆与高负债的发展模式，难逃对资金流动性带来伤害。
虽然融创发生暴雷， 但其在一二线城市有充足的土地储备，而且在产品布局和品质符合未来趋势，本身也在积极自救。 希望能够在孙宏斌的带领下，走出困境。
二、碧桂园危机四伏
在恒大和融创接连暴雷后，作为“宇宙房企”的碧桂园也同样面临困境。 6月22日，国际评级巨头穆迪将碧桂园的高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1（垃圾级），并撤销其Baa3的发行人评级。无独有偶，此前惠誉也将碧桂园评级纳入负面观察名单。
虽然碧桂园在6月15日，宣布以现金要约提前回购于2022年7月25日到期的票息为4.75%的美元票据，本次偿付完成后，公司年内已无到期美元债， 但两大国际评级巨头相继发难，将碧桂园迅速推向风口浪尖。
就在不久前发布的2022年1-7月地产企业销售业绩排行榜中，碧桂园虽然以2854.9亿元位居第一。 但与去年同期5008.1亿元的销售业绩相比，缩减了近43%，近乎腰斩。
根据碧桂园发布的2021年年报显示，截至2021年末，碧桂园负债高达1.65万亿 ，资产负债率为84.57%，即使剔除7093亿元的预收账款，负债仍然高达9000亿元。
碧桂园的项目主要布局在三四线城市，但在如此严峻的经济环境下，一二线城市的地产销售已经是困难重重，更不要说经济环境差、人口不断外流的三四线城市。 加之地产开发商频频暴雷，多地出现停贷风波，更是让人们的购房信心备受打击。
就在近日， 碧桂园在成都、福建等多地项目被当地住建局冻结监管账户的消息不胫而走， 究竟能否成为压倒骆驼的最后一根稻草，我们拭目以待。
三、万科为何独善其身
回顾万科近几年的发展状况，当TOP4房企里恒大、融创相继暴雷，碧桂园先后曝多地项目低价促销，陷入舆论风波。 而万科的中票发行利率低至2.95%，如此低的融资成本，为万科在储备拿地时提供了巨大的助力。
万科的独善其身，离不开郁亮对行业的对超前危机感。 早在2018年，万科就别树一帜地喊出了活下去的口号，因此在发展战略的制定上，与激进的一众同行相比，显得尤为保守。
郁亮稳扎稳打的经营策略，也确实取得了不俗的效果， 让万科的钱口袋越来越富足，它不但活下来了，还活得多姿多彩。
万科早在2012年就提出了转型，积极布局与传统开发业务相关联的市场，比如长租公寓、物流、商业等行业业态 ，比起单一的住宅开发，万科更愿意如何在TOD、城市更新、大型复杂项目上沉淀能力。
虽然转型业务收入的比重目前并不高，但是战略转型能够增加万科的竞争赛道， 在中国房地产发展进入天花板时，通过多元化的运营发展，保障万科持续的安全增长。
当房地产行业进从高速增长转入深度调整， 在愈发艰难地“黑铁时代”，郁亮是否能够继续带领万科独善其身，还需要时间给出答案。
结语
房地产高利润、高周转、高发展的时代已经一去不返，对于开发商来说，房地产去金融化、去投资化已是大势所趋。 竞争的环境只会越来越激烈，只有精准布局、不断打磨产品的房企，才能生存下来。
打算买房的朋友更需要擦亮眼睛 ， 千万不要碰小开发商以及没有良好品牌背书房企。 毕竟，谁也不想花几十万上百万买的房子发生烂尾。
中国房地产已经进入拐点，未来何去何从？欢迎您评论留言，与笔者一起讨论分享。
