绿地的自救之路，举步维艰。
作者 |周松涛
债务违约，评级遭下调，绿地麻烦不断
屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风。
昨天，绿地控股集团青岛置业有限公司再次成为被执行人，执行标的2047604元，案号（2022）鲁0203执3269号，立案日期显示为7月6日。
就在前一天，也就是7月5日，绿地控股集团青岛置业有限公司成为被执行人，案号（2022）鲁0203执3268号，执行标的1237221元，立案日显示为2022年7月5日。
7月1日，江西省南昌市红谷滩区人民法院发布公告，根据（2022）赣0113执5004号案号，原告上海鸿立建设有限公司，起诉上海绿地集团江西申江置业有限公司、绿地控股集团有限公司一案，进入首次执行阶段。 被告绿地江西申江、绿地控股成被执行人，执行标的157.16万元。
7月4日，湖北省武汉市中级人民法院、武汉市黄陂区人民法院，同时将绿地控股列为被执行人，执行标的总计7.133亿元。
7月5日，南昌市红谷滩区法院，再次将绿地江西申江置业、绿地集团列为被执行人，执行标的15.5万元。该案的原告为上海宏誉建筑装饰有限公司。
7月5日和7月6日，绿地控股集团青岛置业有限公司再次成为被执行人。
也就是说，7月1日到7月6日，仅仅6天时间，绿地控股就发生了5起被法院强制执行的司法案件，执行总标的超过7亿元人民币。
绿地的麻烦事，远不止如此。
5月27日，绿地正式官宣了美元债即将违约的消息，由此寻求展期。据了解，这是一笔5亿美元、息票率6.75%的票据，在6月25日到期，但如今还不上了，寻求先还10%本金+利息。
绿地控股境外债券融资尚有11笔，累计涉及余额高达42.7亿美元。其中有5笔境外债券将于今年内到期，累计涉及余额达19.2亿美元。
5月30日，标普将绿地控股长期发行人信用评级由“B-”下调至“CC”；未偿优先无抵押票据的发行评级由“CCC+”下调至“C”，展望负面。6月22日，完成困境债务延期后，标普又将绿地集团发行人信用评级下调至“SD”（选择性违约）。
标普认为，绿地控股的资产处置依然困难，公司能否获得用于偿还债务的现金则极不确定。
据不完全统计，截止到目前，绿地的总负债约超过1.3万亿。
2021年，绿地的资产负债率达到83.7%，是前20大房企中最高的，从债务成本来看，绿地控股的综合融资成本一直在6%左右，也处于较高水平。
截止到2021年末，绿地控股剔除预收账款后的资产负债率为83.7%；现金短债比0.81；净负债率91.6%，踩中三条红线中的两条红线。
“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。
如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。
如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。
如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。
绿地曾经也是绝对的优等生
绿地控股集团有限公司，成立于1992年7月18日。
1992年，辞去公职的张玉良组建了上海绿地总公司，也就是绿地集团的前身，注册资本为2000万元人民币。
绿地最初的业务是建设上海公共绿地，后来参与旧城改造，遇上了房地产最具爆发力的好时光，规模不断壮大。
2012年，绿地成为中国首家以房地产为主业的世界500强企业，2014年，以2408亿元的销售额名列全国第一。2012年开始，绿地已连续9年跻身《财富》全球企业500强行列。
2015年，绿地集团借壳金丰投资，实现整体上市。
2015年8月18日，金丰投资以资产置换和发行股份的方式吸纳绿地集团100%的股权，资产预估值达655亿元，成为A股史上最大借壳上市案例。
最初的注册资本只有2000万元，2019年，绿地集团总资产规模突破1.14万亿，营收高达4280亿元，利润147.43亿元。
绿地集团迎来最巅峰时刻。
绿地最初成立时，由上海农委和建委百分百持股，是100%的国企。2003年，绿地职工持股会拿到绿地59%的股份，成为第一大股东，后来公司进行了多次混合所有制改革。截至2021年9月末，公司的前三大股东分别为上海格林兰投资、上海地产集团、上海城投集团，持股比例分别为29.13%、25.82%及20.55%。其中，上海格林兰投资是以张玉良为首的绿地职工持股会，为绿地的单一最大股东。 而后两者是上海市国资委控股的企业，总持股比例高达46.37%，所以，绿地依旧是国资背景。
无论从哪方面来看，绿地曾经都是绝对的优等生。
曾经的优等生为何到了如今这般窘境？
经历长达20年的高速发展，房地产行业退潮，所有房地产企业都会经历周期潮起潮落的阵痛。
同时，绿地执着于高层建筑，还不断跨界多元化，加上整个地产行业处于低潮，这些弊端开始加大显现。
2005年5月，位于南京鼓楼的紫峰大厦正式开工，总高450米，这是绿地开发的首座超高层。从这个项目开始，绿地开始执着于超高层地标建设， 随后在武汉、西安、成都和昆明等十多个城市打造了一个又一个超高层地标项目。
超高层建筑，虽然收入可观，但耗资同样巨大，而且开发周期过长，在地产行业融资不如之前的情况下，资金链很容易出问题，更别说盈利了。
这是绿地巨额负债的重要原因。
困难重重，绿地并没有选择摆烂，也在极力自救。
5月27日，绿地控股发布公告称，拟对GRNLGR6.7506/25/22进行若干修订以及豁免发起同意征集，内容包括延长到期日、加入发行人在到期前赎回全部或部分票据的赎回权、先行支付原到期日未偿还本金的10%，以及取消维持票据上市状态的契约。
绿地还计划安排优质资产出售来偿债，包括计划3年售出2000亿资产，每年500亿-700亿，含有自持商业、办公楼和酒店等。
5月16日，据绿地控股官方公告信息显示，绿地纽约太平洋公园项目中的两栋公租公寓楼完成出售合同签订，合同总金额为3.15亿美约合人民币21.4亿元。
与此同时，绿地集团在纽约太平洋公园项目另一宗物业大单近期也已完成签约，涉及金额1.5亿美元约合10.19亿元人民币。
实际上，自2020年开始，绿地就开始加大资产处置力度，还曾以以72.6亿元的价格出让广州绿地。
绿地还在出售商管物业。
2021 年 7 月，绿闵物业与花样年控股集团有限公司旗下指定主体深圳市富昌商业服务有限公司签署了《上海绿闵物业管理有限公司股权转让协议》，拟将100%股权转让给花样年，股权转让对价约为12.6亿元；同时，自 2021 年至 2026 年的 5 年内，绿地控股将与花样年在绿地集团旗下商业物业项目中展开物业管理战略合作。
不过，绿地缓解处置资产加快回血的进程并不乐观。
5月份，绿地控股2021年年报里所披露的关于花样年收购绿闵物业的进展，目前由于花样年方未按约定履行相应义务，交易未实施完成。
也就是说，这笔12.6亿的交易最终还是黄了。
困难是暂时的，希望绿地的努力自救能取得预期效果，彻底缓解债务压力，这是购房者，投资者，整个地产行业都希望看到的最好结局。
