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马明哲抢救王文学

文 | 谢泽锋

编辑 | 杨旭然

“时来天地皆同力,运去英雄不自由。”

债务危机化解一半,曾经的“环京大地主”王文学一展愁眉。有“大金主”平安施以援手,加上河北省政府出面协调,王文学和华夏幸福的终局,似乎不会像人们想象的那般惨淡。

作为一家非典型的房地产公司,王文学凭借重仓环京,“政府主导,企业运作”的产业新城模式,一度带领华夏幸福迅速成长为全国前十大房地产公司。

深谙政府关系,熟稔招商引资,王文学左手产业开发,右手地产销售,在地产黄金时代收割红利;但也正因如此,随着宏观调控趋紧,主做政府生意的华夏幸福,被死死地按在了应收账款和巨额负债的泥潭之中,无法自拔。

直到2018年,终于有人向泥潭中扔下了绳子。白衣骑士马明哲降临,中国平安以138亿拿下华夏幸福19.7%股权,成为其第二大股东,此后平安不断入资,累计投资约540亿元,不遗余力。

过去近一年,靠卖资产、展期、抵押等组合拳,华夏幸福一点点化解债务,有所成效。在这期间,由于股权处置,平安已经被动成为华夏幸福的第一大股东。

马明哲入局已深,王文学期待“活下去”,王马二人在中国房地产大潮起落的交织中,给各自的命运写下了注脚。

01 化债,行至半路

“干到今天,我愿赌服输。” 

在承诺绝“不逃废债”的前提下,华夏幸福通过“卖、带、展、兑、抵、接”一点点消化巨额负债。

截至上半年底,压在华夏幸福身上的债务,已经重组的金额累计为1186.03亿元,相对于2192亿元的总风险敞口,已经减半;累计未能如期偿还债务金额461.25亿元。

7月5日,在固安大本营的福朋喜来登酒店,王老板摆开18桌酒席,招待与他同甘共苦的200多名核心员工。王文学终于一展愁眉,爱喝酒的他开怀畅饮,并嘱咐员工要“多发朋友圈,多宣传。”

死里逃生的王文学值得一场庆幸。在年初最艰难的时候,他坦言“干到今天,我愿赌服输。”承认“自己误判环京地产形势,公司成功后个人有所膨胀,管理粗放,激进扩张。”加上疫情冲击,导致如今的败局。

今年春节前夕,王文学甚至被员工堵在一家宾馆,面对要说法的人们他无奈诉苦:“把我告上去说我没钱,能解决问题吗?公司有很多房子要交付,还要给农民工发钱。”

征战商场30载,曾积累485亿身家的王文学在年初除了感情牌已经无牌可打:“希望那些还能讲点义气的弟兄们留下来,帮助我,帮助企业。哥们,咱们何以相忘于交?”

但在商业江湖,义气是靠利益来绑定的。危机袭来,树倒猕猴散,华夏幸福员工人数由2017年辉煌期的27956人下降到2021年末的15447人,销售人员由2万人骤降至476人。而且还在持续离职。

留下来的,都为华夏幸福降负债立下了汗马功劳。自己以前不认识的基层员工,也被老王视为左膀右臂。

为还债,王学文一面“安抚”债权人,一面和平安及河北省政府多次沟通。过去十个多月中,华夏幸福通过卖出资产回笼资金、出售资产化解金融债务、优先类金融债务展期或清偿、现金兑付等多种方式清偿债务。

比如,王老板已将城市更新业务打包转让给深圳开发商鹏瑞,卖出多个零散项目,武汉长江中心项目也被“摆上货架”。

化债已行至半路。华夏幸福也确立了新的战略目标:2022-2023年完成债务重组,2022-2025年完成全面转型。

留给王文学还有一年半的时间,但当前市场对地产的预期和信心,比历史轮回中的低谷还要悲观。大型房企接连爆雷,“接盘侠”越来越难找了。

对于华夏幸福来说,最为头疼的是,政府部门是其最大客户,同样也是最大债务人。而河北省政府囊中羞涩,财政支出左右受限。

今年一季度,华夏幸福应收账款高达547亿元,加上1324亿元的合同资产,几乎可以与其有息负债形成对冲。

所以要想彻底解除债务警报,一是要看此前吴向东运作的南方区域资产包的出售情况,二是要继续和政府部门沟通,催收欠款,或是转让子公司股权给国有公司,以解燃眉之急。

可以说,产业新城模式令王文学走上商业巅峰;也在行业低迷期,又将华夏幸福“囚禁”在应收款和债务的“牢笼”中,难以喘息。

当前,华夏幸福看到了“活下去”的曙光,但债务利剑仍高悬头顶,王老板还不能高枕无忧。

02 马明哲,入局太深

中国平安既入资,又管人事,还管战略。 

作为地产公司背后的地产公司,平安先后成为碧桂园、融创、旭辉、金科、中国金茂、华夏幸福等企业的二股东。

并通过平安系基金、信托、股权融资等等渠道,助力合作房企,实现资本增值,号称“逆周期捡漏王”——也是国内金融机构对地产最为偏执者之一。

但马明哲牵手王文学的这次资本联姻,却没能抄在山底,而是几乎站到了山顶上。这一次,地产行业走势直接脱离了周期波动的中轴线,转头向下。

投资华夏幸福,堪称平安系投资历史中的“最大败笔”。自2018年,以138亿拿下华夏幸福二股东位置后,平安累计投资约540亿元,但依旧无法扶大厦之将倾。

2021年,这笔投资对中国平安资产减值计提高达432亿元,导致该年度归母净利润减少243亿元之巨。

其实早在2020年底,华夏幸福已显危机端倪。王文学曾与平安谈判,为给华夏幸福“续命”,平安认购境外美元债、永续信托等形式向华夏幸福输血逾百亿元,王文学筹措资金约80亿元,但面对华夏幸福2000多亿的不良负债,这些资金如同泥牛入海。

由于王文学股权被动减持,当前平安系已成为华夏幸福第一大股东。马明哲入局太深。实际上,平安当前的考虑并非是如何追加投资,而是减少亏损。

据说,平安方面曾向河北政府提出方案,希望政府还钱给地、减税降费,并出面协调银行货款展期,但未获支持,方案被搁置。

王文学还一度想以司法形式重整化债,但被上层否决。2021年初,华夏幸福已深陷重围,四面楚歌,此时回到谈判桌上的平安对增加投资意兴阑珊。不久华夏幸福信托违约,债务暴雷。

为阻止华夏幸福坠入深渊,平安多方奔走。曾传出,平安与最大债权人工行牵头成立债委会,平安资管带头展期,并表示绝不抽贷,不断贷,努力化解债务危机。

不仅出资,在入股华夏幸福后,马明哲力邀吴向东入职,并在深圳设立南方总部,开启“产业新城+商业地产”双轮驱动战略。

王文学继续带队搞产业新城,而吴向东坐镇指挥,负责中国平安期待华夏幸福开拓的康养地产、长租公寓等项目。

在踏上华夏幸福这艘船后,中国平安既入资,又管人事,还管战略。如今化债进程过半,马明哲还要继续抢救王文学。

03 王文学,学会“跪着挣钱”

“从产业新城运营商转型为产业新城服务商” 

尝过产业新城蜜糖般的甜,也承受了其砒霜般的毒。吃了“产业新城”大亏的王文学,决定给华夏幸福翻开新的篇章。

7月5日,在和员工们畅饮的同时,王文学宣布“从产业新城运营商转型为产业新城服务商”,全面向轻资产转型。

王老板大手一挥,给华夏幸福谋定了六大业务板块——住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务。

产业新城属于典型的重资本、长周期业务,普遍需要2-3年时间才能获得回报。王文学此番力主要让华夏幸福“变轻”。

过去20年,华夏幸福钻营产业新城,数据库里有9400万家企业和13多亿条数据。土地整理、产业规划、招商引资是他们的“拿手好戏”,王文学的设想是,为政府提供产业园区解决方案,为企业提供选址、财税等服务。

ToC端,则是要在完成保交楼任务的同时,探索代建、物业等新模式。

人们惊讶于,危机之下,王老板居然还能提出如此庞大的构想,甚至“地产+园区”相关的业务都要尝试一遍。

但不论设想如何庞大,华夏幸福的境遇也断不能如从前一样。分管战略的副总裁林成红直言,现在要向乙方文化转变,由“躺着赚钱”向“跪着赚钱”转变。

王文学这般折腾,表面看是想“赌赢未来”,实则是为了给债权人、为政府更多的信心。

过往20年,华夏幸福之所以能够铸造行业神话,关键在于其承担了许多外溢出来的“政府职能”。所以华夏幸福“虽是民企,却更像政府部门或城投集团。”

产业新城业务相当于政府功能的“企业化”,好处是凭借深厚的政府关系,可以获得大量项目资源和廉价土地,使得营收快速膨胀、

但王文学需要承担的代价也十分明显:政府部门作为大客户,回款迟缓,应收账款随之激增。

为解决这一硬伤,华夏幸福产业新城的秘诀在于“以短养长”,产业园圈地,地产反哺,以住宅开发销售迅速变现,扶持产业园开发,形成商业闭环。

如果把华夏幸福比作一颗鸡蛋,产业发展就像是蛋黄,住宅开发是蛋清,住宅销售会为产业蛋黄提供养分与保护。

华夏幸福的大盘子中,住宅开发收入和利润均占七成份额,而一旦地产景气度下降,遭受重大监管政策,蛋清层就会被破坏,养分断供,华夏幸福的根基产业新城业务就无法“独存”。

而且,华夏幸福的产业新城模式存在难以复制的制肘。华夏幸福总裁孟惊曾坦承,连华夏幸福自己也无法再造一个固安新城。放眼全国,“再也无法找到一个地处核心特大城市周边,但地价、房价却呈现断崖式落差,还能赶上诸如京津冀一体化的重大利好,在短期内享受一轮惊天跳升。”

王文学的成功,是凭借政府关系,踩对了风口,但更多是赌对了周期,完成幸运的人生大翻盘。但商业的玄妙就在于,人们能够赌对周期,就能赌错周期。

所谓盈亏同源。

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