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降价售房,才是楼市最正确的打开方式

央视网消息:楼市交易有“金九银十”的说法,今年黄金周假期前一个月,多个城市利好政策陆续落地,为假日的楼市交易添了一把火。在广东深圳,“双节”假期,各大开发商为抢客户,开启了“内卷”模式——打折、一口价、送家电等花式营销纷纷上演,多数新盘均可在备案价基础上享受8.6折到9.5折的折扣。

按照市场规律,卖方市场,经营者说了算;买方市场,消费者说了算。表现在楼市,前些年是卖方市场,开发商说了算。现在是买方市场,购房者说了算。开发商说了算的时候,房价一路上涨,购房者毫无话语权,只能跟风买房,动作慢了,就得多掏钱。因此,那一刻,出现了大量“房奴”。当市场发生变化,商品房出现相对过剩时,话语权开始转移,逐步转向购房者一边,开发商的话语权越来越小,风险则越来越大。这时候,市场能不能走出低迷,开发商能不能避免风险爆发,就不是看开发商的,而是看购房者的了。

目前的市场,对开发商来说,应当是十分被动的,前些年过于强势带来的盲目扩张和负债冲动,让多数开发商陷入了债务泥潭。十多年前“不差钱”带来的情绪狂欢和心理满足,在市场转向稳定并陷入低迷后,也逐步转变成了紧张、恐惧和担忧,负债冲动带来的后果,也在今天全面呈现。“现金为王”对今天的开发商来说,比什么都重要。凡是手中握有比较充足现金的开发商,日子比较稳定。反之,就风险频发。特别是头部企业,由于负债规模过大,已经禁不住任何风浪,完全没有船大体稳的感觉。

尤其值得关注的是,过去屡试不爽的政策调控,如今也像拳头打在海绵上,软绵绵,轻飘飘,根本展示不出力道,购房者对政策的敏感度降至历史最低点,政策对楼市的刺激作用也降至历史最低点。不然,像“认房不认贷”、取消限购、降低首付比例、提高公积金贷款额度、降低房贷利率等政策,一定会让市场发狂、房价像脱缰野马。实际情况是,市场依旧低迷,购房者根本没有被政策打动。就算有些政策出台后,也曾引来市场的一些骚动,但是,很快就归于平静,与政策出台前相比没有任何好转。

而深圳在楼市新政出台的同时,开发商也采用降价售房策略,应该是目前房地产市场最正确的打开方式,也是最有可能带来市场变化的手段。因为,从目前已经出台的楼市政策来看,大多是如何鼓励居民购房,而不是降低购房负担。就算有些政策对购房者有利,能够降低一些购房负担,与高房价相比,也是杯水车薪。如降低契税、降低交易费用、降低贷款利率等。对购房者来说,最希望看到的现象,就是开发商降价售房、让利于民。这里,我们不妨按照深圳开发商推出的降价措施来测算一下,按照新盘可在备案价基础上享受8.6折到9.5折折扣计算,以折扣9折的中间价计算,一套600万的房子,就能省60万。而降低契税、中介费等,显然没有这么多的实惠。这可是实打实的利益,是谁也抢不走的利益。更别说,已经出台的楼市政策,只要购房,也能够享受。

这也意味着,要想让楼市走出低迷,就必须是开发商降价售房。在政策层面,已经没有什么文章可做了,地方政府不可能对购房出台财政补贴政策,也没有补贴的能力和条件。唯一可做的,就是引导开发商降价售房,让购房者从降价利益的比较中选择购房还是租房。深圳已经为其他地方开了个先例,其他地方也可以跟进。如果降价诚意能让购房者感受得到,市场就有可能出现反弹。只要购房者的购房热情被激活,也不需要持续降价。怕就怕开发商不愿降价、地方政府不给降价,让购房者信心一降再降。到时候,就算愿意降价,效果也会很差。这样的结果,显然是开发商不希望看到的,也是地方政府不希望看到的。

“金九银十”有了一点起色,而这些起色,与开发商降价售房是分不开的。既然降价能够带来购房者的购房兴趣,那就赶快选择降价,而不要再死杠房价。死杠房价,只会死路一条。一旦新房降价销售了,二手房也会降价,从而形成良性循环,给市场带来积极影响。那么,开发商也不会出现严重的资金链断裂风险了。少些利润或者微亏,总比资金链断裂要好,这样的选择题,应当不难做。

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