作者：子非鱼
01 | 临深楼市大利好
临深楼市，一个大利好砸下了。利好的载体，是轨道交通。
根据深圳商报最新披露：
深圳6号线支线东延、深圳11号线北延、深圳22号线北延、深圳10号线东延及深圳14号线东延等5条正在研究列入五期建设计划。
按照2020年交通部发布的“关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见”，深圳10号线东延至东莞凤岗、深圳14号线东延至惠州惠阳、深圳11号线北延至东莞长安、深圳22号线北延至东莞塘厦等跨市城市轨道项目纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划并启动建设。
也即，如果这些延伸线路能够纳入深圳地铁5期规划，那深圳的地铁未来将直接延伸到东莞和惠州。
目前，深圳的地铁四期规划已经全部开工，其中部分线路已经完成建设，即将开通，比如地铁14号线，地铁6号线支线，地铁12号线一期，地铁16号一期，都将在下半年开通。
深圳的地铁5期规划，根据深圳官方透露，已经获得了国家发改委的鼎力支持，大概率会在今年内获批。
有交通部的文件，有发改委的支持，这一谋划基本便是事实。
正式获批后，对于东莞和惠州，尤其是惠州，将迎来巨大利好，对整个深圳都市圈同样是大利好。
轨道交通是都市圈建设的前提，在都市圈堵车问题难以快速解决的当下，轨道交通尤其是地铁，是承载都市圈内部各种生产要素流动的最便捷通道。
02 | 地铁延伸的考量
事实上，相比于广州都市圈，深圳都市圈核心城市之间的轨道交通建设，进度非常缓慢。
广州与佛山目前已经有三条地铁互联互通，分别是广佛地铁（佛山地铁1号线）、佛山地铁2号线与广州地铁7号线。
而按照广东省的规划，广佛之间未来将有18条地铁线路互联互通。
正在研究当中的广州地铁28号线将串联广州与珠海、佛山、东莞、中山、江门、肇庆7个城市，此外串联广佛的佛山地铁11号线年底将开工。
深圳目前已经确定与东莞地铁对接的是6号线支线，这条线路将与东莞地铁1号线实现换乘。
如果上面提到的五条延伸线路能够纳入五期规划，按照建设时间，那么深圳未来五六年将有4条地铁延伸至东莞，1条地铁延伸至惠州。
地铁延伸其实是中心城市自我壮大的战略考量。通过地铁互联互通，既能加快都市圈内金融、科技、人才、产业等生产要素的互联互通，地铁延伸从另一个角度理解，其实就是中心城市的软性扩张，能够为中心城市储蓄更大的能量。
同时也能缓解自身高房价的压力，通过轨道交通，实现卫星城居住，中心城市工作的夙愿。
目前，深圳都市圈（包含深圳、东莞全域以及惠州的惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县，汕尾市的深汕合作区）是广东五大都市圈中实力最强的。
广州都市圈其次（包含广州、佛山全域，肇庆的端州区、鼎湖区、高要区、四会市，清远市的清城区、清新区、佛冈县）。
都市圈、城市群，抱团发展，是城市化2.0时代最鲜明的特点。无论是一线城市，还是二线城市，都在组团发展。
谁能拥抱得更紧，拥抱得更顺畅，谁便能在未来的城市角逐中获得优势。作为一线城市的北京、上海、广州、深圳，具有强大的财力和级别优势，四个一线城市均有地铁延伸到周边城市的规划。
其中北京地铁22号线，将延伸至廊坊的三河县，预计2025年开通。上海地铁目前已经延伸至苏州的昆山，马山还有线路会延伸到嘉兴的嘉善，规划中还有延伸到太仓的线路。
四大一线城市，目前上海、广州已经有线路实质性延伸至周边城市。北京、深圳也即将有。
但相比于上海、广州，深圳已经确定的延伸线路还是太少了，这是深圳谋划4条地铁延伸到东莞，1条地铁延伸到惠州的大背景。
在当前经济发展受阻的大背景下，大基建提速是拉动经济与就业的最有效方法之一，我们可以看到，今年很多大型基建项目获批以及筹划之中。
比如贯穿南通、苏州、嘉兴、宁波的通苏嘉甬高铁大动脉已经获批，广西谋划的平陆运河可行性研究报告已经获批，长三角地区沪甬、沪舟甬两条跨海大通道已经纳入国家级规划。
此外，国家还明文支持都市圈建设，支持通过跨城轨道交通发展“有人气”的都市圈。
这些大背景，都将给深圳谋求地铁延伸能够获批，增加了概率。更为重要的是，作为国家经济特区、双范城市的深圳，过往的需求，管理层几乎没有不批准的。
换句话说，延伸的诉求，既然已经官宣，那么基本上已经成为了可能。
这对于东莞、惠州的楼市构成利好，同时也能推动深圳房价的稳定。
03 | 东莞、惠州的利好即将兑现
深圳的房价尽管过去两年调整了一些，但目前仍是内地第一。
南山、福田、宝安中心区，10万+的楼盘遍地都是。龙华、宝安、罗湖7万+，光明6万+，龙岗5万+，坪山、大鹏3万+。
数据：城市房产网
高房价基本断绝了深圳很多普通工薪基层的购房梦，临深地区由于价格相对低一些，一直是深圳购房外溢需求的首选之地。
但碍于目前地铁尚未延伸，而且规划不明朗，需求外溢的还不够多。
一旦延伸线路获批，通勤便捷、通勤时间缩短，将成为深圳客外溢的巨大推动力。
被延伸的片区，利好将进入兑现期，对于被延伸片区的楼市，构成巨大利好。特别是惠州，因为惠州的购房客中，深圳人占比在一半左右。
东莞购房群体中，好的时候，深圳客占比接近三分之一，限购之后只占1成左右，不过现在东莞又全盘放开了限购，只保留了城区四个街道的限购措施。
按照线路规划，深圳四条地铁延伸至东莞的片区为长安、塘厦、凤岗、黄江、大朗等临深镇。
深圳地铁14号线延伸至惠州惠阳，将在惠阳区设立4个站点，白云站、草洋站、惠州南站、新桥站。
东莞、惠州的这些地铁延伸片区，将成为深圳客的首选地带。
