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现在楼市终于明朗了?不要再误判明年房产走势,又一个不寻常信号

现在楼市的情况不用多说,相信很多人都看得清楚,原本寄予厚望的“金九银十”成色并不足,不少开发商担心楼市会不会再次走入低迷。当然,对于一类购房者来说,其实也比较困惑,如果市场再次走低的话,现在买房不就入套了吗?如果说看不清,这类购房者其实可以先观望。

但对另一类购房者就有点头疼了,他们想把老房子置换成新房,这市场都看到了,二手房价格折幅不小,一些城市远郊区域的价格相对于3、4年前的高点,折幅能达到50%,即便是市区的房子,20%-30%折幅都不少见。关键是接盘的客户还少,好不容易等到一个客户,还要使劲压价,说白了,老房子不好卖,而想买市区的新房,其价格也没跌多少。这样的话,置换的差价就进一步拉大,如何置换得起?所以,响遍全国的支持“卖旧买新”只是热乎了一阵,无法接力下去。

所以,市场走到这样一个关头,买房或者卖房,对很多人都很纠结,本文就简要的来谈谈这件事,先看看一位业内较资深的专家看法。

现在楼市终于明朗了?

这位专家叫孟晓苏,北大博士,1998年房改课题组组长。都知道,其他头衔我们见得多,但对我国住房市场而言,房改课题组组长却不一样,因为我们住房实行商品化改革就是从1998年开始,可以说,这位专家对我国住房商品化非常了解,按百科的介绍,应该是做出了重要贡献的人。他日前接受媒体的专访表示,无论是刚需还是改善,现在正是出手买房的时候。原因就在于,房价难得低迷这么长时间。

可以看出,孟专家的话很直白,自住买房就不要等了,现在就是楼市的低谷,一旦错过这个时间,下一次就不知道是什么时候了。再具体的理由,他并没有提及。但是,很多网友并不同意他的说法,认为房价不可能永远涨,下跌后为什么就一定要涨起来呢,而且按目前的发展趋势看,未来人口、收入以及住房拥有率等都不足以支撑市场全面恢复,房价应该逐步回归到大家能接受的地步才对。

事实情况到底谁是对的呢?如果要辩论,估计谁也说服不了谁,毕竟,每个人所站的角度不一样。在懂行的研究人士看来,不要再误判明年的房产走势,又一个不寻常信号出现,楼市很明朗了,啥意思呢?

这几天楼市上热搜的两个信息是,惠州和武汉两个楼盘在国庆期间降价促销卖房,一个降了5成,另一个降了近3成,一个卖了13套,另一个卖了200多套。很显然,这幅度相较于此前的售价,降幅非常可观了,老业主自然是不答应了,纷纷维护自己的权益。最后主管部门出来发整改书,要求楼盘关停,全部退款,开发商出来致歉,答应与主管部门协商价格调整。这问题就来了,此前有官媒都呼吁了,允许有资金困难的房企促销降价,回笼资金确保企业运转,为啥真到降的时候又不行了?

更为重要的是,如果说卖几套退款还能协商解决,如果一下卖了200多套的楼盘,如何协商?需要上亿的资金啊,连人家业主自己都说,这事不好搞。所以,我们可以看到,即便老许被抓,一众千亿房企债务暴雷,也没有开大幅降价的口子,直白地说,如果形成各地大降模式,那可不是几个房闹的事了,甚至可能影响稳定,这也是国家为什么一直在做的,要确保出险房企的保交楼,要确保房地产市场健康平稳发展。又一个不寻常信号的出现,更坚定了国家对促经济稳定发展的重视。

这个信号就是业内所说的,第三次量化(继续)宽松或者第四次量化宽松正在到来。关注经济的都知道,我们经济快速发展期有三次量化宽松,第一次是在08年的金融危机期间,第二次是2012年(经济增长放缓,出口、内需不足),第三次就是2020年疫情爆发以后,各行业受到冲击。即便是现在,我们也还受到疫情的后续影响。按理说,那么多钱下去了(去年底到目前的货币都已超发近50W亿了),包括房地产在内的经济都应该迎来明显复苏才是,但回升的压力有目共睹。为什么效果不明显?接下来怎么办?

相信很多关注信息都看到了,现在束缚地方投资、发展的重要抓手就是城投债。统计信息显示,各省的城投债数量有2万只,一只少则数十亿,多则数万亿,总计有60W亿规模,仅2023年到底的有息城投债就达5.7亿。为化解债务局部暴雷风险,国家启动了一揽子化解债务措施,就是媒体上所说的大规模特殊再融资债券,已披露发行的规模就达数万亿,以置换地方城投债中的隐形债务。有评论就说,口号喊了那么久,现在终于开始出钱出措施了,说到底,发展是第一要务,没有发展,就谈不上真正的稳定。

看到这里我们就应该明白了,这两年数十万亿货币发行下去,最终却是流入到地方城投的借旧还新,钱没有真正流入市场,也没有流到房地产。所以,我们看到的物价指数一直在下降,有人都怀疑是不是通缩了。这是问题的症结所在,这是国家为什么启动第三次量化(继续)宽松或者第四次量化宽松,发行巨额特殊再融资债券的原因,目的就是让把这些钱置换出来,进行真正意义上的投资。截至目前,已有天津、重庆、广西等6个省市发行了3600亿特殊再融资债券,仅内蒙古,二次追加发行该债券累计超千亿元,说直白点,就是根据实际需求发了。国家一置换,你又多出一大笔投资,从而进入市场。

有人说了,为什么现在才给出解决问题的办法呢?其实嘛,主要还是因为老美,人家一直在加息,你搞量化宽松,钱不都外流了吗?现在老美通胀明显下降,加息接近尾声,甚至可能进入新一轮降息通道,这给了我们量化宽松的国际环境。在业内认识看来,若不出意外,由于我们的资金利率已处于历史最低,加上大量的投资资金蜂拥而出和超发货币,市场越来越像2008年那波金融危机后的宽松释放。

现在楼市所面临的环境算是很明朗了,无关人口,无关收入,当资金撒向山间田野之时,市场变化是不以个人意志为转移的。没首付的,感觉突然“有钱了”,置换有困难的,感觉应该再来一套。房地产市场,永远还是买涨不买跌,只是,正如巴菲特所言,当别人贪婪时,你恐惧,别人恐惧时,你贪婪。大都往里冲的时候,说明高点正在来临,但大都观望时,那很可能就是市场的底部,或许不是绝对的底,但大概不远了,共勉。

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