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物业费下调,物业返还4000万元!“质价相符”将是制约物业的利器

一直以来,物业业主之间关系都存在诸多问题。近些年,一些纠纷和矛盾在不断升级,特别是在业主物业送“干啥啥不行,收费第一名”的锦旗之后,引发了很多业主的共鸣,并且竞相模仿,一时间,很多项目的物业都收到了类似内容的锦旗。不但如此,还有很多的业主喊出取消物业的口号,而且呼声是越来越高。在疫情管控期间,更是掀起了一场“别人家物业”讨论的热潮!换个角度来看,更是业主对自己物业的不满。纵观所有业主的言论,大多是物业服务不到位,服务态度差,没有发挥物业服务的作用。但是,在多种经营和物业费收取上可谓是煞费苦心,账目不公开不透明,更加增加了业主们的揣测和猜想。

物业从前期开发商选聘后很少有变动,一方面,业主们人多却意见不好统一。另一方面,成立业主委员会存在诸多阻力,其中原因不言而喻。总的来说,成立业主委员会的难度是有目共睹的,很多的住宅小区张罗成立业委会好多次,最后都是无疾而终,不了了之。据相关数据显示,目前超过80%以上的小区没有业委会。这样一来,物业公司就比较有恃无恐,或者说麻痹大意,没有将全面重心放在基础服务工作的开展和提升上。特别是一些物业费标准低、管理体量小的项目,随着时间的延长,设施设备维保成本增加,人员工资增长,绿化的补栽,道路的修补,管网的更换等。总之,由于通货膨胀和运营成本增加的因素,物业不赚钱或赔钱都可能会出现。

当然了,也有很多项目物业费标准偏高,物业工作也没有做到位,甚至带给业主的感受度越来越差,这就影响到物业费缴纳的积极性,双方很容易陷入一种难以破解的死循环。现在很多物业对于业主提出的问题推诿居多,而且推诿的理由千篇一律,这是开发商的遗留问题,不归物业管,这是某部门的问题,物业管不了,这是业主自身的问题,不归物业管等,没有想方设法去给业主处理问题或者提供帮助,久而久之,给广大的业主就留下了物业不干事就收钱的印象。当业主物业在长期磨合中积蓄了诸多矛盾,到了一定的程度,就会引发群体事件,既然物业不作为,或者管理有瑕疵,就集体到有关部门去投诉和反映,进而更加剧了彼此之间的矛盾。

就在上述状况成了常态化,人们比较疲惫或忍耐时,成都某小区的做法成为了教科书般的存在,不但是将3.2元/平方米的物业费,调整为2.81元/平方米,并对此前总计360万元的物业费差额以免除物业费的形式予以冲销,等于每家每户在后续的7个月时间内,不用再缴纳物业费了。消息一经传出顿时引起人们的关注和热议。据了解,小区内一群有志人士,平均年龄在35岁左右,有教师、律师、财务、工程人员成立了业主委员会,并通过对物业经营和管理的监督和核查,不仅拿回了属于业主的67万元公区收益,还遵循依法合规、质价相符的原则理性调整物业费用标准,这才有了从3.2元将至2.81元的结果。同时,物业服务标准非但没有降低,反而还有所提高。

这里要着重讲一下什么是“质价相符”,也就是所付出的成本要和得到的服务相对等。也就是说,物业所提供的服务标准、品质要与物业服务费用相符合。这个情况才是普遍存在的,也是业主物业发生冲突和纠纷的主要根源所在。试想一下,业主付出的高价物业费并未获得等值的物业服务,这样的“不对等”肯定会造成业主物业服务企业的矛盾日益突出,物业服务纠纷不断。而让物业服务质价相符,不仅可以维护业主利益,还可以推进物业管理不断规范和完善,为小区、社区乃至社会治理凝聚人心,为小区、社区乃至社会的和谐稳定奠定基础。此次成都这个业委会的做法,所提出的“质价相符”原则,值得我们去学习和推广。

无独有偶,“上海‘最牛业委会’起诉物业,法院一审判决物业返还4000万元。同样引起人们的关注。通过查询判决书内容,可以看到这4000万元涵盖物业管理费、地下车库停车管理费、小区公共收益、地下车库新增划线车位收入等四项,其中物业管理费和小区公共收益两项金额大,分别为1500万和2000万。类似这样的判例小编还找到了很多,在此就不一一列举了。从这些案例上,不难发现一个共同点,要想小区整体向好,物业服务有所保证,还是要成立业主委员会,一个不受制于物业服务企业的、能真正代表业主的业委会。其中不掺杂私心杂念,能够与物业服务企业更加理性地交流和交往,还要通过多渠道、多方式提高监督的专业性。

就像物业服务费涨价是人们司空见惯的事,毕竟物业公司所提出的涨价理由,一般来讲都比较充分,甚至有物业接二连三的涨价,让不少业主直呼吃不消,很少有谁听到物业费降价的消息。这次很多人都知道了,虽然想换物业不容易,但是面对和物业有矛盾,或者纠纷,还是要成立业主委员会,从趋势上看,街道、社区也会支持指导业委会“议价”。另外,为了减少或降低业主物业之间的矛盾,相关部门和机构也越来越重视物业公司的监管,最新版的《民法典》修订中,也有了成立业主委员会比较困难时,可以先成立物业委员会,更为简单便捷。同时,为成立业主委员会打好前站,做好铺垫。可以预见,未来业主物业的关系将会有所改善。

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