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楼市,正在抛弃限购

作者:子非鱼

01 | 苏州全面放开限购

早在中秋节前,市场就有一个传言:

除了一线城市之外,其他城市全面放开限购。

到目前为止,对于这个传言,无人证明,也无人证伪。不过,从这两天的市场的行动来看,的确有那么点意思。

9月14日,中国最牛地级市苏州直接梭哈,放开了全市范围内的限购,非户籍人口购房不再有社保和纳税限制。当然,非户籍人口购房套数还是有限制,只能买一套。

该消息第一财经记者从苏州工业园区、高新区相关部门处获得确认,童叟无欺。

在全盘放开之前,苏州其实已经进行了多轮放松,如同剥洋葱一样,一层一层扒掉压在身上的条框束缚。

本号梳理了一下苏州解开条框的时间线:

4月份,将二手房限售时间由5年改为3年,同月上调公积金贷款额;

5月份,二手房限售直接取消,新房限售由3年缩短至2年,非本地户籍购房者的社保要求也从24个月缩短至6个月。

8月份,太仓、昆山放开限购。

9月份,以吴江区为起始,吴中区、相城区、姑苏区再轮番予以松绑,对非本地户籍购房者,各区域取消了6个月的社保缴纳要求,可直接在当地购买一套住房。最终,仅剩的两个限购区域工业园区、高新区也在昨天放开。

至此,苏州全域限购完全放开。当然,限购套数依然在执行。

在苏州之前,上半年,福州、沈阳全面放开了限购,大连也几乎是全面放开了限购。佛山、东莞只保留了最后一丁点核心区域仍限购,其余全部放开。不久前北京的卫星城廊坊,也全部放开了限购。

在苏州的带动下,接下来除北上广深四个一线城市外的所有中心城市,估计都坐不住,扎堆全面放开限购,正在到来。楼市真正的大变局正在到来,也即楼市正在逐渐回归到不限购的时代。

苏州虽然城市别不高,只是地级市,但作为中国第一地级市,其影响力不亚于副省级城市,毕竟GDP排名第六,人口超千万,且还是当年的楼市四小龙之一。

连苏州都全面放开限购了,其他城市还有什么顾虑?

02 | 青岛跟进

果不其然,9月15日,青岛跟进了。

财联社最新消息,据青岛住房和城乡建设,对现行房地产相关政策进行适度调整优化:

1、继续在市南区、市北区(原四方区域除外)实行限购政策。

2、继续明确限购房源。对限购区域内新建商品住房,本地居民限购2套,二孩、三孩家庭可增购1套,外地居民居住满半年限购1套;

3、二手住房不再限购。

整体来看,青岛的举动介于激进与保守之间。

保守来看,青岛并没有效仿苏州全盘放开,仍保留了核心区的市南、市北(原四方区除外)两区。

限购区域内的新房,外地人住满半年可以买1套,本地人最多买两套,二孩与三孩户籍家庭,拥有多购买一套的权限。

从激进角度来看,二手房不再限购,这里的不再限购包含两层意思。一是外地人购买不再有任何限制,二是套数不再限制。

不管怎么说,相比于之前,青岛向前迈出了一大步。

和苏州一样,青岛此前也进行了逐步放松限购。

6月初,青岛的高新区、城阳区、西海岸新区打开了限购大门,取消了限购措施。原限购区域缩小至 市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域。

现在,李沧区、崂山区也放开了,仅仅只保留了市南区、市北区(原四方区除外)。

03 | 相同的逻辑

苏州、青岛,跑步式的放松限购,其背后的逻辑是一样的:

房子卖不动,房价下跌,库存高企,二手房挂牌量高企。

克而瑞披露的数据显示,今年前8个月,青岛累计成交量同比去年下跌了27%,苏州累计下跌了38%。

房价方面,青岛的均价和北方大多数中心城市一样,过去几年都在持续下跌,当然下跌范围主要集中在外围区。

今年,青岛依旧在跌。根据国家统计局披露的数据,青岛是被纳入统计的70个大中城市中的34个房价至少跌回三四年前的城市之一。

数据来源:国家统计局

苏州方面,由于苏州没有被纳入国家统计局统计房价数据的70个大中城市范围内,只能看民间机构的数据。

中国房价行情网披露的8月份数据显示,苏州二手房价格环比下跌2.38%。

苏州目前新房也是打折遍地,中秋期间,绿城、华润、金科等开发商均开启了节日优惠购房活动。华润甚至开出了买房送大米的活动。

金科在苏州开发的印象平江花园推出“99金秋购房节”,精装房限时上架“一口价房源”,最高优惠可达70万元。

再看库存。在这方面,青岛最有话语权,苏州在青岛面前只能是矮个头,因为青岛的狭义新房库存量位居全国第一。

克而瑞披露的最新数据显示,青岛新房库存2426万平方米,全国第一。去化周期19.2个月。

苏州库存854万平方米,去化周期13.5个月。都超过12个月安全警戒线。

再看二手房挂牌,两座城市过去大半年都在激增。目前,苏州和青岛的二手房挂牌量均超10万套,是全国二手房挂牌量超10万套的13个城市之二。

在放松限售之后,青岛二手房挂牌量从3月到9月,增加了5.63万套,苏州增加了4.72万套。

数据:链家网、透明网、锐理数据、诸葛找房等

挂牌量激增,意味着炒房客们扛不住,在房价持续阴跌,没有预期的背景下,很多炒房客想要套现离场、落袋为安,部分炒房客则是割肉。

以上四大烦恼,是苏州放开、青岛大幅放松限购的根本原因。

最关键的是,这四大烦恼已经成为中心城市的普遍烦恼,这就意味着苏州、青岛之后,必然会有更多城市跟进,全盘放开限购的中心城市会越来越多。

04 | 放开限购有用吗

放开限购有用吗?显然没用。

看看福州、沈阳、大连、佛山、东莞就清楚了,这些城市全盘放开或者大部分放开限购已经很久了,但他们的成交量依旧没有什么起色,房价也照样在跌。

很简单的逻辑,因为引发这轮熊市的原因在于:

第一,房地产市场的周期力量在起作用,商品房整体供大于求,再加上人口开始转向,城市化速度放缓,这些宏观大背景形成的扭转力量,最终扭转了楼市行情。

第二,购买力所剩无几。在国外与国内各类因素叠加下,经济增长压力加大,GDP已经失速,很多人的就业与工作受到了冲击,买不起房的人越来越多。

限购在这其中不是关键因素。要知道,2016年至2020年是中心城市限购最严厉的时候,但限购依旧没有挡住房价上涨,南方大部分中心城市都成功穿越了调控周期,房价始终没有回头。

现在转入熊市,只是放大了限购产生的副作用。所以,纷纷以放开、放松限购为抓手,开启了托举楼市的行动。

全盘放开限购,的确能够推动一波有效成交量,但市场所剩无几的购买力,限制了成交量的反弹力度。购买力不恢复,市场就没有复苏的基础。

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