上周，房企们批量发布了半年报，这可能是房地产历史上有点惨的半年报，其中让人看了有点惊愕的数据就是：
归母净利润
此前有相关机构统计过，169家上市房企中， 超7成房企归母净利润出现了下跌， 甚至有些房企出现了亏损的情况。
规模为王的时代远去，即使账面上营收高，营收出现上涨态势，似乎也不太让人信服。
房企最终能够赚到多少钱，有多少实打实的利润，才能反映出房企真正的经营实力。
艳姐接下来就简单从两个维度对房企盈利水平进行分析：
一个是大家非常熟悉的毛利率；另一个就是归母净利润多少以及涨跌幅情况。
01
仁恒、宝龙毛利率超30%
部分房企毛利率跌超10%
毛利率是房企年报和半年报中常常提到的一个词，也是衡量企业能力的重要指标，毛利率的大小直接决定了项目的利润情况。
地产人言统计了TOP30典型房企的毛利率情况，由高到低进行了排列：
企业
毛利率（%）
同比（%）
仁恒置地
35.60
8.90
宝龙地产
30.97
-4.21
华润置地
26.90
-4.20
金地集团
26.50
4.50
保利发展
25.55
-6.95
中海发展
23.50
-5.04
雅居乐
23.40
-4.70
中骏集团
22.22
-2.88
新城控股
21.90
2.29
中国金茂
21.66
1.37
华发股份
21.42
-8.16
龙湖集团
21.30
-6.40
越秀地产
21.20
-5.60
滨江集团
20.98
-1.10
旭辉集团
20.70
持平
万科
20.46
2.48
招商蛇口
18.59
-7.21
远洋集团
18.41
-4.07
美的置业
17.90
-2.80
金辉集团
17.70
-3.40
绿城中国
17.40
-4.60
中梁控股
16.89
-3.90
时代中国
13.20
-20.10
绿地控股
12.76
0.90
中交
12.44
-8.05
中南建设
9.72
-6.59
金科集团
6.23
-13.91
融信集团
1.43
-8.57
影响毛利的因素主要有3个 ： 结转销售价格、土地成本开发建设、及其他成本。
所以对于房企来说，要提高自身的毛利率，要么就是提高自己的销售价格，要么就是管控好土地成本等成本支出。
从表格中可以看到，今年上半年， 毛利率超过30%的房企有仁恒置地和宝龙地产， 它们在这两方面各有所长。
仁恒置地毛利率较高的一个原因就是其擅长打造高端产品，其毛利率多年处于行业第一梯队，甚至2018年其毛利率甚至高达 46.0%。
2020年，仁恒毛利率为36.4%。2021年，仁恒毛利率为25.6%，今年上半年仁恒的毛利率为35.6%，回升态势明显。
一方面是因为受到限价调控所致，另一方面也和仁恒开始布局刚需市场有关，对仁恒毛利率产生了影响。
今年上半年，仁恒置地毛利率上扬，主要是因为本期交付产品的毛利率上升。此外值得注意的是，上半年仁恒销管费用率仅2.7%，同比下降0.97%，销管费用管控良好。
宝龙地产毛利率也较高，主要是因为在拿地模式方面， 宝龙地产主要通过逆周期拿地和勾地模式来实现低溢价拿地， 保障了利润空间。
许华芳之前也提到过，宝龙大湾区策略为只勾地，不拍地。为保障高毛利，宝龙会避开风头，不拿贵地，不借贵钱。
华润置地成为毛利率最高的央企，但是要知道，华润置地在几年前的高光时刻，毛利率接近50%相比，如今不到30%的毛利率也反映出了目前大多数房企面临的承压环境。
此外，像保利发展、中海发展等央企，其毛利率也都在25%上下。而招商蛇口的毛利率则低于20%。
从表格上来看，诸多房企的毛利率较去年同期出现了一定程度的下跌，有些房企甚至跌幅超过10%。
诸多毛利率出现下跌，一方面原因在于2017年以来， 地售比一直在上升， 造成开发业务的毛利率出现下跌。
此外，在销售端也受到了 限价、 市场下行等因素影响， 还有部分房企为了加大销售回款而大量采取了促销及专项去库存等措施，导致销售价格出现了一定程度的下跌。
还有些房企毛利率下跌是因为销售收入结构发生了变化，比如某房企上半年没有毛利率较高的城市更新收入，以及销售收入占比高的项目毛利率较低。
万科祝九胜也曾经说过，此刻的首要的选择是确保经营安全，我们把稳定发展放在首位，毛利率承压是一个短期的现象，从长期来看，毛利率还是要回到一个社会平均的水平。
02
5家房企归母净利润超100亿
部分房企出现亏损
不得不承认，随着行业进入深度调整期，今年上半年很多房企的归母净利润数据似乎看得让人有点糟心。
地产人言统计了TOP30房企上半年归母净利润以及同比增减情况，按照归母净利润的多少进行了排列：
企业 2022上半年归母净利润（亿） 同比增减（%）
中海 167.43 -19.42
中国铁建 134.74 9.48
万科 122.23 10.64
保利 108.26 5.11
华润 106.03 -19.22
龙湖集团 74.8 0.82
绿地控股 42.01 -48.98
新城控股 30.1 -30.11
雅居乐 24.01 -54.61
金地集团 19.65 7.68
招商蛇口 18.87 -55.61
华发股份 18.46 9.44
越秀地产 17.07 -25.78
绿城中国 18.01 -25.53
美的置业 15.38 -28.63
仁恒置地 13.77 67.20
滨江集团 12.84 1.34
中骏集团 12.74 -46.40
建发房产 8.42 159.08
中梁控股 4.38 -63.50
金辉集团 1.62 -59.70
中交房地产 0.84 -47.90
时代中国 0.24 -98.53
龙光集团 -6.2
远洋集团 -10.87
金科集团 -14.37
中南建设 -16.15
阳光城 -35.65
融信集团 -44.29
归母净利润位居前五的房企分别为 中海、中国 铁建、万科、保利、华润， 这5家房企归母净利润均超过100亿。
但值得注意的是，这5家房企中仅万科算是混合制企业，其余房企均为央企。
中海以 167.43亿的归母净利润位居第一的位置，虽说归母净利润碾压了诸多房企， 但是却同比下降19.42%。
中海颜建国也在中期发布业绩会上表示：
当前的市场处于上下半场的转换期，转换期需要一段时间，包括行业出清，过程相当复杂，也是比较惨烈的。行业重整完了，进入下半场， 市场里的玩家、行业利润率都会进入一个相对稳定阶段，进入另外一个平衡。
中国铁建、万科、保利归母净利润均出现了同比上涨的态势，在行业艰难的时刻保持了盈利能力的领先。
在今年3月万科的业绩发布会上，备受关注的一个话题就是万科2021年归母净利润出现了大幅下跌的情况，而今年上半年，万科归母净利润实现了翻盘，同比上涨10.64%。
此外，提出了“进三争一”的保利发展，上半年的表现也比较亮眼，期内实现营收1107.63亿，同比增23.1%；实现归母净利润108.26亿，同比增5.11%。
民企中，龙湖以74.8亿的归母净利润位居第六，今年上半年龙湖的归母净利润增幅和去年同期基本持平。
传统“ 四大金刚 ”中的招商和金地归母净利润只有将近20亿。值得注意的是，招商蛇口今年上半年实现营业收入575.63亿，同比增加 28.9%，但归母净利润同比减少55.61%。
对此，招商蛇口也进行了解释， 主要原因是 公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。
此外在报告期内，公司妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免。另外公司转让子公司产生投资收益同比减少。
今年TOP30房企归母净利润有两个现象值得注意：
一个是很多房企都出现了归母净利润的同比下跌，而且部分房企的跌幅还超过了50%；
此外，还有诸多房企的归母净利润为负。
房企归母净利润承压的原因，一方面在于房企面临比较严峻的销售压力，市场信心跌入低谷后有待恢复。在整个行业良性循环没有恢复前，一些房企很难对抗整个大势的压力。
另外还有部分房企面临着流动性危机，有的在积极处置债务问题，而有的可能已经躺平，这些房企在面临危局时自然已经很难实现盈利。
此外房企的存货跌价损失在一定程度上也影响了房企的利润，拉低了房企的归母净利润，包括碧桂园、旭辉等房企都提到了这个原因。
03
房企如何拯救利润？
不得不承认的是，房地产的高利润时代或许是一去不复返了。
房企的利润下降，通俗点来说，就是因为房价没涨多少、拿地成本增加了、开发成本也涨了。如何维持利润，已经是诸多房企必须要处理的课题。
大多数房企应对的方法就是开源节流。
节流，就是对于房地产产业链上的各项成本进行管控，其中就包括拿地成本、管理成本、开发成本等等，都要细化到每个过程。
比如在拿地方面，华润置地就曾对项目回报要求是控制在税后利润率12%左右，达不到标准的项目坚决不拿。
旭辉也曾经表示，拿地利润水平要保证一线城市达到10%，二三线城市维持在8%左右的要求。
另外开源的话则是不断提到自己的产品溢价能力，或者去探索新的利润增长点。
近年来很多标杆房企一直在开拓自己的第二增长曲线，包括物业、城市更新、商业地产等能产生较高利润的板块进行深耕。
地产人言也发现，优质房企在业务多元化方面表现都不错：
比如保利发展“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”，致力于打造“不动产生态发展平台”。
其在物业、酒店、购物中心、城市公建及旧城改造方面均取得较好的发展，也一直在探索新的利润增长极。上半年保利主营业务其他收入102.37亿元， 同比增长3.7%。
结语
告别了高利润时代，对于房企来说或许也可以真正沉下心来思考，自己到底要走的是一条怎样的道路。
正如郁亮此前所说：
房地产回归实业属性。行业出路只有一条，踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。
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主编：张艳
责编：doug
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