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王石预测中国未来房地产走向,或大概率是对的

这几天看了几个消息,思索了一番,更坚信万科创始人王石对房地产的预测是对的。

一则是居然之间汪林朋说我国有400亿平米商品房,按平均100平米一套算,那就是4亿套房子。此外,还有100亿平米小产权房,对应的是1亿套房子。这样,在城镇就有5亿套房子,按照官方公布的2.02亿个城镇家庭户算,平均每户2.47套房子。

二则是经济学家、浙大资深教授李实通过长期跟踪中等收入人群,测算出我国中等收入达到4.6亿人,月入3千算达到中等收入标准。

三则是武汉二手房挂牌量升至19万套,出现十几个中介抢一个购房人情况。

四则是万科创始人王石针对俞洪敏的提问,“中国的房地产还有未来吗?”,王石的回复大意是“当然有未来,房地产转型不是结束,而是刚刚开始,某个方向还大有可为”。

表面上看,几个消息没什么直接联系,但实际则是共通的。为什么这么说呢?简单分析一下便知。

第一,居然之家,主要经营家居建材、物业租赁等等业务,2018年阿里投了54.5亿元,说明风投是比较看好这家公司的,其创始人应该是非常了解我国的存量住房市场,从创始人推算出的户均2.47套房子应该也差不多,现在身边人谁没两三套房子?他的测算结果表明,我们确实不缺住房了,整体住房市场已经趋于饱和。

第二,相对于目前的房价,老百姓的收入确实显得不高。李教授说的这4.6亿中等收入人群基,按他的话说,如果采用欧盟60%收入作为中等收入下限算的话,我国的中等收入规模占比就更高一些,达到近50%。虽然这是中等收入的下限门槛,但也基本代表了我们的整体收入水平。试想,对于这样高的房价,如果家里没有矿,谁能买得起目前的房子呢?

第三,武汉的二手房挂牌量飙升,只是目前存量房市场的一个缩影。在第一财经选取的某家平台的二手房挂牌量显示,重庆、成都超20万套,南京、天津超17万套,沈阳、广州、杭州、北京、合肥、西安等城市均超10万套,且大部分都是10年以上房龄的房子,这还是某单个平台的挂牌量,算上其他渠道只会更多。目前的房地产市场本来就趋冷,看房客户都少得可怜,不断增长且创当地挂牌纪录的二手房,卖给谁去?

当然,最重头的戏,还是万科创始人对未来中国房地产的预测。老实讲,除去花边新闻暂且不谈,对房地产的理解,王石无疑是最专业的,这一点不得不服,有网友评论就说,对内地房地产市场的理解,王石应该属于超过李嘉诚的人。这一点,可以简单梳理一下。

早在2018年,王石就喊出要“活下去”口号,那个时候正是各千亿房企如日中天之时,很多人都觉得王石的话是危言耸听,故弄玄虚。没想到两年后,销售规模超过他的恒大开始暴雷、碧桂园收缩战线,一些千亿房企债务开始违约,直到现在,越来越多的A股房企不得不退市。现在看,房地产玩了二十年,万科仍旧是当之无愧的行业“老大”,为啥别人在冲规模的时候,万科没有放开一搏呢?这正是由于他们对未来房地产市场的准确判断。

因此,在王石的最新判断中,认为我们房地产与国外对比,最具参考的就是日本。他以日本三大住宅公司之一大和房屋为例,在90年代,超过3/4的业务都来源于房地产开发,但30年过去了,该公司的房地产开发比例下降到不到1/4,与建筑相关的服务,如租赁、酒店等占到了超3/4。而万科,现在基本就是走的这条路,据他说,万科现在的仓储物流、公寓都做到了国内第一,他要不说,估计很多人都不知道万科的转型居然如此之猛、如此之成功。

那么,王石谈的万科转型,与前面几条信息又有什么关系呢?很明显,住房总量已经不缺了,市场蛋糕就那么大,不能再建那么多房子了,何况现在房子又不便宜,住房租售比、房价收入比都远超国际平衡标准,正如央媒中国经济时报所言,“年轻人心态变了倒逼房地产转型”,“租金远低于月供,年轻人宁愿选择租房”,王石何尝没看中这一点呢?所以,王石预测房地产高速发展已经结束,有吸人眼球的标题说,王石讲的“房地产市场不是结束了,而是开始”,却把中间这句话给省略了,人家说的开始是指与房地产有关的另一个方面,即服务,绝不是传统的房地产开发。

这个服务又指的是什么呢?除了仓储物流,王石透露的他们已经是全国最大的公寓出租公司,王石自己也说,房子卖不出去不要紧,他们可以租出去。万科看中了年轻人租赁市场这一块,而且万科也有这个实力持有相当部分的房产用于租赁。从王石的这个逻辑看,未来房地产市场要想在拿地、建新房、售卖上获取利润越来越难,市场也会越做越小。那么,大型房企可以转型做与房地产相关服务,但对于普通的个体来说,自然没有那个实力去做更多的事。不过,王石对未来房地产的看法对我们还是有非常深的启示。

首先一点是,不要再一股脑买房子。毕竟,像万科这样的龙头房企都转型,不再大面积建房,意味着他们并不太看好未来市场的需求。这一点很好理解,前面说了,收入跟不上房价上涨,举个例子,你收入涨500元/月,但由于房价基数越来越大,如果房价也涨500元/平米,还要乘以面积系数,相当于一年收入涨了6000元,但房价则涨了5万元。所以,应了曹德旺那句话,未来的房子都是“有钱人卖给有钱人”,普通人是玩不转房子的了。

至于出生人口下降、人口老龄化加深、城市化进入后期等等因素都是房地产市场需求的减分项。说白了,住房饱和以后,接盘侠将越来越少,你买那么多房子,未来卖给谁?这是必须要考虑的问题。

其次是,若要新配置房产,一定要考虑租售比。万科可以把没卖出去的房子用于租赁,说明他们收的租金基本能覆盖开发资金成本,甚至还有利润可赚。对于我们个人买房来说,买房同样要考虑租售比(目前很多房子的租售比是不正常的,说白了,买远没租划算),起码在市场长期横盘时可以用租金扛。

啥叫租售比?就是房子的月租与房子总价比值。如,国际惯例1:300属于标准比值,需租300个月(25年)可以收回购房本金。换算成房价的话,100万的房子,月租金要达到3500左右,其他总价按比例换算即可。月租金达不到这个标准,说明有泡沫,租金比值越低,说明泡沫越大,不适合再买了。

最后还要说一点,考虑到楼市下行压力大,房地产税在短期内应该是不会出来了,但早晚肯定是要开征的,我们在房产配置上需要有一定的前瞻性。目前国际通行做法是按照评估值或者虚拟租金征收,结合我们的国情,目前比较通行的做法是按照面积征收。这样的话,我们会按人口设定一定比例的免征面积,有财税专家提出的是60平米/人,超过的再按照税率征收,且设定累进税率,一个家庭的总面积越大,支付的税金就越多。

若按以上标准的话,一套自住房基本是不用交的,但第二套或多或少都要支出税费成本了,如果没有租金覆盖,或者覆盖比例差距太大,这类群体可能会选择将房子抛向市场变现,而首先被售出的应该就是那种品质不好、房龄较老的房子。但话题又回到前面,刚性需求减少,富人看不上,普通人选择面又多,谁又来接盘这种人人都嫌弃的房子呢?没有办法,如果一定要变现的话,那只能骨折价、友情价转手咯。

总结一句话,王石这种老江湖,我们没有理由把他的话当耳旁风,他说的房地产方向,应是客观趋势,个人是无法改变的,我们只能顺势而为。

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