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广州海珠,打出一张王炸

昨天,广东省人民政府办公厅发布《广东省人民政府关于设立广州琶洲经济开发区的批复》。

《批复》称,同意设立广州琶洲经济开发区,实行现行 省级经济开发区 的政策。

琶洲也成为了广州第九个经济开发区。

一石激起千层浪,究竟会有哪些影响?

01

我们先来明确一下琶洲开发区的范围。

广州琶洲经济开发区规划面积702.1672公顷,分为三个片区,四至范围分别为:

琶洲西区: 东至华南快速,南至新港东路,西至黄埔涌与珠江交汇处,北至珠江;

琶洲中二区和东区: 东至官洲河,南至黄埔涌,西至科韵中路,北至珠江;

琶洲南区: 东至北山涌,南至新滘东路,西至华南快速,北至黄埔涌。

广州琶洲高新区分区图

那么琶洲经济开发区的设立,会有哪些影响呢?

其一,琶洲经济开发区的正式设立,意味着广州全面授予琶洲省级开发区的管理权限,进一步简政放权。

比如在2020年,提出的广东省开发区总体规划中,就提到开发区有体制机制改革,公务员录用更灵活,进一步简政放权,投资流程优化,探索实施先建后验管理新模式等。

而且未来也不排除琶洲会升级为国家级经济开发区。

其二,而且现在琶洲集经开区,高新区于一体,这说明广州对琶洲赋予了进一步的改革发展自主权。

上一次有这个待遇的还是改开初期的黄埔。这意味着在新一轮产业竞争中, 广州要以琶洲为龙头,走出一条以 互 联网+智能制造的新模式 。

这决定了琶洲未来发展的高度。

琶洲CBD @细鹏 摄

其三,《批复》中罕见提出严禁商业房地产开发,明确以产业用地为主。

其实,琶洲西区本就没出让过任何一块宅地,都是商业商务用地出让为主,如阿里巴巴、腾讯、复星、唯品会、国美、小米等22家人工智能与数字经济企业都是扎堆布局于西区。

而且2021年,琶洲试验区新一代信息技术服务业实现营收540.3亿元,腾讯、字节跳动实现营收超百亿,进入了全市行业前五强。

城市能级的提升,对琶洲来说就是一件锦上添花的事情。

很多人关心,房价会不会暴涨?房住不炒是核心,短期来看对周边板块影响不大,但是如果供应减少,那就物以稀为贵。

而目前琶洲新盘稀缺, 琶洲南TOD项目 、 保利海珠天珺 项目都算得上是最受益的新盘了。

琶洲南TOD @细鹏 摄

其四,对琶洲的旧改来说,是好事。

本来 旧改产业就是搭台唱戏, 现在明确产业为主 ,那就明确了发展 规划的大方向了,未来旧改推进起来也会更顺利些。

目前琶洲地区内的旧改有赤沙村,北山村等等。

其中赤沙村旧改 未来将 延展琶洲会展、互联网集聚区功能,并且提供生态居住、文化休闲服务, 目前 在实施方案报批阶段。

而北山村则在前期基础数据调查, 有消息显示,该村可能于年底招商。

|琶洲规划

02

正巧,这几天阿拆收到一位粉丝的提问:

他表示,其在海珠的逸景翠园有2套130平的房子,但孩子大了,感觉不够住。

于是他想将2套房子置换成一套 200平左右的大户型 , 需求区域在 海珠 与 番禺 。

该粉丝所在的逸景翠园,算是一个名气较大的刚需大盘,小区隔壁就是五凤村旧改,未来地铁11号线逸景路站 (在建) 途径家门口,地段尚佳。

不过碍于楼龄较老,而且有着地铁11号线即将开通的利好,该小区也有不少业主打算趁机置换。

逸景翠园业主留言

阿拆找了该小区最近的成交情况,与粉丝面积颇为接近的房源,近期的成交价约为5.5万/平。

这里我们假设粉丝这两套房子都可以成功卖出,那么大概可以获得130*2*5.5万=1430万 (粗略计算,仅供参考) 的资金。

按照目前广州限贷政策来看,该粉丝可以做首付7成,最后可以撬动的资金大约在2000万左右。

这样的预算,其实算是很充足了,至于是想买一手还是二手,还是要看自己需求,要有所取舍。

一手在楼龄与产品上更有优势,而二手在地段和配套上会比较成熟,但在增值方面想象空间较小。

03

这里阿拆就一手选房方面,帮粉丝分析一下。

事实上,粉丝也将买房的范围圈定好了,在海珠与番禺,而这两个区域满足粉丝户型与预算的项目并不多,大约有7-8个项目。

注:报价来源贝壳,具体以项目为准

但是这里要考虑到一点,置换的目的当然是为了换更好的房子,要么是更好的产品,要么是更好的地段,或者两者兼得。

但番禺如创新城的学苑一号、莲花湾的凯德山海连城、洛溪的南天名苑,其实都称不上更好的选择。

反而身处番禺万博CBD的越秀和樾府,作为万博稀缺的新盘,且有着公园环绕、配套齐全的居住优势,不失为一种选择。

目前该项目在满足粉丝预算下,可以置换到 270㎡的五房大平层,生活舒适度高。

不过,阿拆想说,海珠其实会是更好的选择。

一方面,是 海珠除了单价比番禺贵外,无论是综合配套、还是升值预期,都比番禺强。

另一方面,琶洲经济开发区的升级,对于整个海珠来说都算利好。

因为除了 明确琶洲以后的发展高度,是最大受益者外,由于片区宅地稀缺,周边板块也会被利好 所辐射到。

所以按照 综合条件考虑置换,阿拆会这样排序: 招商保利海珠天珺>保利湖光悦色>中海映澜台>越秀和樾府。

毕竟 海珠天珺 所在是正儿八经的琶洲东片区,物以稀为贵,如今的价值毋庸置疑,而且这里还限价,性价比高;

湖光悦色 则是位于华洲路,有公园环绕的加分,且靠近琶洲南TOD;

中海映澜台 所在为海珠创新湾,不仅有南向望江的优势,如果未来海珠环岛路打通,这里堪称“琶洲后花园”;

而番禺的 越秀和樾 府 ,可以置换到更大面积的产品,且也是番禺的核心区域。

当然,这里还要给粉丝泼盆冷水,现在想置换的难其实不在于买,而在于卖。

如今二手挂牌量屡创新高,光是贝壳一个平台就已有12.5万套,且还在增加中。

而二手成交量却不尽人意,房地产中介协会数据显示,9月广州二手住宅网签7232套,环比下降83.34%。

在如今这个二手处于供远大于求的状态中,卖房着实不易。

所以想成功卖房,最好明确需求,该割肉时还是要割肉的。

阿拆衷心祝愿这位粉丝可以成功置换到心仪的房子。

最后留个话题一起讨论:如果是你的话,2000万置换你会怎么选?评论区见。

————旧改秘密,偷偷说给你听————

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