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新一轮宏观政策发力,意味着什么?

2022年8月22日,央行再度降息!中国人民银行公布,贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.65%;5年期以上LPR为4.30%。

即1年期降息5个基点,5年期降息了15个基点。这意味着什么?

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房地产的新一轮救市来了吗?

此次降息之后,房贷的最优利率(首次购买普通住房)可以低至4.10%。无论是房贷基准利率(4.30%),还是房贷最优利率(4.10%),都创下了历史新低:

无疑,这次“大降息”,意味着房地产的新一轮救市正式启动!放眼全国,哪里将收获最大红利?

从房地产历史调控政策传导规律,楼市复苏一般分为领头羊复苏——第二梯队复苏——整体复苏三个阶段。即由一线城市率先反弹爆发,再迅速传导到都市圈所在的二三线城市,逐步扩散回温范围。

目前北上广都已经发挥了领头羊作用,三大一线城市自身楼市已经修复并开启热传导到都市圈。

一度成为全国楼市风向标的深圳,一直受到政策严控,一二手房交易量萎缩至历史地位,交易信心也在恢复期。

但是,最近有一个转折信号, 8月16日,经济大省政府主要负责人座谈会在深圳召开,高层领导明确指出:“支持住房刚性和改善性需求”被写入“促消费”,中央要求各地要“多想办法促消费”,经济大省要勇挑大梁“完成财政上缴任务”;媒体称对于国家在发出明确信号,购房是大消费,对楼市交易是个大利好。

8月22日央行再度降息,房地产的新一轮救市正式启动。那么,在第一轮救市中放空的“深圳都市圈”,是否会回归正常楼市秩序?

在缺乏一轮“热传导”的东莞或者说“深圳都市圈”,在这次房地产的新一轮救市中,无疑比其他城市,多了一重底牌!

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东莞,还将怎么“突破”?

东莞楼市已经走出了独立行情,自704新政放开28镇限购后,7月新房成交3754套,环比大幅增加65%;7月新房成交均价约29274元/㎡,环比上涨11%,同比上涨9%。二手房方面,7月东莞二手房网签2052套,同比增加9.4%,网签均价约20800元/㎡,同比上涨了10.5%,也处于年内高位。

东莞的热度会持续吗?东莞的发展还会“突破”吗?

我们留意到,8月3日,广东省自然资源厅在官网发布《广东省都市圈国土空间规划协调指引》,深圳、广州等4个都市圈被再次重新定义。

最新深圳都市圈的范围包括深圳市(含深汕合作区)、东莞市全域,以及惠州市的惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县。 都市圈不是城市群,规模不是重点,缩小范围是为了高效推进“圈内”互联互通!

为推进“圈内”互联互通,提出深圳都市圈要构建“三横四纵”交通网络。按照深圳“说干就干”的行动力,规划一出,紧接着8月9日,深圳商报就公布了《深莞惠“半小时通勤圈”提速》。文中明确提出深圳6号线支线东延、深圳11号线北延、深圳22号线北延、深圳10号线东延及深圳14号线东延等5条正在研究列入五期建设计划。

深圳5条跨城地铁,4条铺往东莞!直追广佛的交通网络联结度!

如果说,深圳都市圈规划和地铁、交通网络敷设,将带给东莞新一轮发展;那广佛联手的最新动态,则给深莞另一种可能!

如果深莞也“全域同城”,那么广深在实质上,就将达成真正的“握手”!

从粤港澳大湾区的整体规划和市政动态来看,打通广深港“科技走廊”,是推动进一步发展的必然趋势!

7月1日,香港回归祖国25周年,中央将香港定位为“国际科技创新中心”,要求香港抓住国家发展带来的历史机遇,主动对接“十四五”规划、粤港澳大湾区建设和“一带一路”高质量发展等国家战略。

近年前海、河套等“深港合作区”深度互动;以松山湖为代表的深莞“握手”早已经“如胶似漆”; 只有广州与深莞的交界,还有待进一步打通!

广州向东,深圳、东莞向西,即将碰撞出的下一个“握手地”就是——水乡新城!

广深港科技走廊新房成交参考均价图

东莞也深知“握手”的意义,将“水乡新城”定位为城市副中心,着力发展。2021年,水乡功能区全年固定资产投资总额达286.92亿元,同比增长29.2%,增速高于全市平均水平(8.2%)21个百分点,在东莞六大片区排名第一。

因此,“水乡新城”不仅是东莞的新一轮“发力点”,也是广深港科技走廊、粤港澳大湾区中轴脊梁上的“战略一环”!

而从价格上来讲,这里还是妥妥的“洼地”,纵观整个广深港科技走廊,广州黄埔科学城约6万/㎡;松山湖约6万/㎡;深圳坂雪岗科技城约6-8万/㎡;前海约12万+/㎡;而东莞水乡新城价格仅2万左右!

相比于松山湖等一些“临深”片区,房价已经反超深圳很多片区,价格还能否再度突破有待后观,水乡新城的价值空间则直观可见!

水乡有什么好项目值得关注?欢迎入群查探呦!

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水乡,怎么“踩在点上”?

我们常说要“踩在点上”,对于置业而言,一要踩在“发力点”,二要踩在“受力点”。

水乡新城是东莞的下一个发力点,水乡新城的发力点又在哪?

一看规划: 根据《东莞市域城镇体系规划(2005—2020)》,东莞中心东拓西移,麻涌成为“水乡副中心”的核芯。

二看连通: 随着地铁1号线及莲花山过江通道的建设,与黄埔和番禺隔江相望、毗邻广州的“麻涌”,很有可能成为“穗莞融合”的“握手地”。

麻涌区位示意图

三看实绩: 经济方面,水乡片区的经济发展龙头一直都是麻涌,从10年来水乡新城各片区GDP来看,麻涌连续10年蝉联冠军,GDP增速亦是水乡第一。

水乡片区各街镇GDP情况示意图

那么水乡新城的发力点无疑就是——麻涌!

踩在“发力点”上好理解,买有发展能发展的区位嘛!踩在“受力点”又是什么意思呢?

对于“固定资产”而言,我们比一般资产要额外注意的是时间的“耐受力”! 以前还有“学区”等“外在加持”能为“老破小”续命,现如今,有些房子注定是被淘汰的。在“固定资产”的选取上,由于置换交易时间的不确定性,选择“时间耐受力更长”的房子,才是资产保值增值的另一大“关键”!

什么样的房子更具“时间耐受力”?我们认为至少有3大标准。

1、市场检验标准: 所谓市场检验标准,我们肯定是无法预知“在售项目”的未来置换价值的,但“品牌背书”可以作为一个参考标准!

这个开发商过往开发的项目怎么样?二手房交易是否被市场认可?价值如何?

以华侨城为例,相对于一些开发量大、销售量大的开发商而言,华侨城的开发规模并不算特别突出,但二手房“耐受力”却非常强。 比如深圳华侨城,纯水岸的二手别墅成交单价最高约72万/㎡,刷新国内住宅售价最高纪录;上海的华侨城苏河湾项目,二手房的成交单价突破34.5万/㎡,也是上海豪宅成交单价历史的刷新者······

二手房成交价值当然不能完全反推新盘价值,但从侧面反映出品牌开发质量和市场保值性,不失为品牌选择的一种“小技巧”。

2、外联发展标准: 这就是区位、交通因素了,好房子肯定要买在“有发展的地方”。

华侨城首进水乡,拿地选址就出手不凡,势要打造一个标杆项目——华侨城云瑞府!

项目距离太步站地铁口仅约600米,是东莞地铁R1线二期,全线拥有27个站点,3站西平、1站广州,未来无缝连接广州地铁5号线以及深圳地铁6号线,真正实现“湾区1小时生活圈”。

为什么说选址不凡呢?不单单是相对于水乡、麻涌而言,就是放眼整个东莞,目前同时拥有两条高速三条轨道以上的镇区只有长安、虎门、塘厦和这里。

因此,这里也是水乡新城交通配套最为密集的区域,集高速铁路、城际轨道、高速公路于一体,双 高速、双轨道、1条城市主干道,多维立体交通链接大湾区核心城市群。

对于房地产,产品的价值,很多时候“出生”就已经注定了高度!

居住价值标准: 房子是用来住的,这一点,当然是重中之重!后期二手房交易的时候,生活便捷度与居住品质,也是一大决定性因素!

生活便捷度主要依赖外部配套,交通、商业、教育、医疗等等都很重要。

华侨城云瑞府在交通方面优势天成,在其他方面,怎么样呢?

不得不说,后发优势真是“开天眼”的发展模式,借鉴先进经验可以直接规避弯路。 华侨城云瑞府所在的“麻涌中心区”在发展规划上就借鉴了“西平经验”,在交通布局上借鉴“松山湖经验”,打造麻涌站TOD+CLD双核模式。

西平、麻涌规划示意图

华侨城云瑞府又处于两大区域的核心位置,配套方面相当完善。

商业方面,下楼就是建面近5400㎡风情商业街、建面约6000㎡大型肉菜市场;一路之隔就是水悦坊商业街;5—8分钟的车程还可到达创客坊、嘉荣购物广场、星河城市广场等大型购物中心。

水悦坊步行街实景图

教育方面,周边学府环绕,步行约700米就是嘉荣外国语学校,项目还自带18班制幼儿园,可以覆盖从幼儿园到高中一站式教育。医疗方面,项目附近就是整个水乡片区最大且唯一的一家三甲综合医院——东莞市水乡中心医院。

水乡中心医院示意图

居住品质那就是社区自身素质了,华侨城作为“豪宅专家”,在此次麻涌标杆项目打造上,也是“高端定制”!

项目规划打造了水乡片区市面上唯一的纯板式全南向,一期社区容积率1.5。 不说在容积率普遍5.0+的深圳,在东莞,也是近十年来东莞容积率最低的一块住宅用地。

设计布局共13栋7-11层1梯2户低密住宅,规划仅242户,园林绿化高达1.9万㎡,一字型布局围合式中央园林布局。 视野无遮挡,户户看景,无限接近别墅体验,且视野更高更好。在深圳200㎡+以上豪宅都未必能享有的低密与园林,在华侨城云瑞府,100㎡即可充分享有豪宅体验!

户型设计,舒适与实用兼得,全部双阳台奢阔通透,最高使用率可达90%。 建面约100㎡的三房基本没有过道面积浪费;建面约143㎡户型也是是4+1房结构,使用率高达90%;尤其推荐建面约125㎡户型,有约7米的阔景大阳台,三个卧室+客厅全朝南,通透度非常好,且4+1房结构可以轻松改造成五房。

华侨 城云瑞府户型图(左右滑动) 

1/3松山湖价格即可入手东莞下一个“发展高地”的标杆豪宅,目前华侨城云瑞府项目园林示范区业已开放,感兴趣的朋友们可以入群详细了解一下呦!

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