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上海豪宅骗局

最近关于上海楼市,流传出了不少“听说”。

全都是关于天价豪宅的。

相信你在朋友圈和抖音应该也刷到了这样的新闻。

听说汤臣一品挂牌60万/平了,比上一套成交的房源翻了2倍。

听说翠湖天地挂牌40万/平了,是新房单价16.5万/平的2倍还要多。

还听说,融创滨江壹号院一套豪宅单价39万/平,古北壹号一套豪宅挂牌价超过了47万/平。

一瞬间,各种传言,仿佛全上海的豪宅都在普涨,而且是翻倍的涨价,根本不讲武德。

但我对上海顶级豪宅价格暴涨这一点,抱以深深的怀疑。

于是我找了身边能够接触到房源的人。

求证了下背后到底真相是怎样的?

最想让我求证的是这个:

汤臣一品挂牌60万/平,到底是真是假?

原因在于,在去年下半年时,汤臣一品曾经出售过几套豪宅,其中431平的均价在22.68万元/平左右,597平的在35万元/平左右。

我还查了一下汤臣一品在安居客上的挂牌价,最高20万/平。

如果真如传闻所言,才过了半年的时间,汤臣一品的挂牌价就翻了2倍,而如果成交的话,可能就会颠覆上海顶豪市场的格局。

因此抱着此疑问。

我联系了一位专门卖豪宅的中介,询问他汤臣一品具体的售价情况。

而对方告诉我:“外面乱传的,压根没这套房”。

他还告诉我,汤臣一品真实有价格正在出让的,是下面这一套:

这一套的单价,我算了一下,大约是25.5万/平,远比传说中的60万元/平要低不少,而且诚意出售,价格还可以再谈一下。

当然,有的人说是这两种户型不同,3.58亿宣传的是前排一线江景的597平米户型,比这一套要好得多,但前排出售去年的均价也才35万元/平。

真按照60万/平算,半年多时间涨了将近一亿五千万,这比印钞票还快多了。

富豪不是傻子,没有人会半年后以如此高的价格来接盘的,加之中介告诉我的非真实挂牌,房东没有出售计划。

汤臣一品60万元的单价,是假的,只是不知道什么人放出的噱头,引发流量而已,或者有些人对豪宅市场进行的一种情绪上的试探。

那么翠湖天地二期的41万/平,是真的么?

位于新天地的翠湖天地二期的单价在23万元/平左右,远低于40万/平。

融创外滩壹号院楼王楼栋,单价也在24万元/平左右,和39万元/平相差甚远。

汇总了一些来自豪宅中介的报价,这些房子都是这几天报出来的,没成交之前都可以约房验资上门看。总不至于在短短几天内,价格暴涨吧。

顶级豪宅,挂牌价格和去年对比,目前都在正常范围下,并没有想象中突破天际。

而且,据二手房事业部小伙伴以及中介给我的资料可以得知。

上海有不少顶级豪宅,现在在降价出售。

比如融创外滩壹号院就降了1000万。

而且,总价越高的豪宅,降价幅度也就越大。

没想到,求证豪宅暴涨的真相到最后,我发现顶级豪宅暴涨不仅是假的,反而恰恰相反。

上海有一部分急于出售的豪宅,正在降价卖。

成交火爆倒是真的。

原本上海的豪宅市场就特别火,还记得去年武康大楼那套超过3000万的176平的房子吗?当时吸引了超过40组客户看房。

武康大楼即使卖出了超过3000万元的总价,均价也只有17万/平左右。

因此,当顶级豪宅降价出售后,市场就变得更好了。

根据克而瑞的数据,6月1日-9日,总价在3000万元以上的一手豪宅共成交了23套,二手豪宅成交了10套。

同样的,从专门做豪宅的中介方面,也得到了正向反馈。

我咨询中介和二手房事业部的小伙伴,拿到了下面一份具体的成交名单。

六月初这段时间,据不完全统计,一共成交了超过12套豪宅。

就如同三月时我们提过的那样,上海的楼市,又是从豪宅市场最先复苏。

只是没想到,在疫情结束后,也是如此。

并且,我们可以看到,已成交的顶级豪宅的总价段越来越高。

3000万左右的顶级豪宅已经算不上什么,真正占大头的是5000万以上,甚至八九千万的也不少见,短短几天,上亿元的洋房也有成交。

而且,这一次的市场情况和3月时的情况不太一样,具体来说,在疫情后,顶级豪宅市场成交更多的是“捡漏”。

一方面,就像是二手房小伙伴给我的部分豪宅降价资料里面提到的一样,有不少人因为疫情的原因,现金流不凑手,不得已变卖豪宅。

这部分房东要求全款的比较多,亦或者是增加了验资的要求,希望购房者能够有足够的经济实力一次性付清或者付清大半部分。

另一方面,则是一些人原本在疫情前就要出售豪宅,只是因为种种原因耽误了几个月,在疫情后,同样迫不及待地降价了。

比如永嘉路569号这套老洋房,它是中国染料化工业的创始人吴光汉先生的故居,既有和邬达克齐名的法国建筑设计师亚历山大·赉安的名气加持,又作为名人故居具备历史价值。

在3月份时,原本稀缺的永嘉路569号总价为3.2亿元,但在6月份解封后,它的价格下降了7000万元。

让利7000万元,这不是一笔小数字。

并且,这套老洋房,是公司名义持有的,土地出让金补到了2087年11月30日为止,对于顶级豪宅来说,还是很合算的。

所以,更有可能的是,最终买入者是抱着一种“捡漏”的心态,他甚至连房子都没有实地去考察过,直接收入囊中。

疫情停摆两个月,很多豪宅卖家,真的急了。

宁愿降价也要快速售出,此时的市场上,捡漏机会增多,于是市场上豪宅的成交量也就大大提升了。

这也促成了不少的成交,毕竟上海豪宅是出一套卖一套的,毋庸置疑。

但其实上海豪宅的火爆意料之中。

并不是这次疫情后才发生的特别现象。

我们在3月份的时候,曾经提到过,早在春节后2、3月份时,上海的二手豪宅市场就已经明显火了一波,前5天就成交了20套。

即使经过疫情期间长达两个月的停摆,对于二手豪宅的需求并没有降低多少。

不要幻想有些客户在疫情后需要保留现金流,那是中产的情况,并非购房的顶级富豪人群。对于顶级富豪客户,他们给自己手中的现金选取避险资产的需求更为迫切。

豪宅市场不缺客户,一直都是多数人抢少数房子;二手豪宅,供应依然稀缺,争抢依旧激烈。

而且,原本只是豪宅客户着急买房,现在变了。

疫情过后,增加了一个疫情前豪宅市场没有过的因素——有更多房东开始出手豪宅,豪宅房东的心态也变得不稳了。

因此,豪宅的房东们挂高价的行为减少了,想要打折迅速出清的变多了。

卖房就是如此,别管卖的是豪宅还是普通住宅,只要是等待时间过长,心态就会不坚定,想要降价。

更不要说,几千万上亿的现金流,两个月下来过手的利润是多少?

本身正在贩卖稀缺资产豪宅的房东,就是因为自身现金流产生了困境,或是为了置换成其他资产,他们对物业的卖出速度非常看重,此时让利的幅度也会比较大

所以,在这种情况下,房东的心态不稳,更是促成豪宅市场不错行情的直接原因。

那为什么这个时候会出现这样的传闻。

一方面,是因为一些中介正在炒作、制造焦虑,或者单纯为了自身流量,传出的一些噱头。

对于大众来说,只有夸张的新闻才能获得流量,于是采取了这种方法。

另一方面,也是因为整个楼市偏冷,大家需要一定的信心来提振,所以有人采取了这种试探的行为。

虽然豪宅市场和普通住宅市场是相对独立的,但如果豪宅都涨了,也会引发人们对住宅市场的信心。

事实上,这样的新闻传播度会更高一些。

现在的市场浑水摸鱼的人实在是太多了,我们需要对这样的新闻保持思考能力,进行理性判断。

千万不要被中介们牵着鼻子走,这样买房时也会更加理性。

一直以来,上海3000万以上成交的豪宅都是连续很多年的全国第一,成交最活跃的产品。

通过分析,我们得知了目前上海的豪宅市场,依旧保持着很好的热度。

而所谓的真相也只有这一个。

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