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雄安新区取消预售制,能产生“鲶鱼效应”吗?

据人民网消息,近日,《北京非首都功能疏解人员住房公积金提取政策对标北京实施方案》审议通过,雄安新区取消商品住房预售,实行现房销售、精装交付,“所见即所得、交房即交证”。

雄安新区作为改革“试验区”,出台取消商品房预售政策,其作用显然不是一项具体政策那么简单,而是一种导向、一种影响,是对现行商品房预售制度的改革性纠正、纠正性改革。特别在其他地区频频因为商品房预售出现“烂尾”、“跑路”、“断供”、“上访”等问题下,取消商品房预售制,就显得更加具有示范意义和导向作用,就更值得其他地区关注。

事实也是,作为特殊时期出台的特殊政策,按理,应当在房地产市场火热时,及时出台取消商品房预售政策,以遏制开发商依靠预售资金盲目负债扩张、负债拿地、负债建设商品房。但是,受政绩渴求影响,无论是管理层还是决策层,都没有对预售制的风险和危害做更多评估和分析,导致有能力、无能力的开发商都在拼命拿地,都在拼命负债,继而带来今天的困境。有关取消预售制的呼声,则一浪高过一浪。

在市场低迷的情况下,是否就不能取消预售制呢?显然也不是。预售制本身并不带有任何风险,也不隐藏什么风险,而是被开发商利用了才会出现风险。如果按照存量老办法、增量新办法的方式,取消预售制对市场不会带来任何影响。有可能出现影响的,是地方政府对土地出让收入的期待。为什么这么说?就是缺少了预售资金这块“无息贷款”,开发商拿地的压力就会大大增加,有些地块开发商就会拿不动,或者没有那么多开发商竞争,从而对土地价格产生影响,对土地成交带来冲击,最终对土地出让金形成压力。

但是,地方政府也忽视了一个更为重要的问题,那就是预售制下,“烂尾”的多了,“跑路”的多了,居民购房的恐惧心理也日益增强,购房的热情和信心大大降低,导致市场出现持续低迷现象。目前的市场,就是这样的格局。要想让居民重拾购房信心,除了房价下跌之外,就是不要再让居民购买期房,那是信用没有保障的期货交易。如果取消预售制,对居民购房信心是一种提振,而且是信用基础上的信心提振,比任何政策的作用都要大,比任何促销手段也要好。

也正因为如此,雄安取消商品房预售制的做法,其产生的正向作用和积极影响,在目前的市场背景下,可能比任何政策、任何措施都要好,都能提振广大居民的购房信心。虽然业内人士认为,在期房销售仍是商品房销售绝对主流模式的情况下,取消商品房预售制,可能很难推广到其他地区,但是,这并不是说,其他城市的居民会心甘情愿地继续接受期房,心甘情愿地继续把手中的钱提前支付给开发商。这种“大方”,是要承担未知风险的,是存在太多不确定性的。如果购房者用“取消预售制”心理购房,只购已经建成的商品房,不购图纸上的期房,那么,开发商还有预收购房资金的空间吗?

从眼下的情况来看,还不可能所有居民都用“取消预售制”心理购房,但加入到这个行列的居民会越来越多,一定程度上,也会倒逼开发商谨慎拿地。特别是想空手套白狼的开发商,恐怕不会再有多少市场、多少空间、多少可能了。只有那些真正有实力的开发商,会借着雄安取消预售制的东风,喊一声“现款现房”,把没有能力这样做的开发商挤到一边,形成增量商品房越来越多地采用现房销售,而非期房销售。政府是否出台取消预售制政策,也已经不重要,开发商自己先取消了,以“配合”具有“取消预售制”心理的购房居民,从而形成新的互动、新的市场售房模式。

而从一些城市的实际情况来看,不管城市管理者以什么心态对待房地产市场变化,开发商确实都在尽力适应购房者心理,新的商品房开发现房销售的范围会越来越大,会把现房销售作为最重要的促销手段,吸引广大居民购房。而随着雄安新区全面取消预售制政策的推出,其可能产生的积极影响,也决不是业内人士所言,只会在核心城市部分项目进行试点,而是在越来越多的新增商品房项目中实施。在开发商信用已经出现较大问题的情况下,只有现房销售才能打动购房者,期房交易会在购房者心中打上很多问号、留下许多疑问。也许,这就叫购房者自己解放自己吧。

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