文|潘永堂
房地产救市大方向是好的，核心是“力度、强度、覆盖面、落地率”有待商榷 ！
虽说一天楼市不回暖，房地产救市就不会停，但今天房地产市场各方，对频发的救市政策已逐步麻木、审美疲劳 ，敏感度在降低。
有人说今天房地产核心问题是预期信心出了大问题，是经济面出了问题，所以经济不振，则地产不振。
但事实上，这是一个双向影响问题。
由于地产是经济支柱产业，地产自身销量腰斩以及引发地产上下游50多个行业连锁下滑后，也成为“经济下滑”的关键下拉力量！ 所以，救地产和救经济就成为“鸡生蛋还是蛋生鸡”的问题争论，整个问题看似成为一个“死循环”！
事实上，房地产问题的破局和改善，其实没必要全部寄托于经济面信心恢复 ，即使在地产生态内部，其实也可以大幅缓解痛感和压力 ，这也是今天一家民营房企的救市建言的务实、具体之言！
尤其今天的房地产问题，最受伤的还是民营房企。
眼下行业下行时期
民营房企是“生死问题”，问题是最严峻的！
购房者是“早买迟买低买高买”的“好坏问题”，基于金融稳定所以购房者也别指望调控带来房价一下下降30%甚至更多，这几乎是不可能的
银行是“避险、有钱贷不出去和局部坏账”问题
地方政府是“卖地不足、财政紧张”的问题
而供应商与房企是一个战壕的，但可能先于民营房企被拖死
所以整个房地产产业链和利益攸关者来看，唯有民营房企和供应商是“生死问题”！
眼下，不要以为业绩报各家开发商大佬都纷纷表态“房地产正在筑底”，“黎明就在眼前”，就盲目乐观，认为房地产马上就会好转回暖。
事实上，开发商业绩报是面向投资者、购房者、政府的表态，其一，必须政治正确，不能唱衰；其二，必须促进销售、刺激购房者入场的“利益使然”。
所以不可不信，也不可全信，具体后市如何，核心还是看后期市场真实表现！
为何要加大力度救市？
房地产当下到底问题如何？
如何针对性有效救市？
如何给未出险房企活命机会和差异化调控？
看看下面这家民营房企的看法和建议。
Part1 当前房地产的真实问题
提醒1：稳地产，不仅能稳经济、更能“稳就业、保民生”
国家统计局数据显示，1-5月固定资产投资累计增速6.2%，制造业、基建投资均保持超8%的中高速增长，但房地产投资呈现出了“负增长”趋势（-3.2%）。
今天的房地产的价值作用正迅速改变，即
从过去稳增长、强经济的重要抓手
变成了眼下制约“经济增长”的最大掣肘。
其二，房地产是社会就业大户，这被大众忽略了。
统计局报告显示，建筑行业吸纳了超过6100万 ，占22.3%的农民工就业人数。
而今天房地产行业下行将导致大批农民工处于半失业或准失业状态，同时由于房地产相关产业链各环节资金链极度紧张，导致农民工工资支付也出现巨大困难。
其三，房地产硬着陆会让国民财富大幅度缩水
据央行统计数据，我国96%的城镇居民拥有产权房，平均每个家庭拥有1.5套住房；房产占居民家庭财产59.1%。
正面看，房产增值为居民带来了富裕与尊严，
负面看，房地产硬着陆会让国民财富大幅度缩水。
企业降价销售导致与已购房客户之间的关系紧张，房闹现象将明显增加。
同时为实现降本增效而实施的组织优化、减员降薪等行动，让社会舆情与稳定面临巨大风险。
提醒2 稳地产首先稳“市场主体”，民营房企是市场主题。
根据中指院报告，目前地产国企占据中国房地产销售大概14%占比 ，也就是说，86%的中国房地产销售是由民营房企提供的。
目前地产央国企虽然优势明显，但由于占比不到全局20%，所以中短期很难挑起中国地产大梁！
所以从这个角度来讲，稳地产，其一，首要是稳市场主体，主力军。其二，稳主体核心是稳民营房企。
眼下民营房企压力巨大。比如据克而瑞研究中心数据显示，截至1-6月，超半数房企销售规模同比下降50%以上 ，其中民营房企表现更加低迷，同比下降
超60%。
中央和各地方政府出台大量政策刺激消费端需求，但企业供给端支持力度仍然偏弱，房企特别是民营房企现金流仍然紧张，生存困难。
ZY也曾强调，民营企业和民营企业家是我们自己人，民营经济只能壮大、不能弱化，不仅不能“离场”，而且要走向更加广阔的舞台。
回到房地产上，今天中国房地产销售市场、土地市场的回暖及良性循环，不能缺少民企主体的参与，目前的政策落地情况不足以支撑房企，特别是民营房企的基本面改善。
相反，作为15万亿市场的重要参与者，民营房企如果大面积躺平甚至破产倒闭，将难以维护好房地产市场平稳健康和良性循环。
提醒3 融资输出“冷热不均”，民营房企仍处于流动性“危机漩涡”
在央行各地分行、金融委的支持下，融资政策加快落地，对于存量贷款展期、商票落地，起到一定的阶段性作用，缓解了房企短期资金压力。
然而，对于房地产监管政策，银保监会虽然要求对重点优质房企提供支持，但是对于优质房企的界定并不明确。
当前房地产行业仍处于下行期，全行业抗风险能力明显降低，央企和地方国企有政府背书，更受金融机构的青睐，致使国企、民企融资待遇差异悬殊，因此，整个融资的结果就是央国企与民营房企呈现出“冰火两重天”的格局。
各家银行都在抢央企、国企的开发贷单子
部分地方银行甚至暂停了民营房企新增开发贷业务。
同时，传统的债券发行、银行贷款、信托等债务融资受到监管越来越严，渠道收窄。
而从地产融资来讲，开发贷作为项目的主要融资途径，收紧后对房企影响最大。
尤其是中西部地区及东部三四线城市项目，开发贷落地成功率非常低。
金融委、五大全国性AMC 和地方AMC纾困工作也在持续推进，但实际落地进展慢了一些。
Part2 当下房地产纾困情况
1，预售资金叠加监管、过度监管现象仍存在
当前全国有近60城优化预售资金监管，46城出台优化细则。
但地方政府监管政策仍较为严格，部分地方（例如苏州某区）在首批次预售时，需满足全盘项目监管资金后，才允许提款，导致项目缺少流动资金；
部分地方（例如西北某中心城市）不允许监管资金用于正常工程款支付，房企需另行下拨资金支付相应工程款，造成项目资金沉淀严重，极易出现“帐上有钱，资金链却断裂”的结果。
同时存在因合作方法律诉讼，冻结所在项目公司账户外，还同时越级冻结了“集团公司”账户资金，造成公司整体流动资金紧张加剧的现象。
2、信贷支持政策频出，但落地效果不理想
2022年5月24日，央行、银保监提出要保持房地产信贷平稳增长，加快已授信贷款的放款进度。
2022年5月25日，中央行行长易纲提出加大对民营企业的支持力度，尽快矫正对民营房企的信贷收缩。
2022年6月2日，银保监会指出加大信贷支持力度，适当提高不良贷款容忍度。
应该说，央行调控政策的工具是货币量和利率，对银行只能进行单维度的监督，无法具体指导银行的商业行为。
而对于银行端，投放能不能完成是业绩问题，投放本身的成败却是风险问题，风险防范高于一切。
而对于企业端，当前行业中暴雷事件不断，风险确实存在，银行无法准确评估房企的安全性，更多的是选择避险，一刀切 ，导致本来很好的调控政策最终落地上
“作用有限”！
数据说话——根据央行数据，5月信贷投放超预期，新增人民币贷款1.8万亿元。结构上看，企业端、居民端中长期贷款分别同比少增3000亿元、1000亿元，反映出实体经济信贷需求偏弱、以短期偿债为主，住房消费需求仍然乏力。
3、民营房企发债难
2022年5月4日，央行、银保监会、证监会和深圳证券交易所密集发声支持房地产企业债券融资和正常融资活动，及时优化房地产信贷政策。
但房企债务问题依旧严峻，年内境内债到期规模4306亿，海外债到期3316亿，其中6、7月为偿债高峰期，单月到期规模均在1300亿以上。房企境内债发行规模和数量有所改善，6月发行规模环比增加27%，但同比依然减少8%。
由于缺乏政府背书，民营房企公开市场发债难依然未缓解，债券净融资呈负增长趋势，存量债务无法借新还旧，信用债陷入资产荒。
与此同时，城投债遭疯抢，认购倍数高达60倍，折射出民营房企融资雪上加霜。虽然5家示范房企通过引入信用保护工具成功发债，但涉及面较窄，范围有待进一步扩大。
4、收并购落地阻碍大
2021年12月，在央行会同银保监会、国资委的一次座谈会上，提出鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购。此后，央行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，同时对于出现风险和困难的大型房企不盲目抽贷、断贷。
但另一方面，国资委指出中央企业要严控高溢价并购，严禁接盘高风险项目 ，这使得出险企业项目股权转让受阻，自救困难。
5、AMC纾困进展缓慢
今年以来，由于房企间收并购进程缓慢、政策效果不如预期，因此政策将目光转向处置不良资产更为专业化的金融机构AMC。
在政策引导下，目前已有中国信达、中国华融、长城资产等参与到房企救助中，AMC 救助阵营在不断壮大，除了全国性AMC，各地方AMC 也加速入局。
但从目前的合作进度来看，大多都停留在协议阶段，落地到项目估计仍需要一段时间。
一方面，目前AMC 对接的主要都是出险房企，债务债权问题和资产质量都需要更为全面、精细的尽调。同时考虑到资金安全和效益问题，选择哪些项目进行合作以及操作细节，也需要经历比较漫长和复杂的项目筛选和交易对价博弈过程。
另一方面，市场风险积聚，AMC的涉房业务面临挑战，因此出手也会更加谨慎。
此外，华融也公开表示公司存量涉房业务仍承受一定压力。短期来看，AMC 纾困房企仍存在较多不确定性，合作探索期项目落地进程或不如预期。
Part3 救市建议
1、适度放松预售资金监管及预售条件，避免叠加监管，降低过度监管风险
放松预售资金监管条件，尤其是在工程款项支付方面予以合理的政策倾斜，满足保交楼、保稳定的目标，促进房地产上下游产业链的良性循环，给予用金融机构保函替代房企销售资金监管的政策。
申请允许按照工程进度释放资金，且不限于节点资金释放，逐月提前释放用于项目竣备交付刚兑工程款支付。
加快预售证审批效率，适度放松审批标准 ，并根据市场实际情况在价格上给予灵活性，放宽备案条件。
2、消除融资政策对民企差别化待遇 ，加大开发贷放款规模、速度及民企额度保障
建议金融监管部门协调各银行，释放五大行、各股份制银行及各城商行开发贷额度，规定民营企业额度最低占比 ，合理发放并提升审批速度。
尤其是各股份制银行及各城商行的资金支持与中小城市的居民住房需求息息相关，建议此类机构的开发贷同步打开。
3、缓缴或分期缴纳土地出让金
对于房企已经部分支付或未支付土地款的地块，给予企业和地方政府联动协商的政策空间，未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的，不作为违约行为，受让人可申请延期缴付或分期缴付，减免滞纳金 ，避免进一步加剧行业资金面的紧张。
对于合作方（央企/国企）摘牌、并表和主操盘合作项目，建议由央企/国企部分或全部收购我方股权。恳请政府能协助牵线搭桥 ，促进项目股权转让，助力优质项目合理流转，解决民营房企现金流问题。
4、允许经营状况良好的，没有发过境内债的地产企业打开境内发债的资格，进一步拓展AMC参与范围、深度和推进速度
引导房企以经营性现金流来逐步降低负债规模，而不以“躺平”的方式导致境内与境外债券市场完全关闭。
给予经营状况良好的，没有发过境内债的房企境内发债资格，应对短期流动性不足。
AMC秉持“优质不良资产”为先的准则 ，出险房企拥有核心区域的高价值资产是AMC率先选择合作的对象，资产质量不佳、债务债权复杂的出险房企仍被动。
希望“AMC+出险房企”模式可进一步延伸，项目落地快一些、量大一些、范围更广一些，进一步考虑三四线城市，寻求更长远的合作 ，更有利于推动房地产行业向高质量发展转型。
5、给予稳健的规模房企评级稳定支持
建议协调境内各评级机构，不要一刀切，频繁调整评级，而是在较长时间内维持展望稳定，避免发生信用挤兑和信用崩塌。
尽管大部分房企短期流动性紧张，但绝大部分企业资产大于负债，只要给予充分的经营时间，可完成资金的回笼和兑付。
个别评级机构为了避免风险，大幅下调企业评级，反而容易加剧部分企业暴雷，从而将损害扩散至整个行业。
希望能充分考虑市场出现的风险和变化，给房企“以时间换空间”的余地，助力企业渡过难关。
6、地方政府牵头化解房企和金融机构间及总包方的项目经营矛盾，推进项目平稳交付
稳需求要稳市场主体
希望地方政府能够牵头引导金融机构、总包方和房企积极对接。
政府加持可以减轻金融机构的避险情绪和总包方信任危机 ，助力高效沟通。
因疫情反复、销售受阻、总包资金困难、环保管控，导致停工、工期滞后 的项目，恳请政府协助协调合作方复工，并适当允许竣备交付延期3至4个月，使得项目能够实现平稳交付，重新提振市场信心，助力企业渡过难关，实现房地产行业软着陆。
文末提醒：
央国企和民营房企各有优劣势和社会责任 ，未来房地产市场一起玩才有趣，才能发挥各自所长，尤其三道红线未来所有房企去杠杆后本身已经相对安全可控 ，未来继续在房住不炒大格局下，更能激活房地产行业的稳健和活力同在，合作与竞争同在 ，最终让整个行业既安全又美好。
该爆雷的已经爆雷了，眼下对未出险民营房企的适度救助 ，增加一些合理的流动性，有助于市场主体稳定，有助于稳地产，最终实现这一轮行业剧烈震荡后的软着陆！
对以上针对未出险民营房企的救市建言，你有何看法，欢迎留言告诉我们！
