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地产优等生大爆雷!历史性的拐点来了

作者| 猫哥

来源| 大猫财经

旭辉终于还是暴雷了。

11月1日,短暂停牌的旭辉控股集团(0884.HK)终于复牌,而随着复牌而来的,还有一则“暴雷”公告,为了确保公平对待所有境外债权人,旭辉已经暂停支付境外债所应付的本金和利息。

为啥呢?按照旭辉的说法就是:现金流恶化程度超出了预期。

2022年开始,旭辉就在努力还债。年初至今,已经还掉了15亿美元的境外债,但是与此同时的境外融资却不顺利,仅筹到了5亿美元,中间的差额怎么办呢?那就境内的资金来补齐,但是,也不顺利。

一方面,境内的现金也不多了,另一方面,人民币贬值,此时如果偿还境外债,就需要更多的人民币资金,就在换汇这一步,旭辉就要损失很多钱。

境外总债务大约是68.5亿美元,而暂停支付的部分,大约是4.14亿美元,这部分资金,仅在今年这半年,就需要多支付2亿人民币,无形中就增加了债务总额。

当然,这一切也并非没有预兆。

9月28日,旭辉遭遇了股债双杀,因为前一天旭辉旗下一家天津公司涉及信托未能如期支付,项目公司拥有在天津滨海新区的住宅项目,而根据媒体报道,该信托方是项目公司的股东,在销售不及预期的情况下,要求提前清算。

股东抽贷,杀伤力不小,但是彼时,旭辉尚在澄清,债务尤其是境外债,不成问题。

从传闻到暴雷,也不过一个月的时间。

此前,旭辉曾是公认的优等生。

2021年,旭辉的剔除预收款后的净资产负债率、净负债率和现金短债比分别69.7%、62.8%和2.6倍,“三道红线”全部达标。

5月份,监管层将旭辉、龙湖、碧桂园等财务稳健的房企,作为示范性发债试点房企,而得益于此,旭辉在5月份和9月份,均能够顺利发行由国家级增信背书的中票。

旭辉出身闽系,90年代从厦门起家。2000年迁入上海,在一众闽系房企纷纷暴雷的市场中,旭辉能够独善其身,也着实不易。

而旭辉的短期债务看起来也并不那么急迫。

半年报数据显示,一年内到期的银行贷款、债券、票据以及境外债,大约192.6亿,在全部负债中的比例,仅有17%,而且在账上有312.45亿的现金,偿债压力与那些暴雷房企相比,洒洒水而已。

但是,即便如此,还是雷了。旭辉的董事长林中说,拒绝躺平,旭辉会负起责任来,保障各方的权益。

但是,说起来容易,做起来难,林中自己也知道问题的关节在哪儿:融资不畅,销售疲软,光让还钱,哪家房企都吃不消。

1. 融资端:

2022年上半年,百强房企的融资总量3837亿,跟2021年同期相比,下降了53%,别说跟往年动辄万亿的融资量相比了,今年全年能否达到2021年上半年的融资额,都是未知数。

而作为示范性房企的旭辉,融资额比其他房企相对还能够多一点,但是在市场融资难的大环境下,能够取得的融资增量也极其有限。

2. 销售端:

旭辉上半年合同销售631.4亿,比去年同期暴跌53.6%。而且房价也是肉眼可见的下跌,在去年底的时候,旭辉的销售均价还是1.7万,现在已经跌到了1.5万了。

而旭辉还是重仓一二线城市,顺带建了不少豪宅的。

另外,旭辉已经开始在处置境外资产了,不过也不多,目前香港炮台山英皇道101号和111号的权益已经准备出售了,而剩下的也只有2700㎡伦敦维多利亚区写字楼项目。

这就导致旭辉的现金流下滑得厉害,在2021年年报中,现金还有467.1亿,到半年过去后,现金就只剩下312.45亿。

就在旭辉股债双杀的前一天,林中发了一封内部信,当然主题是:活下去。

而在提到钱的时候,林中说:

在资金监管上,“断供潮〞让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取,导致房企的流动性进一步承压,这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿现金,但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。

这话,在一定程度上承认了旭辉资金链的脆弱。

手握300多亿现金,为啥造成了现在局面呢?其实林中的这番话,就已经点明了,账上的现金不是没法用,而是没法挪用。

当初为啥留下那么多烂尾楼呢?不少就是挪用资金,明里暗里动监管账户的钱。

今年,烂尾楼事件集中爆发,“保交楼”就成为了主旋律,当初“原则上不能动”的监管账户资金,终于从严成为了事实上不能用。

恰好,旭辉就赶上了。

今年以来,旭辉的房子合同销售额前十的城市,分别是长沙、苏州、南京、北京、成都、上海、武汉、天津、乌鲁木齐、温州、重庆、济南、无锡,10个城市就实现了50%以上的总销售额,一个长沙就占了10%多。

不巧的是,这些城市又是去年末烂尾楼集中的地方,而长沙还是烂尾总套数最多的一个。

然后,就是各地监管机构对于预售资金、监管账户的严查严管,监管账户有了额度限制,额度外的资金不能流出本市,而用途又不能脱离工程建设。

所以,即便手握300亿,但是最终也只能望钱兴叹。

当然了,政策对于所有房企都有效,也不止针对旭辉一个,对项目不对企业,额外的救助资金也流不进企业的门槛,所以,大家也只能各扫门前雪。

房企优等生的信仰已经崩塌,现在在做的,就是洗牌。

1. 民营房企的加杠杆的发展模式早就不可持续,虽然在近些年各家都在主动去杠杆,但是显然,“毕其功于一役”的模式,并没有起太大的作用,积弊爆发,雷自然就藏不住了。

旭辉暴雷,优等生也不一定靠得住。

2. 以往,在房企和地方的互相博弈中,房企往往能够取得优势,毕竟牵涉国计民生,以往睁一只眼闭一只眼的事情,在遇到瞪大双眼的凝视,自然就钻不到空子了,当然了,敢撬锁的也不多。

3. 不破不立。在目前的各种调控、纾困、救助的信息上来看,救项目的意义显然大于公司,可以预见,“破”,可能就是未来主流……

4. 从旭辉来看,监管背书,作用有限。

房地产的民企主导时代,恐怕要结束了。未来,是国企和央企的时代。

从近期的拿地来看吧,在旭辉的“老家”厦门,厦门的国资建发、国贸、象屿是主要力量,而在旭辉的大本营上海,上海国资、厦门国资都表现不俗,保利、招商蛇口等央企控股房企,也有斩获。

上半年,百强房企不到4成有新增土地,而有实力拿地的,鲜有民企身影。2021年,旭辉新增土储还有1170万㎡,而2022年,旭辉新增的60多万㎡土储只能靠“买项目”。

而在旭辉刚刚成为示范性房企没多久,林中就已经对市场下过判断:

经历这一轮危机之后,未来房地产行业中,民企市场占有率将缩小至三分之一左右。而腾挪出来的市场空间,将逐步被国企和央企所替补上去。

整个市场化的房地产还没有到50年,房企们已经知天命。

但是,三分之一显然还是过于乐观了。

截至目前,已完成第三批集中供地的15个城市共收金4196亿元,其中央企拿地金额1339亿元,占比31%;地方国资平台出资达到2163亿元,占比超50%;混合所有制占5%,民企的拿地金额仅占比13%。

要是按这个比例,旭辉预期的“三分之一的市场份额”,还得再打个三折。

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