“难道我们的国企都是好好的吗？虽然他们今天没有出现债务危机，但是他们的资产质量、经营水平，大家怎么就不关心呢？”
这个月刚刚举办的一次地产行业论坛上，地产行业有名的职业经理人、曾为包括碧桂园在内的多家规模房企效过力的朱荣斌，做了一段即兴发言。这番话一出，立刻引起了热议。
大家突然意识到，承受行业下行压力的不仅仅是民企，此前在土地市场和收并购市场被理所应当认为的大赢家国企房企的现状，同样值得关注。
日前央企地产公司几大排头兵之一的中国海外发展（00688.HK，下称“中海地产”），发布了2022年上半年的未经审核业绩，从业绩报告上来看，曾经的“利润王”已显疲态，销售额、收入、核心净利纷纷下降。
中海在今年年初公布了关于收并购的“蓝海战略”，虽管理层对外频频释放进取心，但中海实际的拿地金额和面积也在缩减。
一名中海内部员工告诉《凤凰WEEKLY地产》，“蓝海战略”主要是想收购地方平台公司的项目，但目前为止效果不佳。
被打破的“纪录”
业绩报告显示，今年上半年中海地产实现销售合约额1385亿元，同比降33.2%。
虽然降幅较整个行业的平均水平不算高，但和中海自己相比，这个销售额是创了“纪录”的。
据《凤凰WEEKLY地产》统计，从2014年至2021年，中海地产的全年销售额均为增长态势；半年度销售额上一次出现下降，是在2014年的上半年，也就是说，中海地产的半年业绩打破了连续7年的正增长。且即便是在2014年上半年，销售额的降幅也仅为8.8%，远低于今年上半年。
几个月前，中海地产的净利增长也创了纪录，出现了20年来（2003年以来）的首次负增长，2021年度的归母净利润为401.6亿元，同比减少8.54%。
毛利率下滑的时点来得更早，这是行业公认的利润标兵中海引以为傲的指标。
2019年，中海的毛利率同比降低至33.66%，之后连续下降至2021年的23.54%，到2022年上半年，这个指标已经低至11.73%。
与此同时，2022年上半年中海地产录得股东应占溢利167.42亿元，同比减少19.42%；收入1037.89亿元，同比降3.79%。
不知不觉，曾经的“利润王”早已显出疲态。不过这种全面下降的业绩，中海地产依然认为这仅仅是短期的压力。日前举办的2022半年度业绩会上，中海地产董事主席颜建国对房地产行业做出这样的判断：“关于市场形势，我们总的看法是长期乐观、短期承压。”
光环不再的原因
中海地产之所以成为“利润王”与其出色的成本管控有很大关系，涉及到低融资成本、高人效和中高端项目高周转。
2022年上半年业绩报告显示，中海地产分销与行政占收入的比重为3.2%，相比2021年度的2.9%仅小幅提升，比12年前，也就是2010年中期5.10%的水平还要低，比2016年的峰值2.88%也只高了不足1个百分点。
也就是说，中海这些年的销售成本和行政成本基本没有多大变化。
不仅如此，中海“人效王”的宝座站得比“利润王”更稳。
2021年中海以4261万元的人均效能独占鳌头，与排名第二的首开股份拉开近1100万元的差距，是排名第13的金地集团的20余倍。
据中海地产2021年的年报，其去年营收同比大涨30.4%至2422.4亿元，员工人数却由上年的6134人精简至5692人。这意味着，更少的人创造了更多的业绩。也就是说，中海的每个人承担的工作量比以前更多了。
利润和毛利率下滑，另有原因。
整个行业的盈利能力下滑趋势固然是其中之一，但对于中海自身来讲，依靠中高端项目高周转，在过去也栽了跟头。
2020年初的时候，中海地产陷入“上海虹口围标”事件，之后多个相关人员被免职。之后坊间传闻，涉及此事件的房企被禁止三年内在上海公开拿地，更有消息称，中海被2021年上海首轮集中供地拒之门外。
上海是给中海贡献中高端项目的主要战场之一，上海拿地受挫显然影响了既往的高利润率路径。
失去了公开拿地途径，中海只能绕道旧改。
2020年7月，中海与黄浦区签约，共同开发建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目。
不寻常的“蓝海战略”
行业整体下行的趋势下，收缩战场，几乎是当下所有国企和民企开发商的主流思维，但一向稳健的中海地产选择不走寻常路。
在日前的2022年半年度业绩会上，中海地产再提收并购。
“我们接触了大量的收并购项目，上半年也完成了几单项目并购，并购金额超过100 亿元。并购方面我们会继续捕捉机会，未来几个月会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。”颜建国称。
前两年，中海地产曾高调宣布其“蓝海战略”，调整拿地思路，通过城市更新、棚改及产业资源整合的多渠道获取大宗优质土地。
自从颜建国从龙湖回归中海执掌大权后，中海确实一改以前多年的谨慎风格，在土地市场进取了许多。
但恰逢此轮房地产行业调整，这在很大程度上影响了“蓝海战略”的落地。
中海地产管理层在业绩会上介绍，上半年在广州、上海、成都等城市并购了相关项目的股权，并购投入超过100亿元。今年2月，中海与中国农行签署300亿元意向性并购融资战略合作框架协议，目前来看，额度还有很多。
从中海地产2022年的半年报来看，上半年新增项目的楼面面积是358万平，同比去年上半年的489万平减少了131万平。
《凤凰WEEKLY地产》从中海地产方面了解到，这个楼面面积，是包括了收并购项目的。
中海地产行政总裁张智超在年初称“前前后后评估了上百个项目，现在还有一些在继续接洽、 继续谈判之中”，目前时间过半，仅落地数单。
“到目前为止，我们筛选了400-500
个项目，基本上每周、每两周都会在集团层面推进研判。但目前符合’三个主流’（主流城市、主流地段、主流产品）的项目相对较少。 ”张智超在日前的业绩会上坦言。
一名中海内部员工告诉《凤凰WEEKLY地产》：“‘蓝海战略’是张智超提出来的，他想的是去收购地方平台公司的项目。但中海多年来的谨慎风格很难改变，而且平台公司的好项目凭什么拿出来给你？实际上成功的案例没有几个，今年上半年里的100亿，绝大多数是广州亚运城项目。”他透露，收并购还没有成为公司的主流。
这么来看，中海管理层想表现的高调的进取风格和实际落地仍有一些差距。
一家央企下属地产公司的中层告诉《凤凰WEEKLY地产》：“其实现在应该重点关注地方城投公司和建筑公司。中海的想法没有问题，只是预判早了，地方平台公司的风险很大，可以再等等，明年也许有捡漏的机会。”
事实上，在那场语出惊人的即兴发言之后，朱荣斌在接受采访时对那段话做了补充：“中海、华润、保利，招商这些主业做地产的国企上市公司，财务健康，经营情况透明，是行业的标杆和学习的榜样。但是有一些小国企和地方平台投资公司也参与了地产，数量还不少，他们做得怎么样，大家就不怎么关心了。”
朱荣斌说这段话时，自称自己“从民企出来”，事实上，朱荣斌的职业生涯第一站是中海，2008年离开中海之时，他已经做到了中海地产华东区总经理。
14年过去了，这名中海“老将”和现任中海掌门，一个在公开场合吹哨，提醒地方国企即将面临的压力；一个紧密布局，准备在危中寻机。
