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越秀房托中期可分红3.43亿,广州西塔写字楼半年收入就超2亿

作者:陈泽旋

在越秀房托收入增长的情况下,汇率却玩了一个亏损的数字游戏。

2022年上半年,越秀房托实现的总经营收入为9.44亿元,同比增长7%;实现物业收入金额约6.88亿元,同比增长7.6%;而除税后及与基金单位持有人交易前的净亏损则同比大增282.5%至5.21亿元。

“上半年人民币跟美元、港币之间的(汇率)波动比较大,贬值了,的确对我们融资性的借款产生了影响,因为我们还是外币(负债)比较多,毕竟是海外的上市公司,分派都必须要港币,但收的租金是人民币,资产和负债跟实际的资金用途有这样的不对称”,业绩发布会上,越秀房托董事长、执行董事及行政总裁林德良解释出现亏损的原因。

时代财经了解到,越秀房托的总借款为195亿元,包括78%的港元借款、14%的美元和8%的人民币借款。2022年上半年,人民币兑港元及美元汇率下降,越秀房托在港元银行贷款及港元、美元有担保票据方面产生的汇兑亏损将近7.8亿元;而去年同期,汇率上升带来了1.34亿元的汇兑收益。

“这是浮亏浮盈,没有实质的现金流的支出,因为我们债务还没到期,所以不影响我们的分派”,林德良表示。今年,越秀房托的中期分派总额同比增长0.8%至3.43亿元,但每个基金单位分派0.0734元,同比减少28.4%。

2022上半年,越秀房托实现9.44亿元的总经营收入,由九项物业组合所贡献,其中,白马大厦约占6.7%、财富广场约占3.7%、城建大厦约占3.5%、维多利广场约占3.4%、国金中心约占45.9%、越秀大厦约占5.5%、武汉物业约占7.2%、杭州维多利约占1.8%、越秀金融大厦约占22.3%。

越秀金融大厦是2021年12月才完成收购的物业,为2022年上半年带来将近2.1亿元的经营收入,若刨除越秀金融大厦,其余8项物业实现的经营收入合计7.34亿元,同比减少16.8%,主要由经济下行和疫情多点散发造成的影响。

虽越秀房托的物业组合业态包括写字楼、商场、酒店、公寓和泊车位等,但写字楼为业绩做了最大贡献。2022年上半年,9项物业的估值为424亿元,与2021年同期相比基本保持不变,估值按业态划分,写字楼占比为66%、专业市场为12%、零售为10%,而酒店及公寓为11%。

“写字楼产品相对比较稳定,是越秀房托的压舱石”,而由于9项物业中,位于广州CBD珠江新城核心位置的国金中心和越秀金融大厦地段最佳、经营表现最优且收入贡献最大,被林德良称为“重大的压舱石”。

时代财经了解到,由于越秀金融大厦的加入,2022年上半年越秀房托写字楼业态收入达6.38亿元,较2021年同期增长37.1%,较2019年中期(疫情爆发前)增长41%。其中,国金中心写字楼部分的经营收入为2.34亿元,越秀金融大厦为2.1亿元。

在业绩会上,管理层表示“通过不断注入写字楼项目,为基金带来新的增长动力”。不过,林德良透露,今年将不会有具体的收购安排和计划,“还是注重整个经营的提升,稳经营、降成本、保评级是我们的主题词”。

至于下半年的市场情况,林德良预判“如果没有疫情的影响,无论是酒店,还是我们可以看到的数据,应该可以恢复到2019年的水平”。

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