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房地产已不是“政策市”,而是“买方市”

今年以来,中央层面多次召开专题会议,释放积极信号,包括明确守住不发生系统性风险底线,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。地方层面更是从供需两侧调整,出台了许多有利于房地产市场恢复的政策。

对此,业内人士表示,当前行业基本面的底部或已过去,目前正处于边际修复状态,预计三季度末全国市场有望进入企稳恢复通道。谨慎者则认为,市场真正回暖,可能要到第四季度。

不能说这些分析有什么错,也不能说他们的分析没有一点道理。但是,从总体上看,他们的分析还是基于惯性意义上的分析,而没有考虑到目前房地产市场的实际状况,尤其没有考虑到广大居民对待房地产市场的态度,以及开发商与居民之间的关系变化。

事实也是,在过去相当一段时间,房地产市场都是在政策主导下运行的,是典型的“政策市”。只要政策稍作变动,市场立刻发生很大变化。尤其是政策松动,对市场的影响特别大。更多情况下,都是政策一放松,房价就像脱了线的风筝,很快就能冲上天,迫使政府不得不快速收紧政策,纵然如此,房价上去也就上去了,再收紧,也是房价上涨后的收紧,对购房者来说,都只有一种结果——多掏钱。

在这样的情况下,过去的房地产市场调控,也可以认为是政策带动房价上涨的过程,政策变动步伐越快,房价上涨越快,政策波动越大,房价上涨幅度越大。最终,所谓的房地产市场调控政策,也就成为了房价上涨的推手。“政策市”的格局,也就在房地产市场全面形成。

当然,“政策市”也有政策市的好处,只要政府动用行政手段,就能对房地产市场形成有效的干预,可以左右房价的变动。就像2007年的房地产市场调控,一度让房价出现了较大幅度下降,甚至出现了“断供”等方面的问题。但是,由于房地产市场正处于火爆阶段,纵然出现“断供”,也没有掀起任何风浪,而只是让炒房者感到短期恐慌,开发商总体还是比较平静的。此后,也因为全球金融危机的爆发,在政策上很快就从紧缩转向放松,甚至比紧缩前放得更宽更松,以至于一年时间房价就上涨了60%以上。此后的多次调控,也完全陷入了房价越调越高的尴尬之中,直到“房住不炒”定位确定后,才真正步入稳定有序的发展轨道,且随着调控力度的不断加大,一些完全依靠负债扩张的房企,终于承受不了,出现了风险。

虽然从表面看,房企、特别是头部房企出现风险,与广大居民没有多大关系。房企出现再大的风险,也只会是银行和地方政府着急,广大居民无所谓。实际上,完全不是这么回事,房企出现风险,一定程度上是尚未购房的居民最扬眉吐气的时刻。因为,在过去相当一段时间,话语权完全掌握在开发商和地方政府手中,开发商主导市场,政府主导政策,广大居民只能被动接受,且不接受留下的就是教训。而开发商出现资金链问题了,话语权也就慢慢旁落了,更多的是落到广大居民手中。开发商与广大居民之间的话语权也开始进入到平分秋色阶段,甚至在一些城市,出现了购房者主导市场话语权的格局。

而对地方政府来说,虽然仍掌握着政策的制定权,但是,广大居民对政策的“敏感性”大大降低了,相反,忍耐性、忍耐力则大大增强。在这样的情况下,广大居民开始用等待观望与开发商、地方政府进行利益博弈。最终的结果,就是体现在市场的持续低迷上,体现在开发商售房难度加大、回笼资金效果不佳的局面,资金链风险更大了。

按理,政府应当从房地产市场的实际情况出发,积极引导开发商降价售房。可是,有形之手此时的作用,却仍然一屁股坐在开发商一边,用政策帮助开发商死杠房价,继而进一步激怒广大居民,购房的热情更低,开发商的风险也更大。

也正因为如此,尽管出台了很多推动房地产市场恢复的政策,但是,有没有效果,显然不看政策的脸面,而看广大居民的脸色。只要广大居民不认可,再好再多的政策也是白搭。广大居民并不想要政府给多少政策,而看开发商给多少优惠。开发商的降价让利才是最有效的手段。否则,就只能是死拼了。从“政策市”到“买方市”,如果开发商、地方政府不转变观念,一切的一切,都将十分危险。

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