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年交付房屋或超70万套,碧桂园开始“触底”反弹

一场“突然”的交班,让龙湖陷入了一阵恐慌。

“虚惊一场”的背后,是外界对于地产行业真实的反应。为了缓解资本市场的过度反应,龙湖大股东在公开市场大幅增持股债,其中:

10月31日,Charm Talent增持龙湖股权300万股,购入500万美元债;

11月1日,Charm Talent增持龙湖股权300万股,购入280万美元债;

11月2日,Charm Talent增持龙湖股权100万股,购入500万美元债。而龙湖集团也出手买了100万美元公司发行的优先票据;

11月3日,Charm Talent在公开市场买入520万美元公司发行的优先票据。而龙湖集团也出手买入了400万美元公司发行的优先票据。

……

此前,为了缓解市场对于公司未来还债的担忧。11月1日,龙湖集团还提前还掉了2023年到期的部分银团34.5亿港元的贷款。

一连串动作的背后,是这家“地产优等生”的无奈,在频繁违约的行业背景下,很显然有部分优质的企业被“踩踏”和“误伤”。

虽然行业目前确实遭遇了一些困难,但是作为一个百万亿级别的市场,即使有地产市场有萎缩的情况,但是其规模依旧庞大,并且在未来也将会以分化为主。

一场“虚惊”

10月31日,吴亚军的交班“吓坏”了资本市场。开盘不到五分钟,龙湖集团就狂跌了44%,好在非理性下跌很快被纠正,一场虚惊的背后,则是资本市场对于地产行业的普遍反应,也是行业的一种无奈。

从恒大到融创,头部房企的违约让行业充满的悲观情绪。在这种情绪的蔓延下,不少地产企业被无差别的误伤,尤其是近期,一个多月的时间里,龙湖跌去了50%以上,碧桂园也跌去了50%以上。

11月4日,标普发布龙湖最新的评级报告,报告确认了龙湖集团的投资级评级,认为龙湖集团现有的充足现金将满足其到2023年底的短期债务偿还需求。

此前,标普调整碧桂园评级时也称,碧桂园作为一家规模可观的房地产开发商,有着长期的业绩记录,已经建立了良好的银行关系和包括在岸和离岸的多元化融资渠道,碧桂园仍具有充足的流动性。

也就是说,头部的地产企业,流动性依然充足。实际上,目前地产企业违约基本上都是美元债。根据最新数据显示,碧桂园、龙湖今年已无到期的美元债。龙湖作为目前最稳健的民营地产公司,我认为随着港股市场的回暖,加上未来龙湖集团大股东的回购,大概率会重拾升势,市值也会回到一个合理的位置上,这里比较有争议的则是碧桂园。

在“规模为王”的时代,碧桂园以规模碾压了一众地产公司成为“宇宙房企”。其后,碧桂园也开始尝试跨界,入局智能机器人以及光伏产业。面对行业可能存在的问题,最先做出反应的是万科。2018年,郁亮的一席讲话拉开了地产行业冬天的序幕,而碧桂园也是最先做出反应的房企之一。

对于碧桂园而言,船大难掉头是其最真实的写照,从2018年开始碧桂园就开始放缓了“高周转”的步伐,并且开始逐步精简人员。据了解,为了提高经营效率和利润水平,从2018年开始,碧桂园已经连续做了四年的“全竞提升”,进行精细化管控和供销回支投的闭环管理,以及所有区域资产的投融管退管理,出清相对较差的资产,退出了一些区域,聚焦深耕在五大都市圈和确定性高的市场。

碧桂园CEO莫斌则表示,为保障现金流的平衡,碧桂园还对部分区域的尾盘资产做了一些量价平衡的安排,而这一切的准备就是碧桂园当下的底牌。

实际上,目前地产行业最缺的并不是优质的房企,而是信心。

碧桂园被“低估”了?

根据中指研究院数据显示,今年前10个月我国前100名房企销售额同比下降43.4%。而碧桂园则分别以4043.5亿的销售额以及4977.5万平米的销售面积位列第一。

根据碧桂园的半年报显示,其上半年营业收入1623.6亿元;毛利润和股东应占核心净利润分别是172.1亿元和49.1亿元。公司经营性现金流净额约52.5亿元,公司累计实现权益现金回款约为1702.9亿。

惠普在评级报告中也指出,截至2022年6月底,碧桂园拥有约770亿的非限制现金(不包括监管账户中的现金)。惠普还指出,由于碧桂园与银行的良好关系,以及超过90%的现金回款率,碧桂园的现金储备足以对冲流动性风险。

值得注意的是,碧桂园已经连续7年权益回款率保持在90%以上了。

11月3日, 碧桂园发布了最新的销售数据,数据显示,10月公司实现权益合同销售金额约333.3亿元,环比增长4.09%;权益合同销售建筑面积约416万平方米,环比增长6.12%。

在当下的环境当中,销售金额环比增长则是一个积极的信号。

根据碧桂园最新消息显示,公司前三季度交房一共约45万套,而此前的目标则是全年50万套。在11月4日碧桂园的月度管理会议上,管理层透露,今年四季度碧桂园预计还将交付28万套房屋。由此可见,碧桂园今年的交付数量将大大地超过预期目标。

综合而言,目前优质的地产公司在资本市场的确处于被低估的状态,市场的担忧可能来自于未来到期的美元债务,但是从当下的情况来看,行业悲观确实有一点过度。根据相关统计显示,今年以来碧桂园的股价已经下跌了81%,龙湖集团则下跌了63%。而万科则只下跌了25%,保利发展则只下跌了6%。

所以,不管从规模还是未来的债务水平,市场对于碧桂园以及龙湖的反应都有一些过度,相信增信债券在发行主体、规模、用途方面放开的力度越来越大,未来行业之间的整合也会加快,届时,头部房企不仅能部分摆脱行业的影响,还能进一步找到新的发展的机遇。

而当下最重要的就是,恢复信心,不要让悲观情绪继续蔓延。

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