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贪婪的滨江集团表面风光之下却暗藏危机

股神巴菲特在他投资生涯里面,有很多经典句子。最著名的就是这句:“在别人贪婪的时候,要学会恐惧;在别人恐惧的时候,要学会贪婪。”偏安一隅的滨江集团似乎正在用行动践行这句话。在房企激进狂飙的2016年至2020年,滨江退守浙江,不做高周转。在地产界乌云密布的最近两年,滨江却一改往日保守面貌,一举成为拿地黑马。另一方面,滨江集团的股价也伴随着经营的向好走出独立行情,自2022年1月4日至2022年8月5日,其股价从每股4.4元涨至8.88元,几近翻倍,期间还一度触及10.09元/股的高点。

然而,在大多数房企高喊“活下去”的当下,滨江集团表面风光之下同样暗藏危机。

据中指研究院报告显示,2022年1-6月,TOP100企业拿地总额6594.7亿元,拿地规模同比下降60.0%。可滨江不走寻常路,上半年拿地一共467亿元,同比增长了38%,其中杭州拿地23宗,拿地金额约409.35亿,占其拿地总金额的87.7%。

虽说拿的地多,但滨江的持股比例并不大。在近期的投资者关系活动中,滨江集团表示,2022年土地储备额度方面,公司将在权益拿地金额占现金回款金额比例为 0.6 的基础上保持平衡。据悉,滨江集团今年在杭州首轮供地中拿下的11宗地块,大部分是合作拿地或后续引入合作开发伙伴,其持股比例均在10%-40%之间。

此外,今年上半年除一块地位于宁波,滨江拿的其他地块均在杭州。深耕杭州一方面保证了集团的经营业绩,一方面却也体现出滨江对外扩张的不易。2017年的深圳龙华旧改项目由于政策突变而搁置,导致计提7.24亿元坏账。2021年,与越秀地产的开展合作,本计划在年内落地3个项目,但截至年底仅落地1个项目。除此之外,滨江集团在杭州以外的项目难以体现经营优势,2021年其上海地区的毛利率仅为11.91%,远低于公司平均水平。

在销售方面,据中指研究院统计,今年上半年滨江集团权益销售回款322亿元,回款额比去年同期上涨6%,但是其全口径销售额683.9亿元,同比下滑22.2%,按1500亿元目标只完成了45.6%;和去年相比,完成率下滑13个百分点。

此外,专注于改善型楼盘的滨江集团也受到了来自于限价方面的压力。由于限价楼盘陆续进入结算期,今年一季度滨江营收和盈利双双下滑。今年一季度财报显示,滨江集团实现营业收入62亿元,同比下降16.8%;归母净利润2.3亿元,同比下降42.7%;归母净利率为3.7%,较上年同期下降5.0个百分点;整体毛利率为16.3%,较上年同期下降4.5个百分点。从土拍情况来看,这种低毛利的趋势将会延续下去。以6月30日滨江拍得的钱江新城二期两宗姊妹地块为例,两宗地块限价分别为51000元/㎡和53000元/㎡,而楼面价分别高达35077元/㎡和37590元/㎡。据滨江集团投资部测算,杭州第一批地公司获得项目预计平均净利润率8%左右,第二批地预计净利润水平较第一批地略有提高。

在负债方面,截至今年3月底,滨江集团拥有货币资金168.5亿元,比去年底减少43亿元,短期借款1.16亿元,一年内到期有息负债122.9亿元,比去年底增加23.8亿元,负债合计1843亿,比去年底增加100亿元。此外,滨江集团的少数股东权益占比也从去年底的44.96%升至今年一季度的48.6%,有“明股实债”之嫌。

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