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碧桂园高负债虚实

作者:云潭,编辑:小市妹

尽管在经济下行压力的时局下,房地产政策逐步回暖,但许多民营房企仍有累卵之危。曾经光鲜夺目的地产明星纷纷陨落,资本市场更是“塌方式”的灾难。

恒大、融创、世茂、华夏幸福,民营房企巨头一个个接连暴雷,凄风惨雨之下,房企艰难求存。

时代大潮汹涌而来,往昔的辉煌岁月已然过去。回望中国房地产24年的货币化征程,碧桂园是绝对绕不开的一家。

【负债虚实】

众所周知,房地产本身就是高负债经营的行当,出问题的房企基本都是被债务大山压垮。因此,债务水平如何决定着房企的身体健康状况。

而我国绝大部分为期房,按照会计准则,商品在交割前被计入负债一栏,所以对房地产企业的债务情况需要更加仔细的拆解,这也是为什么要用“三道红线”来进行行业监管。

截至2021年,三道红线中,碧桂园剔除预收账款后的负债率为74%,高于70%的红线;净负债率,碧桂园为45.4%,比保利地产还要略低一些;现金短债比达到2.3倍,足够覆盖短期偿债需求。一档踩线,因此碧桂园目前仍处于“黄档”范围。

近四年来,碧桂园财务结构持续优化,CEO莫斌表示,碧桂园总负债规模不会增加,有信心在明年中期之前“从黄档迈进绿档”范围。

▲2021代表房企三道红线情况,数据来源:wind、国金证券,恒大和融创为2021H1数据

“三道红线”代表了房企真实的负债水平,融资成本则反映着这些资金的成本压力。去年,碧桂园借贷成本为5.2%,同比下降了36个BP。虽然和中海、保利乃至万科相比,还有些差距,但在民营房企中也算优秀。

“降成本就是保利润”,融资成本降低,对于有息负债超3000亿的巨型房企来说,无疑是雪中送炭。

房地产严调控后,优秀房企逐渐显露其经营韧性,上演着“剩者为王”的好戏。除了地产央企外,近期政策对优秀民企的支撑政策不断出台。

5月16日,碧桂园和龙湖、美的置业被监管机构选定为“示范房企”,可在信用保护工具的加持下,发行人民币债券。

四天后,碧桂园便成功发行了5亿元的“22碧地01”债券,票面利率4.5%。这从侧面显示了,监管机构对优秀房企的认可。

“打铁还需自身硬”。融资端回暖的同时,更要重视销售端的造血能力。由于我国多为期房,房屋未交付前,销售额以及预收款(订金),后续纳入合同负债,这部分属于房企业绩的“粮仓”,一般在2-3年后转为营收和利润。

所以“合同负债”不仅不应被看做“风险雷点”,而应被视作企业未来发展的“潜力值”。

业绩储备来看,2021年,碧桂园合同负债7092.55亿元,房企中只有万科能与之匹敌,是华润置地的3倍多,招商蛇口的近5倍。


▲数据来源:各企业2021财报

2021年,碧桂园权益销售额5580亿元,同比萎缩2.2%,回款5022亿元,连续6年回款率超过九成。在百强房企下滑3.5%的背景下,碧桂园保持了一定的抗压性。

中指院最新数据,百强房企前5月销售额同比腰斩,仅碧桂园、万科、保利超千亿。其中,碧桂园1-5月卖了2011.9亿元,同比减少43%,覆巢之下,仍好于行业均值。

整个房地产行业仍在寻底,行业寒冬期,房企更加重现金流质量。今年一季度,碧桂园销售回款率提升至95%,一定程度上缓解了销售额下滑压力。

可见,碧桂园家底殷实,粮仓富足。熬过这个冬季,碧桂园储备充盈。

【高效的资金周转】

强大的资金周转和坚持看好三四线,是碧桂园的两大法宝。2017年,碧桂园跻身龙头房企首位。

资金周转的秘诀在于“稳”,“拿地-开发-建设-销售-回款-再拿地”是以极致的标准化进度进行。房地产开发非常注重稳健的资金流动,高效的资金周转恰好和高涨期的房地产市场完美适配。

碧桂园在市场上开疆拓土,在广袤的三四线土地上开花结果。曾几何时,效仿者更是趋之若鹜,阳光城、新力……行业黑马不断涌现。

走过黄金期和白银期,在房地产“黑铁时代”,相比陷入债务深渊的房企,碧桂园能够长期恪守财务铁律,这是其长久发展的重要原因。

碧桂园一直坚持控制净负债率在70%以下,并已经持续了13年,这让其有充足的底气应对周期波动,面对行业下行期也能游刃有余。

碧桂园前CFO吴建斌在给杨国强的建议中,最重要的一条就是净负债率不高于70%。在这一更能反映房企健康度的指标上,碧桂园始终能够坚守底线,令其能够屹立不倒。

此外,隐藏在冰山下的“表外负债”将多家大型房企拖入深渊,恒大和海航就是最典型的案例。

今年以来,碧桂园有多只债券下跌,在和投资者的交流会中,碧桂园表示,2018年后,公司对所有融资成本做了非常严格的管控,所有融资都在报内披露。另外,对于商票,会进一步降低商票余额,力争从100亿余额向零商票余额靠拢。

房地产狂飙突进已不现实,在拼精细化管理的时代,碧桂园已经提前布局。杨国强曾表示,“做的多不是了不起,做一成一才是了不起。”

不以规模论成败,在行稳致远、聚焦深耕的背景下,通过精细化、标准化管理,碧桂园将追求项目的“做一成一”。

【多元化轮子】

郁亮在今年初指出,地产行业将步入“黑铁时代”。

今年以来,房地产销售十分疲软,尽管有疫情反复的影响,但不可否认,房地产未来的想象空间已经不大。

多元化是房企共同的选择,许多企业进入物业、商业或者跨界至物流、新能源汽车等行业。

碧桂园的主攻方向是智能建造、智慧餐饮、新零售、现代农业等。子公司博智林聚焦建筑机器人,今年2月底,已有21款建筑机器人投入商业化应用,覆盖25个省份(直辖市、自治区)超350个项目。不仅和碧桂园地产业务相互协同,更能为工程建筑赋能,助力建筑业转型升级。

智慧餐饮赛道,碧桂园旗下千玺机器人是目前市面上唯一一家,可以提供从中央厨房到冷链运输到整个店面的机器人解决方案,并能适应景区、学校、医院等多样化场景。千玺机器人还是北京冬奥会媒体中心智慧餐厅服务商,服务期间,智慧餐厅成为主媒体中心新晋“网红”,国内外媒体纷纷打卡。

在现代农业领域,碧桂园农业通过无人驾驶、智慧农业和智慧农场布局科技农业,并已成为粤港澳大湾区现代都市农业综合示范基地的建造者,打造出大型无人化农场,提高农业生产效率。

今年春耕期间,碧桂园农业大展拳脚。在佛山三水区南山镇万亩智慧农业园,碧桂园农业一台无人机器一天最多完成800亩作业,比人力提高40倍;再加上1台无人收割机、4台无人机以及十几套复式农机具,春耕进度大幅提升。碧桂园的“无人化农场”模式正在向其他地方复制和推广。

2018年,碧桂园中期即提出“提质控速”,放缓扩张速度适应市场节奏。2019年杨国强又将碧桂园重新定位为“高科技综合性企业”,可以看出碧桂园做强主业及多元化发展的决心。

总的来看,相比其他激进多元化的房企,碧桂园多元化投资较为克制,并非盲目跃进而是和地产主业相互协同,且碧桂园财务指标还在持续优化。

在地产政策逐步回暖之际,地产江湖大洗牌后,碧桂园仍旧值得一看。

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