一、保利发展
近期金融机构会议纪要要点
1、对行业的看法
房地产关乎国计民生，再惨也不至于像教培那样。
2、对近期部分市场房价下跌的看法
1）部分地区房价下跌主要是购房者对市场前景没有信心；
2）价格取决于供求关系，目前公司主要关心的不是价格的问题， 即使亏点钱能够收回现金流，大家也愿意做。
3、经营目标的调整
当前市场下，下目标意义不大。
年初以来，市场变动很大，我们不会去猜测政策或押注行业走势，只会踏实做好自己的事情。
当前，公司在手货源充足，城市布局也没问题，可能部分项目拿地价格高了或者定位有问题，我们会一个一个去解决。
今年上半年，公司管理层都上一线督导，力争做好每一个项目的销售去化，保证每一套的交付。
在这个前提下，公司再考虑是否在市场波动的情况下，去开拓更多资源或者抓住机会。
我们认为市场什么时候能够好转，也没那么重要， 其实现实情况也没那么可怕。
4、债务状况
有息负债共3635亿，较去年末增长8%。
5、融资情况
1）央企融资有优势；
2）公司年内融资利率降低了100个BP；
3）加大直接融资的比例，公司债融资58亿，中票100亿，同比增加40%；
4）公司有99亿公司债和100亿中票在审核，平均利率3.04%，下降6个BP。
6、现金流情况
我们对现金流要求比较高，希望手握现金，帮助获得土地资源。
7、拿地拓展
1）谨慎策略，在市场趋势不明朗的情况下坚守定理，保持拓展力度；
2）截至目前，权益新增货值1300亿元，同比下滑14%；
3）今年三季度以来，投资力度在加大，权益比例回到了40%左右。
8、供应链融资
公司有供应链融资，但占比很少，大概几百亿的规模，主要是这两年市场对其有限制，因此我们没怎么做。
9、工抵房
工抵房是业内以前就有的正常现象，没必要太紧张。
二、绿地集团
近期债权人会议纪要要点
1、会议背景
10月31日晚间，绿地控股集团公告称， 拟对旗下9只美元债就展期事项发起同意征求。
2023年6月到期6.65%美元债展期一年，其余债券均展期两年，展期期间票息不变。
2、公司债务偿还原则
公司会议中称， 不会逃一分债和利息，希望采取时间换空间的方式寻求境外债务展期。
公司表示， 当前债务压力极大，如果展期不能通过，公司将进行债务重组。
3、公司当前债务结构
截至今年9月末，公司有息负债中，75%为银行贷款，15%为债券，3%为非标融资，7%为其他有息负债。
4、继续出售资产回现，提升债务偿还能力
绿地5月公告，未来3年计划出售2000亿的资产，每年计划出售500-700亿的资产。
拟出售的资产包含自持商办、酒店等，其中第一季度已推出55个大宗项目，共计132亿元。
截至今年三季度末，绿地资产成交总额共计292亿元，后续仍将继续出售。
三、金地集团 三季度会议纪要重点总结
1、对当前房地产市场的看法
政策上大的提法没有变化， 市场没有看到明显回暖的迹象， 主要原因在于：
（ 1）购房者对于目前的市场心态跟股市差不多， 买涨不买跌，很多地产商出险，大家对购买期房有疑虑； （2） 经济形势和疫情使大家对收入预期下降；（3）买房需要卖掉一套旧房，二手房市场和一手房市场一样不活跃。虽然没有明显变好，但进一步变坏的迹象也不明显。
2、预售资金监管的变动？
整体看， 预售款监管有所收紧， 能够明显感受到，目前进入的城市中呼和浩特、杭州、西安、成都、宁波、青岛、深圳、上海比以前有所收紧。
3、供货情况
截至9 月底可售资源达到预售条件 1900 亿，4 季度还会新增500-600 亿。
2023 年总的可售资源在3600-4000 亿的水平， 比22年略有下降，22年是 4100 亿左右。
4、销售情况
截至9月底完成销售1630亿，和计划安排的一致， 年度目标有保障， 今年销售额距离去年有一定下降，去年能完成同行的top 20中较优的水平。
5、融资模式与状况
公司融资模式是总对总，统借统贷模式，目前银行贷款都是信用贷款，没有抵押，总规模占到计息负债的6成。
年初到现在行业开发贷估摸收缩，但是银行对我们较支持，9 月底规模相比年初没有下降，还增长了 41 个亿的规模。
授信规模三家行有增加，增加了100多亿，整体我们合作银行对我们信任度较高， 非常支持。
前段时间央行要求大行增加开发贷投放，我们接到合作银行电话优先支持我们公司。 公司有400多亿的经营性资产，可做经营贷租金贷，但还没有做，未来可能会做。
6、中债增发债
公司在名单内，还未发行是考虑
（1）我们是优秀的混合所有制企业； （2）发行担保工具有一些收费，担保比例大家也有不同看法。 （3）我们自身也有持有物业，如北京金地中心、深圳软件园等经营性物业，这些都还没有做太多融资，所以对比 中债增， 中债就不是那么急迫。
7、负债情况
负债结构简单。有息负债中6成是银行贷款，3成多是公开市场债务，不到20亿是保债计划， 没有供应链非标融资。
过去6年，公司三条红线一直处于绿挡， 公司今年已兑付公开发行产品 130 亿，年内没有公开债务需要偿还。
8、 工抵房情况
公司工抵房比例非常小，在工程款支付是比较不错的。
何时会做跟是否全资无关，主要是合作伙伴的意愿，有这样的需求可能会考虑。
量都是以套来算，统计出来 整个集团一个月不超过 100 套的水平，在销售占比是微乎其微的， 几乎可以忽略不计。
四、龙湖集团 会议纪要重点总结
1、整体状况介绍
公司前9个月销售金额1456亿，较去年同期的2019亿元下降27.92%；今年前9个月，龙湖集团累计实现经营性收入约172亿元；其中投资性物业租金收入约88.6亿元。 年内无公开到期债务。
利润同比稳中有升，至少打平，营业收入是 15-20%以上增幅 。
2、人员变动
之前三年也都在准备安排接任董事长的人，受美的的启发，公司应该交给职业经理人。
虽然行业动荡，但龙湖本身比较淡定，公司状况转好加上自己身体状况的原因，此时是转交的好时机。
3、吴总未来在公司的角色定位
未来吴总的定位是战略顾问，看商业模型对不对、行不行，她是大股东也是非常关心业务发展，尤其关注公司新的增长点，怎么规避风险。
收入、利润和融资端： 市场是缓慢恢复的过程，公司利润稳中有增，营业收入增长在15-20%，是最稳健的民企之一。
二级市场没体现出公司的估值， 公司拥有无瑕疵的信用记录，明年只有200亿的债务，我们都在提前还美元债和银团。
4、公司未来发展规划
从去年我们就洞察了苗头和变化，做了战略聚焦——城市聚焦、航道聚焦。
我们把城市分为20个重点城市，14个机会城市；航道方面主要有5个主航道，主要的目标都是现金流和利润增长。未来一年会格外重视现金流的安排，包括融资和经营性现金流，利润稳中有增。
经营性现金流是三提三降的策略。公司在建面积2800万方，已经降到2018年的水平，以实现更好的去化。力抓回款率，当月新签当月回款。物业100多亿。
5年的规划围绕20个主力城市，地产利润占比一半，收入占比30%，地产业务的占比有明显下降，从而抵抗地产周期波动，净负债率降低至50%左右。
10年左右的计划是地产外的经营性收入1000亿，有息负债达到1000亿，去地产化。
5、债务结构
公司拥有优秀的债务结构，从而熬过周期。 短期债务少，短期现金覆盖率为3-4倍，提前偿还第二年的债务。
下半年有200亿左右的到期债务，规避汇率冲击，只有1.6%的敞口。银行端愿意加大合作，现金流管理量入为出，土储7000万方，一定会熬过寒冬。
6、债务偿还
10月31日提前还51亿港币的银团，之后也会偿还4月到期的3亿美金的美元债。210亿的监管资金在年底会回一半。
公司会提前偿还到期债务，让公司短期压力小，顺利的话到年底之前降到 200 亿明年到期债务， 2023年上半年几乎为 0。
7、经营性物业收入
商业物业的今年预计商业收入 250-260 亿，长租公寓接近 20 亿，物业收入也会到 100 多亿，2022年费用降 40 亿。
8、流动性管理和资本配置
股价和债券价格疲弱，只要把业绩做好，股票基本面也会好，港股股票整体波动就是比较大，远期美元债跌的比较多。
我们获取的土地IRR在30-40%，高于美元债目前的回报率，同时我们会减少新获取的投资性物业，把资金集中在优质的住宅项目。
9、供应商的通畅度以及压力测试
供应商很多都是战略合作方，客户忠诚度很高。
融资方面多次进行压力测试，努力压降负债，短期负债极少。
结构层面，可以不考虑美元债的发行，项目收入能覆盖新增融资需求，做过多轮压力测试，不会依靠有风险的现金来源。
10、四季度拿地情况、新项目的利润
9月在西安等地获取了优质土地，拿地成本减少了10-15%，利润率在13-15%，部分城市限价但非常安全。11-12月很多城市也在减少供地，拿地就是优中选优。
11、现在的龙湖
28年前制度监管没规则、没有多少客户，没有专业团队，现在龙湖团队很厉害，体系更完善，能够按时交付。
哪怕取消预售，我们也能维持高周转，能够更好地应对市场的波动。
民营房企融资环境有望持续改善
近期，多家房企发布暂停偿债公告，房企资金压力凸显。
11月2日，金科股份发布公告称，因宏观经济环境、行业环境及融资环境叠加影响，公司流动性出现阶段性紧张，截至公告日，公司仍未能按期足额兑付2020年度第一期中期票据应付本息，公司将积极与持有人沟通后续处置方案。11月1日，旭辉控股发布公告称，鉴于所处的中国房地产行业所面临信贷及经营环境日益恶化，公司现金流恶化程度超出预期，目前已暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息。
“当前销售没有明显复苏回暖，民营房企融资困难，未来一年房企仍面临较大偿债压力。”刘水说。
据中指研究院统计，截至10月31日，房企待偿债券余额共计30075.9亿元；一年内到期的债券余额9552.8亿元，接近万亿元，其中信用债余额6339.5亿元，海外债余额3213.3亿元。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，当前，民营房企偿债压力较大，需要有力、有效、系统性的措施，在需求端、供给端、金融端同时发力，防范化解房企风险。
值得注意的是，近期，多部门不断释放支持房企融资的积极信号。
11月2日，央行行长易纲接受香港金融管理局访谈时表示，央行积极支持房地产行业健康发展，降低了个人住房贷款利率和首付比例，鼓励银行通过保交楼专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，相信房地产市场能保持平稳健康发展。
10月30日，国务院关于金融工作情况的报告指出，要保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。
上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，政策将继续适度改善房企融资环境，加大民企融资支持力度；金融机构将对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持；同时也将区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，帮助行业加速出清。
李宇嘉也认为，近期包括专项借款、纾困基金、A股融资以及债券融资等都将开始好转，特别是基于企业整体信用的债券融资，将给保交楼、债务偿还带来源头活水，民企融资环境有望持续改善。本文来源：证券时报、网络等
