艳姐说
今年以来，地产圈有两股力量是最强劲的。
其中一股力量来自大央企阵营，因为背靠大山还自戴“紧箍咒”，活得自如，逆势前行；
另一股力量来自港资房企阵营，在内地房企风生水起的20多年中，耐得住寂寞、长期慢周转且低杠杆，一直是蛰伏的巨虎，如今又再次露出了獠牙，风风火火杀回内地。
在这样的情况下，最近的一则新闻就变得非常有意思：
10月20日，华润置地官宣，分别同恒基地产、嘉华国际、新世界发展、信德集团签订了《战略合作》。
这个签约中有几个重点。
一是双方的身份 ，前者，不用说了，大央企，后四者，皆是香港大型开发商，当下过得最为滋润的两方牵手，绝对的强强联合。
“分别”一词让这件事变得值得琢磨了， 这说明这本质是围绕华润置地分散开来的四场合作，这家央企玩了个大的，一次性牵手了四家港资。
二是合作的方向 ，协议双方将针对具体潜在的目标土地资源及地产项目，尤其是 处于粤港澳大湾区的项目 ，商讨及研究共同合作发展之可行性，以 增加双方在内地和香港的相关业务投资和影响力 。
这个信息不知道大家有没有体会个中含义。
这两年，大湾区概念兴起后，大部分房企所谓的布局大湾区，其实核心基本都是围绕“粤”来发展，“港澳”市场因入局困难大多都被自动排除在外了， 但是这一次，粤、港同时拥有了姓名 。
并且，从官宣的内容来看， 香港的布局或许会成为重中之重，推进大湾区加速融合的意味，溢于言表。 如果是其他企业，尚还可以说是在“画饼”，但是这样一个强势的合作阵营，相信大家都不会质疑未来的执行力度。
一个最有可能横扫大湾区的超级联盟，就此诞生……
01
作为联结起这个联盟的核心，华润置地的作用显然不容小觑，很多人可能会疑惑， 有 这么多央企，这件事为什么是由华润牵头来做？
了解华润历史的人应该不难理解。
因为从严格意义上来说，华润置地不仅仅是央企，追根溯源，更算是港资央企，就连总部也在香港。
这点要追溯到84年前的1938年，彼时在香港成立的“联合行”就是其母公司华润集团的前身，在1952年之前，一直归属于中共中央办公厅领导。而在抗战时期， 华润一直都是连接香港和内陆的“地下交通站” 。
这样独特的历史身份，也使得在1983年华润集团改组成立之前的30年间，华润顺理成章地成为了中国各进出口公司在香港总代理，负责组织对港出口，贸易额曾占全国外贸总额的三分之一。
尽管1994年起，华润才自北京起步入局地产，但不可否认，这家央企的根实实在在地扎在香港， 就连1996年华润置地（彼时名为华润北京置地有限公司）改组成立后，同年11月就奔赴香港上了市 。
这样的历史背景，实话说，艳姐想象不出还有什么企业比华润置地更适合做这根大湾区融合的“纽带”。
事实上，早从前些年开始，华润置地就已经不再满足于只在香港街头孤零零一幢总部大楼的局面，作为头部的央企地产商，还有港资基因，也有意识地想要加强在香港的布局。
最早是在2016年时，华润置地成立了一个海外事业部，专注做香港和境外市场的开拓。 如果说这时 还是同 境外一起广 撒网式的试水，那么后来，华润置地几乎就将拓展香港的战略摆在了明面上。
2020年5月，华润置地(海外)有限公司在港成立，而此前华润置地官微曾透露过，其在去年9月28日时成立了一个香港平台公司。
华润置地组织架构 截自官网
据华润置地香港平台官微披露， 由华润置地副总裁常颖兼任平台公司董事长、华润置地副总裁郭晓东兼任平台公司总经理。常颖去年十月辞任中海非执行董事后调至华润，此前也曾供职于金地、中信等知名企业。
成立香港平台公司的时间节点很微妙，当时整个行业随着恒大危机的引爆逐渐被流动性危机所席卷，华润置地却摇旗呐喊， 踩着香港“北部都会区”成立的节点，宣告向香港发起进攻 ，甚至在那时就表示过要促进深港融合，赋能 “双城三圈” 的战略格局。
“双城三圈”示意图 图片来源网络
那现实又如何呢？
事实上，由于入港开发较晚，尽管基因里也算是港资，但是直到去年10月中旬，这家央企在港的项目一只手都能数过来， 成功获取的住宅项目仅有3个：
2017年以11.5亿港元收购的中环赞善里、2018年约60亿港元接盘的寿山村道39号、2019年联手保利置业129亿港元摘下的九龙启德6553号地块——就算加上当时还在跟进的两个在途住宅项目（长沙湾润发仓项目、油塘华东仓）也才5个。
艳姐翻阅了下华润置地去年的中报，当时其在香港的土储情况是： 总建面约6.93万方，权益建面约4.88万方。
而到去年年底时，这两个数据分别 降至约6.48万方、约4.42万方 ，并且延续到了今年中报中 。
2021年年报
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2022年中报
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这个就很好理解了， 减少的土储说明，直到今年上半年，华润在香港的项目依旧只有原本披露的那些，并未增多，甚至整个上半年都没有做去化。
简单来说，特意成立的香港平台公司，似乎尴尬地成为了摆设，没能真正派上“拓展”的用场。
即便考虑到去年下半年以来行业寒冬的影响， 这样的进度显然不在华润的预料之内。
为什么会出现这样的结果，其实也不难猜测，香港可出让的可开发用地并不多，比如去年年初时曾有披露过2021至2022年度的卖地计划包含15幅住宅用地以及三幅商业用地，还不够本土的实力房企瓜分的。
在这样的情况下，华润如果一心只想孤军奋战， 想要在香港市场占据一席之地势必需要杀出一条血路——并且是用高昂的资金成本作为代价 ，但是当下的行情以及作为央企的理性也决定了华润不可能这么去做。
那么这样一来，只剩下了一条稳妥的路径：寻求靠谱的合作。
而最适合的合作方，莫过于那些本就在香港声名赫赫的当地巨鳄们。
所以这次一次性牵手四家港资房企，足以见得，华润是真的下了大功夫的，这或许也意味着这家央企此前重塑香港业务的构想真正吹响了号角。
让艳姐比较感触的是，华润置地董事会主席李欣说的这么一句话：
以实际行动支持香港“更好融入国家发展大局，为实现中华民族伟大复兴更好发挥作用”。
这大概就是身为独特的港资央企的战略格局，宿命般地再次承担起了“纽带”的角色。
0 2
事实上，从公开信息来看，这件事华润集团董事长王祥明出力不小，亲自参与了推进。
在6月24日至7月12日期间，他曾接连会见了 新鸿基地产主席郭炳联、恒基地产主席李家杰、新世界发展 执行副主席兼行政总裁郑志刚 等人，并且都曾明确表达过 “重塑香港业务”的战略目标和合作意向 。
来源：华润集团官网
显然，这几次公开会面对如今的合作推进助攻不小。
虽然目前看来， 华润尚未真正推动跟新鸿基之间的合作，但不排除未来新鸿基甚至更多的港资房企加入这个“粤港澳大湾区拓展合作联盟”的可能性。
不过，这次牵手的四家房企的分量已然不轻，每一家的背景实力都非常雄厚： 香港五大开发商，就占了俩（恒基地产+新世界发展），还有何鸿燊创办的信德集团，嘉华集团主席呂志和也常年位居香港富豪榜前列，都是不差钱的主。
去年年底，香港中环最后一块地成功出让，成交价508亿港元，按近期的汇率换算，价值约470亿人民币，拿下这块地的是恒基地产。
恒基地产是香港拥有最多新界土地储备的开发商，截至今年上半年，其在新界拥有的土地储备已经达到了4510万平方尺，也就是约501万方的占地面积。
截至2022年上半年相关数据
要知道如今香港正在为了大湾区融合加速建设的北部都会区，恰巧就覆盖了新界北部的元朗区和北区。
换句话说，目前来说，拥有大量新界土地土储的恒基地产正是北部都会区诞生后的“最大赢家”。
除了恒基地产，新世界发展同样在新界拥有不少的土地储备，虽然远远不及恒基地产在新界的储备量，但是 占了其在香港总权益土储的64% ，艳姐算了下，总权益建面大概在66万方，而比这些已确认土地更多的是待转化的农地，据新世界披露，其农地储备中 约有9成位于北部都会区内 。
虽说等待农地转化为可开发用地需要非常漫长的时间，但是至少有较大的储备。
很显然，华润这次的合作中，作为加速港深融合甚至是整个大湾区融合重点建设对象的北部都会区，会是重中之重，这或许也是华润重点攻略了新世界发展和恒基地产、还由王祥明亲自出面会谈的缘由所在。
此外，信德也好、嘉华也罢，作为背景雄厚的香港本土的开发商，虽然在地产业务上的发展不及前两者，但都可以说是“隐形航母”，在港澳都有着强劲的资源。
尤其像信德，是属于四家企业中，唯一一家明确同时在港、澳、大陆三栖均衡发展的企业，虽然目前的地产版图并不算很大、澳门也并非这次合作中的重点， 但也算是补齐了这次面向粤港澳大湾区合作的最后一块拼图。
并且信德和华润早前就有过合作，非常凑巧的是，就在10月13日，二者联合打造的上海苏河湾万象天地开业了。
03
而四家房企之所以都欣然选择同华润置地合作，大概也是出于他们的另一个共同点： 虽然根都扎在香港，但是同样想进一步发力内地市场。
比如嘉华国际就在半年报中直指 要有序地在香港、珠三角、长三角地区寻求机会，适当补充土储 。非常明确地指出了要在内地发展的区域，更能看出其决心——而现实就是，今年在香港、广州、上海的核心区域，嘉华国际确实都有所拓新。
包括 新世界发展 执行副主席兼 行政总裁郑志刚 还在8月表示过：
中国的房地产市场已经见底。新世界集团将在12个月内在上海、广州、杭州和深圳等城市投资共计100亿元。
而非常明显的是，由于港资出身，除了所有房企都钟爱且早早布局的上海， 在内地，他们都自然而然地将大量的精力放在了大湾区。
新世界甚至在去年年初就已经将总部搬到了广州，截至今年上半年，相较于其他区域，其在大湾区的土地储备一骑绝尘，占了超4成。
而有了这种想要在大湾区深度拓展的想法，和想要在香港谋求进一步发展的华润自然就一拍即合了。
虽然他们基本都在30年前就已经进军内地，但是由于近10年来，都减缓了发展步伐，相对沉寂，虽然在内地各自有不少优秀的代表作以及优秀的基本 面，但是拼影响力和资源还是要比内地房企弱上一些的，而这一点，却恰恰是华润能帮他们补足的—— 多一个央企合作伙伴，显然更有助于在内地市场吃开，而如今恰好是低杠杆的港 资在内地抄底入场的最好时机。
既然大 家都是面向着粤港澳大湾区，何不各展所长、各取所需、优势互补、合作共赢？
或许正是基于此，才有了如今这个以华润置地为核心的大联盟的诞生。
而今，整个粤港澳大湾区大概都要做好被这个充满无限可能的1+4阵容席卷市场的准备。
在华润置地的官宣消息下，已经有了这么一条IP在香港的朋友的评论：
希望未来在香港能够看到更多的华润楼盘。
主编：张艳
责编：Nanako
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