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未来10-20年,有3类房子“无人问津”?有钱人已在悄悄处理

在不少人看来,随着我们走出疫情阴霾,经济逐步恢复,楼市也应该迎来持续的回暖才是。但结果却事与愿违,当积累的部分急需住房需求在今年开年后集中释放后,以往常规年份的“金三银四”却在今年突然歇火了,“小阳春”没能撑过4月份。以至于“五一”长假楼市远不及火热的旅游市场,根据诸葛找房的数据显示,“五一”长假的成交规模只有疫情前两年的一半。该火的时候没火,后面的趋势不难想象。

如此怪象,原因到底是什么?

首先就是收入。5月4日财新中国公布的中国制造业采购经理指数与国家统计局公布的PMI一致,重回收缩区间,2023年以来首次低于荣枯线内。都知道,制造业乃立国之本,制造业也解决人们工作的主要载体,虽然我们的企业生产指数仍然保持稳定,但企业的订单却低于预期,反作用于企业不得不缩减生产,数据也印证了企业裁员的大刀没有停歇过。对楼市而言,不少人都还在担心自己的工作和收入,即便有点存款也不敢用来买房,正如中指研究院分析师孟新增分析所言,居民收入和工作预期没有扭转,市场仍面临下行压力。

其次是房产预期开始明朗。这两年确实扭转了一部分人的预期,起码看到房价再也不是“只涨不跌”了,随便一个城市,大多数房子的价格其实是在下行的,10%幅度算是少的,多则20%或更多屡见不鲜。换言之,依靠买房来投资赚钱的时代已经成为过去式。当然还有一个信息大家也看到了,即我们的不动产登记已经实现全国联网,这对我们意味着什么呢?

笔者比较赞同中国经济网发布的文章《摸清不动产“家底”对消费者意味着什么?》中的一些看法,文中援引58安居客研究院张波的话,“此举更大的意义更有利于房地产长效机制的落地”、“这是推进房地产税的必由之路”,毫无疑问,离我们的房地产税试点推行又进了一步。房地产税作为土地财政的替代工具,随着各地的土地出让收入锐减,房地产税的出台或越来越近了。都知道,本身房地产市场都相对脆弱,如果还增加持有成本的话,房价下行的动力要比上行的动力大。

三是人口顶峰已过,需求进入下行趋势。根据经济学原理,商品的价格趋势一定是供需决定的,当需求端萎缩,势必会供大于求,引起价格回落。而房子是不动产,建好后就不会轻易消失,所以,当房子饱和以后如果没有更多的新增人口,房价势必会进入下行趋势。2022年我们的总人口14.12亿,开始负增长。关注人口研究的应知道,要维持人口总规模不变,其世代更替率为2.1,但我们2022年的总和生育率已不到1.1,意味着我们已经进入人口负增长区间,翻译成白话是,每年死亡数大于新生数,从发达经济体的经验看,这是经济发展规律,谁也改变不了。人口下降,更多的房子空出来,而新的住房需求却接不上,整体市场趋势不难想象。

四是指望大力度刺激市场不可能了。当然,一些人面对房地产市场的变数仍不以为然,还抱有期待:“不是说我们的楼市是政策市吗?以往每当市场过冷就依靠刺激房地产,没多久又进入上行通道,后面也会采取这种方法吧?”。其实,研究楼市的都知道,今日之市场不能与过去相比,主要还是我们的房子过剩、房贷占家庭负债比重超过超出警戒线,如果再像过去那样刺激的话,势必会加重银行金融系统风险,最终危及经济,甚至可能引发经济危机。所以,国家才出台了三道红线,即便一些房企关门、收缩,影响GDP也在所不惜。

对当下楼市的管控态度,我们可以从央行和央媒的一致的表态可以看出,指望大力度刺激市场不可能了。如,央行货币政策司司长邹澜在一季度金融数据发布会上表示,对楼市“既管冷、又管热”,有房价上涨苗头的城市要及时退出政策,无独有偶,央媒经济日报5月3日也表态,房地产调控政策“既管冷又管热”,一线等热点城市的政策调整需慎之又慎。有专家就有点懵圈了,市场还没捂热呢,咋又管热了?可见今日之风向彻底转变了。

从以上四大原因可知,房地产市场已经过了黄金、白银、青铜阶段,国家对房地产定位为“房住不炒”的理念已深入人心,房子已回归到居住属性,意味着很大一部分房子将不能保值,未来10-20年,有3类房子“无人问津”?有钱人已在悄悄处理。

第一是老旧低品质房子。这个摆在第一位来说,主要是因为这类房子最多,也最容易让人产生错觉,因为不少人认为咱家房子又不是郊区,留着应该还行吧。其实则不然,想必这两年大家都看到,挂牌量最大的就是这类房子,有机构对一些重点城市统计了一份二手房挂牌数据显示,那些挂牌量在10W+的城市中,有85%以上的房子都是房龄在10年以上,其中主要以物业、开发商品牌、户型不行为主。说到底,我们的住房已经饱和,未来不缺房子,这类居住体验不好的房子将越来越被市场抛弃,被购房者无视,当市场稍微一回暖,这类房子挂牌量就呼啦啦往上涨,都挤着出货变现,如何能卖的好?

第二是都市圈房子。这两年笔者时不时就能听到身边人、粉丝朋友们说买了哪个都市圈的房子亏了,居然还有人说买了快二十年的房子总体还是亏损的,后来一了解,房子都位于都市圈且基本都是趁主城楼市每个阶段的余热买的。不用说,每次都是去站岗。分析原因不难理解,总觉得主城房价被炒高了,就想到周边找价值洼地投一下机,结果被套。

实际上,笔者一直不太赞成买这类房子,原因很简单,我国98%以上的城市开发都很不充分,任何一座城市都还有很多空地可开发,就连深圳这样寸土寸金的城市,其城市开发强度才50%多,其他城市更不用说,说白了,只要想发展,绝大多数城市还有大把的土地可用。看到这里很明白了,每个主城自己都还没开发完,哪还有精力、财力把好的产业、资源导入到都市圈的城市呢?所以,都市圈的房子本地人不需要,且也没有新的需求注入,比主城的老旧房还难变现,打骨折都未必有人来看房。

第三是低质高层住宅。这是一个老话题,热门话题。高层住宅分两类,一是品质大平层高层住宅,二是低质高层住宅。前者主要是建在主城区地段较好的房子,这类房子往往是品牌开发商开发,建筑品质较好,且后期物业的维护也好,当然,业主的整体素质也相对较高,即便一二十年后,这类小区的房子仍旧具有一定的竞争力。但第二类房子则是反方向命运,所谓低品质高层住宅,对应的是非品质开发商开发,户型老旧,物业服务较差,居住的群体也比较复杂,租赁房源较多,小区业主素质参差不齐,对小区的物业管理也起到负面作用。几十年后,随着设备损坏,电梯等故障频出停摆,有条件的逐步搬走了,这类小区房子拆不起,从其他发达经济体的历程看,基本就是一个超大租赁社区,何言价值?

概括一下

随着房地产高速发展期过去,楼市也进入一个平稳发展期,长效机制在此过程中确立,包括房地产税也将走进我们的生活,未来买房将以居住为目的,没有竞争力、没有需求的房子被市场抛弃将是自然而然。对普通持有房子的人而言,房子“在精不在多”是眼下重新整合家庭资产的基本法则;对购房者而言,买房不是看眼前,要想想一二十年后,你现在所买的房子还有市场么?对于以上所述,你还有什么想法呢?欢迎留言谈谈。

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