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调控出手580次,楼市复苏仍然没来?专家:明年房价走势清楚了

时间:2022-08-15 12:02:56 热评 我要投稿

过去十年,房地产堪称是无可匹敌的“造富”神器。 口说无凭,中泰宏观计算,过去十年坚持持有全国一二线城市的房产,能获得350%以上的收益。数据更显示,十年间,房地产的投资回报率更是碾压债券、股票、黄金、定存、原油等一众资产。

另国家统计局数据显示,2010年-2021年,全国平均房价由5357元/平,涨到了10658元/平,涨幅接近200%。这还只是平均数据,如果单看全国一二线城市的重点区域,过去十年,房价10年涨幅超过10倍的比比皆是。

也正是在房地产的这种“造富效应”的刺激下,2015年起,国内才形成了一股“有钱就买房”的新思潮。尤其是2018年,更是演变了“全 民 炒 房”的火爆景象。西南财大发布的数据显示,投资性购房者占到了58.2%,改善住房的购房者占到了26.7%,而刚需购房者只占到15.1%。

近年来,不仅个人投资炒房客的数量在大幅增加,开发商的数量更是呈现几何式上涨——开发商也一门心思想分食房地产这块大蛋糕。天眼查专业版数据显示,十年来全国新增121万家开发商,且15%的房企有法律诉讼记录。

伴随着开发商数量不断暴增的是开发商的负债率大幅增加。Wind数据显示,2021年房地产企业,整体负债率达到79.42%,位居申万28个一级行业中第三位,仅次于银行和非银金融。直白点说,房企杠 杆 率已经处于历史高位。

2021年下半年至今,房地产迎来“降温周期”

“民生”房地产,投资属性凌驾于居住属性之上,这是国家不希望看到的,因为房子是用来住的不是用来炒的。更重要的是,房地产高杠杆,已经开始影响金融大局稳定——房地产杠杆过高,甚至有超过安全红线的趋势。基于此,所以国家从2016年就喊出了“去房地产杠杆”的口号。

2016年-2020年,降房地产杠杆主要是以试点现房销售、提高开发商拿地自有资金比例、封堵开发商融资常规渠道等。效果虽然有,但见效很慢。

这一轮的房地产降温,远超很多人的预期。房产专家卢骏形容,2021年下半年至今,房地产可谓迎来了“降温周期”。事实上,直到今天,房地产仍然未能走出困境。今年以来,为了提振购房者的信心,重启楼市,我们看到上至国家央行、银保监、住建部等部门,都在放宽政策,满足购房者的合理住房需求,下至地方更是千方百计给开发商纾困,甚至出台一系列创新鼓励购房的举措,比如“一人购房全家帮”,西瓜、大蒜、小麦换房,青岛卖房纳入社区考核,武汉公务员购房补贴15万,北京试点60岁及以上老人贷款买房首付最低35%,云南大理首创“个人+房企”共有产权房等等。

据不完全统计,截至今年7月底,全国各地出台的稳楼市政策已经超过580次,刷新历史记录。中原地产统计的数据显示,7月超85城发布了90多条稳楼市政策。

招数尽出,楼市复苏仍然没来

这体现在三个方面:首先,开发商销售端,仍然未能恢复往年的正常水平。克而瑞地产研究中心数据显示,今年上半年,TOP100房企的销售额均值为356.4亿元,同比下降48.6%。TOP200房企全口径销售金额同比下降51%。今年上半年仅有8家房企销售额过千亿,去年同期有19家。百亿房企数量也减少了41家,只有83家。

值得一提的是,2022年7月,百强房企中近8成单月业绩环比降低,其中29家企业的环比降幅在30%至50%之间,17家企业环比降幅超过50%。且有近6成百强房企7月单月业绩不及上半年的月均水平。这意味着,7月份,房企但销售业绩又再次“下滑”了。

其次,房贷端,央行数据显示,今年上半年居民部门存款新增10.33万亿。但住房贷款却大幅下滑,上半年房贷只新增了1.56万亿,较2021年同期的3.43万亿,跌幅高达54.5%。需要重点说明的是,今年二季度,新增人民币房地产贷款为-1105亿,新增个人住房贷款为200亿。去年同期分别是7500亿和9100亿。

这两组数据透露的信号再明确不过,今年以来,大家都在忙着储蓄,消费意愿大幅降低,尤其是住房支出,断崖式下跌。易宪容解读称,“这意味着大家都没兴趣买房了”。而个人房贷急剧下降,接近于零增长,不仅仅说明房子卖得不好,还是说明很多人已经在提前还房贷了。

再者,土地市场也不容乐观。财政部数据显示,上半年国有土地使用权出让收入为23622亿元,比上年同期下降31.4%

另中指研究院数据显示,今年上半年全国300城共推出住宅用地规划建筑面积2.8亿平方米,同比下降44.3%;成交规划建筑面积1.9亿平方米,同比下降55.6%。300城住宅用地出让金,同比下降54.91%。

用通俗的话说就是,地也卖不掉了。另外,今年前7个月的土地市场,还发生了一件让人感到意味深长的事情,300城土地出让的土地中有近90%都被央企、国企,以及地方城投公司拿走了。民营房企的拿地意愿不积极。以8月4日深圳第二轮土拍为例,流拍2宗,且以“国家队包场”的方式结束。

去年上半年以来,房地产降温,真的是政策收紧所致吗?黄奇帆认为,信贷政策收紧,固然会对市场有短期影响,但本轮房地产调整了一年多,实际上是房地产多项基本面指标迎来了拐点。其中人口是最主要的因素。

专家:2023年房价将严重分化,房价走势也清楚了

综合上述,房地产复苏“爽约”,以及2022年我国可能出现人口减少,房产专家直言预测,2023年房价走势清楚了: 一方面,城市间的房价分化会进一步加剧。 对于北上广深杭,这类一线城市,受益于源源不断的人口增量和发达的产业支撑,核心区的房价,还会进一步上涨。同时,由于信贷、限购等政策逐步宽松,叠加鼓励购房措施支持,成交量也会迎来回暖;

对于人口不断向外省转移、产业结构单一、经济发展落后的绝大多数二三四五线城市来说,房地产很难再恢复前两年的荣光。具体表现是,库存逐渐积压、成交量下降,继而导致房价缓慢回调。更重要的是,前些年挤破头要进驻三四线城市的开发商,未来会忙着从这些城市撤出,他们的方向很明确,就是回归全国头部一二线大城市。

另一方面,房价“普涨”时代终结,绝大多数城市将迎来“调整期”。 依据是我国目前已经不缺房了,而且很多城市房子严重过剩。央行数据显示,城镇地区居民住房拥有率高达96%,户均拥有1.5套住房,持有两套房的家庭占比41.5%,持有三套房及以上的家庭占比10.5%。另外,国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》显示,我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米,平均每户住房间数为3.2,平均每户居住面积达到111.18平方米,已处于发达国家水平之列。

这两组数据虽然有“被平均”的成分,但足以说明,绝大多数城市住房已经严重饱和了——供大于求,房价下跌趋势明显。不过考虑到国家宏观层面调控的主基调仍然是“稳”,所以不会出现房价大幅下跌的情况。 但也不排除,个别房价虚高、需求被掏空、库存严重积压的城市,出现“资产大幅贬值”的情况。