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现在真该买房?北大国发院姚洋预测中国房地产走向或大概率是对的

在一系列的提振市场措施下达后,楼市似乎有了一些起色。特别是一线城市实施认房不认贷,大多数二线城市放开限购以后,此前积累的购房需求在最近大半个月时间得到了集中释放。但是,市场并没有像一些网友预期的那样,并没有复制2015年全国战略去楼市库存的实施后景象。

现在不少网友都比较迷糊,虽然新房市场有了一定起色,但二手房市场却出现了另一番景象。根据央媒中工网报道,当多地放开限购以后,二手房挂牌量则大幅增长。报道中的二手房市场中,一天时间就增加了近5000套挂牌房源,二手房挂牌量达到创纪录的12万套。实际上,其他城市也出现了类似情况,比如南京的二手房挂牌房源从新政前的17万套,直接突破18万套,现正向19万套迈进。不少网友不禁要问,现在应该卖房?

不得不说,各城新政都有一个共同点,即鼓励改善需求,卖旧换新给予一定比例补贴,这在一定程度上让那些准备置换的业主,把手中的老旧房挂出来,这自然是二手房挂牌量快速增长的原因之一。但问题也随之而来:

一是本来各大城市的二手房挂牌量都处于历史高位,据网上数据显示,北上广深蓉宁汉等前二十城市,二手房平均挂牌量都在10万套以上,现在突然又增加这么多的待置换房源,二手房库存房源压力进一步增大;

二是都想卖出去置换新房,谁来买呢?当市场明显供大于求时,不仅卖不上价格,也不利于成交。更为重要的是,当二手房市场交易不活跃,势必影响新房市场接力,毕竟手中的老房子卖不掉,何来买改善新房的首付款呢?所以,我们可以看到,“金九”的成色尚且如此,而对于更弱一个等级的“银十”更不能抱有多高期待。正如广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉所言,“过去十几年那种由各方共同托举而催生的楼市过度繁荣结束了”、“房地产已经饱和了”。

何谓“饱和”?用李宇嘉的话说,当前的房地产,顶尖富豪的需求早已饱和,中产换房也兜兜转转经历了好几年(意思也大差不差了),而剩下的三四亿新市民虽然有需求,明显是收入等各方面跟不上,只能像固话、三大件和汽车普遍的做法,那就是降价。在他看来,现在要把这三四亿新市民需求调动起来,唯有降价,事实上这个过程已经开始。

允许市场降价以迎合新市民需求,这可不仅仅是一个不切实际的幻想。大家可以回想一下,最近一段时间,央媒就针对市场需求不足的问题,呼吁允许开发商以降价的方式加快资金回笼。而在实际做法中,已有一线城市广州、三线城市珠海放开限价令,有些楼盘销售的价格甚至要比备案的价格低一半。针对目前的房地产市场现状,与国务院发展研究中心齐名的北大国家发展研究院,其院长姚洋较为系统的预测了中国房地产走势,结合相关发展趋势看,或大概率是对的,下面我们来看看什么内容以及为什么?

整体上,对于房地产未来,他的看法是这样的:

1.房地产依然是一个朝阳产业,现在的下行只是暂时的,是用短期政策解决长期目标导致的结果,如果及时进行政策调整,预期与信心都会恢复。

之所以说房地产仍旧是朝阳产业,在姚院看来,主要还是房地产对经济的贡献较大,买房、装修、家电等,带动各产业链条发展,对经济的贡献占到了17%,即便其他行业发展不错,但如此大体量的房地产一旦下降的话,会对经济复苏造成很大拖累。未来10年还有1亿人进城,人口流动都会产生大量购房需求,所以房地产仍旧是朝阳产业。

而且,现在房地产下行,与我们的调控有关,把我们的长期目标用短期的手段去解决,长期目标是居住为主,兼顾金融属性,但短期则采用较为激进的去杠杆做法,房企资金链出问题,不能融资房子盖不下去、不敢拿地对市场预期形成影响。只要把政策调整回来,信心恢复是没有问题的。但他的意思很明白,这次房地产调整也算是给了大家一个教训,房价一直涨是不现实的。

2.针对“楼市出台了很多调控政策,但为什么都不见效?”问题,姚洋除了建议取消“三道红线”外,应该放开限价,“房子卖不动,价格是一个很好的调节机制,降到一定程度,就有人来买房,预期就会转变”。

在姚院看来,不但限涨要取消,限跌也要取消,要让市场去调节,大家的信心自然就回来了。这个也好理解,本来市场不行,你越限制下跌,大家越不敢买,因为大家不知道真实的市场到底是怎样,当跌到市场底后,人们自然就会抄底买房,就跟买股一样。而且,现在一些开发商也需要降价来进行促销,回笼资金,如果不让降,房企公司也活不成,形成一系列连锁反应。

3.房地产的金融属性仍然在,不说增值,至少在大城市仍然是一个比较好的保值手段。但在一些中西部及东北城市,房地产连保值的价值都没了,不仅没有涨,甚至往下降。

姚院的意思很明白,从长远看,大城市的房子起码还是具有保值功能的。所谓保值,其实就是我们常说的抗通胀,假如一年货币贬值5%,那我们房产价格也涨5%,就相当于保值,超出5%那就算增值了。这一点,应该说的也没错,大城市在人口吸附力、就业、科教文卫等方面都是非其他城市可比拟的,即便出生人口下行,但这些城市还可以虹吸其他城市的人口,以支撑它们的房地产发展。而那些人口净流出的中小城市就没那么幸运,房地产价格别说保值了,保本都难。

总结一下,大概有两方面:

一方面,从以上的预判来看,姚院作为高级智囊,对我们房地产把握得还是非常精准的。总体看来,仅仅靠目前的一些政策还是不够,需要更多的、更大力度的纠偏,他既然这样说了,相信后面应该调整的概率应该比较大,像若后面有三道红线调整等信息,那可能就是我们的政策底信号。但自我感觉,需要时间,因为药不会一下用完,应该是一剂一剂的下,根据疗效情况再给下一剂药,过程就是这么个过程,有点耐心。

但需要说明的是,对于观众们来说,马上要到年底了,保不准一些急用钱的业主抛房子,加上前期置换客,二手房市场价格或进一步下探。到底是该买房,还是卖房,相信大家应该有个判断了。

另一方面,如果有条件的话,买房保值还是要看城市,城市选择对了,就成功了一大半。否则,无论你的房子是如何如何的好,但城市选择不对,受众群体不一样,房产的价值就无法体现出来。对于这项,笔者也多次说过,买房要看近3-5年的人口持续变动情况,一直流出,还是多多观望吧,工作生活自住无可厚非,保值为目的买房就不要了,看看其他地方吧。

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