广州2022年第三轮土拍比前两次来得更激进一些，虽然供地名单还没有正式敲定，但江湖上早已充满了3轮土拍的“传说”。
最近，网上一份名单显示，第三轮土拍中，已经有31地块成功过会。
其中，除了越秀继续缺席外，海珠、天河、增城分别有3宗，荔湾2宗，番禺、南沙各4宗，从化1宗，而白云、花都则是大手笔，一口气拿到了5宗地块的买卖“许可证”。
根据计算，这31宗过会地块，起拍价已经超过了878亿元，相比第一轮、第二轮集中供地的金额总和还多。
这份“过会”名单中，不难看出，海珠的宅地供应，呈现的还是放量状态。
在今年的前两次，白云和天河分别当了最热门的主角，但第三轮土拍，聚光灯可能会在海珠身上。
接下来，海珠可能会一口气出让海珠区广州大道南785号一期、洛溪桥西侧和金辉路三宗地块。
反正崽卖爷田心不疼，这次海珠可能是认真的。
压箱底好货，舍不得孩子套不着狼
在前几轮集中供地中，海珠出让的地块，要么是边角料、小地块，要么就是地方偏僻、限制条件多或者厂房流转用地。
比如今年7月出让的锌片厂地块，是原来锌片厂和橡胶厂流转而来的用地，交通和生活配套都比较尴尬。
海珠锌片厂
至于一些赤沙和琶洲这些稍微核心的区域，则配建标准比较高。比如赤沙车辆段，在出让时就明确要求需要配建地铁车辆段、商业、中小学，甚至还需要配建250米高的综合体。
这种既要又要的的条件，自然会“劝退”不少追求“性价比”的开发商。
而今年第三轮有望上架拍卖的3宗地块，则大有不同，压箱底的好货都拿出来了，难道海珠“良心”发现了？
相比之前的，海珠即将入市的3宗地块，整体质量确实不错。现在我们就来看看这3宗地块的位置和周边情况。
1、海珠区广州大道南785号一期 AH031525地块
该地块其实就是广一电商产业园地块的组成部分，位于海珠区府板块，靠近客村与鹭江站。地块左侧是广州大道南，南侧是合生广场与万达广场，东北侧是丽影广场。
妥妥的客村商圈C位。
按照去年广一电商产业园地块的规划，这里后面还会继续释放1块宅地和3块商业用地。
广一电商产业园地块
目前，周边居住氛围浓厚，不少二手小区的价格都已经达到5-6万/平，像叠彩园、逸景翠园、金穗雅园、和平家园。
2、海珠区洛溪桥西侧AH101728地块
洛溪桥西侧地块属于临江地块，距离珠江后航道300多米，具有鲜明的江景房潜质。
它也和隔壁的中海印澜台、中海观澜府一样，都是袖珍版的面积，只有13993㎡。
但因为靠近靠近洛溪大桥和环城高速，去珠江新城的交通是更方便的。
目前，洛溪桥西侧地块的烦恼，是周边配套拉胯，江边还有一大堆工厂，旁边还有一家电城。
值得期待的是，周边未来会有一系列的服务设施用地，江边的工厂，后面也会变为绿地。
另外，这个地块去海珠创新湾沥滘片区十分方便，能直接看到世界之窗。
3、金辉路39号AH100129地块
金辉路39号地块虽然小，但位置可不简单。
它挨着许老板的恒大金碧花园旁边，周边1.5公里内，存在着不少“小霸王”项目，比如中海江泰里、观澔府、观雲府，都是地价不低的楼盘。
金辉路地块
另外，金辉路周边配套也不错，距离广佛线石溪站300米左右，附近有广州第五中学金碧校区、海珠外国语实验中学附属学校。
地当然都是好地，但价格却一点也不便宜。
地价？都不便宜
在广州的土拍TOP10榜单上，海珠的高价地这几年来可以说是频频“霸榜”。
截止到今年7月份第二轮拍地的时候，地价前10的地块，海珠有5块上榜，占了半壁江山。
而现在拟推的海珠3宗地，位置变好了，地价也同样水涨船高。所以，土拍榜的TOP10可能会被再次刷新。
从起拍价来看，拟推的3宗地块，比今年已经出让的4宗地块，明显高出了一大截。
比如今年前两次参拍的地价最高的石榴岗、琶洲西区地块，起拍楼面价分别是3.0万/平、3.4万/平。
琶洲西区地块
而即将出让的广一电商园地块起拍价是3.95万/平，洛溪桥地块是3.67万/平。
如果扣除配建面积和加上溢价，上述3宗地块，价格也直逼今年高位。
如广一电商园，明确要求配建2800平方米，计算下来，起始楼面价已经突破4.3万/平，如果再算上溢价，那就更高了。
广一电商园地块
洛溪桥西侧也很不一般，虽然其起始楼面价为3.6万/平，但按规划条件显示，该地块需要配建10%，约3796平的政府性房源，并且无偿移交，如果扣除这些，起拍楼面价也要4.0万/平。
金辉路的地价也不是现在看的那么“人畜无害”。
金辉路地块是3宗地当中面积最小的，也是密度最大的一块，占地7477㎡，计容35662㎡，起拍楼面价2.9万/㎡。但就是这么小的地，官方文件中还是显示，需要配建政府性房源，至于面积，则需要以出让方案为准。
金辉路地块
也就是说，如果加上配建，金辉路的楼面价，肯定会高于2.96万/平，加上地段可能带来的溢价，3字头估计没跑了。
海珠哪来的勇气？
海珠加大力度出货，而且价格还不低，是谁给了海珠这么“豪横”的勇气。
八弟 认为，主要有以下这么几个原因：
一是近几年来，海珠新房供应量比较少，房源稀缺。
根据阳光家缘的数据显示，海珠今年上半年新增供应房源只有684套，比天河还更少，仅次于越秀，而其网签量，则达到了998套，也就是说，海珠市场的消化速度，是高于供应量的。
房源稀缺的大前提下，海珠房价近两年水涨船高，甚至现在新房价格已反超天河。中指院统计显示，今年上半年，海珠新房价格上涨了33%，达到了87871元/㎡，比天河73172元/㎡的均价，高出了一大截。
新房供应不足，房价大涨，意味着海珠亟需出让更多的土地，平抑楼市的急躁情绪。
二是随着疫情反复，经济压力巨大，ZF方面也面临着巨大的财政压力。 此前一份广州ZF过“紧日子”的文件就在网络上引起热议。作为土地财政占比严重的一线城市，解决荷包空空的最有效、最直接方式，自然是卖地噻。
三是因为海珠城市配套不平衡，城市界面亟需升级。
比如洛溪桥西侧地块，属于海珠创新湾区域，虽然位置优越，但周边城市服务配套稀少，亟需升级，现在无论是出于连片展的要求，还是补足短板，腾龙换鸟，首先都绕不开卖地，盘活资源。
这些综合因素下，海珠加速出让土地是必然的结果。
只是在房地产市场下滑，房企过冬，各区集中放量的情况下，会有多少房企有意愿出来拿地，目前也还不好说。
第三轮土拍，会不会成为今年楼市转折点，我们拭目以待。