随着租赁领域政策的不断落地和完善，租赁市场尤其是保障性租赁住房已然成为中国住房体系、住房保障体系的重要一环。
本次分享旨在梳理2021年企业获取租赁用地规模，并结合只租不售的特性，盘点自2017年以来，品牌房企、地方平台公司、机构等租赁用地土储规模，并细化到城市、区域，以此来分析短中长期的风险和利弊。
谢杨春
克而瑞研究中心高级研究总监
<核心观点>
2021年百强房企鲜有纯租赁用地获取，更多是地方城投、平台公司“托底”。上海、南京、宁波等平台公司表现突出，济南、无锡百强房企占比更高。
30强布局以人口、租金双高城市为主，整体租赁用地质量较优。
非纯租赁用地中百强房企集中度将进一步提升,有长租运营的企业更具优势。重资产运营致使回报周期漫长，涉租用地短期对房企仍是“双刃剑”。
以下为精彩发言
一
近年涉租用地整体情况分析
1、租赁用地仅占22城土地出让面积5%，长三角完成率最高
2021年在集中供地模式下，22城整体土地成交建面达到2.5亿平方米，与此同时租赁用地建面总成交量占总出让体量的5%。
具体到城市层面来看， 不同城市的租赁需求差异较大，成交的租赁用地规模也不尽相同：上海在22城中租赁用地成交量位列第一（北京集体用地除外），租赁住宅供地计划完成率约为69%。
从重点租赁住宅供地计划平均完成率来看， 仅有四成左右，大部分城市完成率在20%-40%之间，完成情况普遍不佳。合肥、上海、杭州完成率在七成左右，以及宁波、成都完成率也超过60%，属于租赁供应完成率最高的城市，其中4个城市为长三角核心城市，说明在租赁宅地供应方面，长三角核心城市走在其他城市前列。相比之下，北方和中西部省会城市在租赁宅地供应上表现相对落后。
2、2021年纯租赁用地成交占比近四成，主要集中在下半年
虽然后续均将建设租赁用房，但是租赁用地的来源可分为5种不同类型：纯租赁用、拿地自持、拿地配建、竞配建、竞自持。
2021年22城成交的租赁用地中，近38%为纯租赁用地，24%为拿地配建，15%为拿地自持，可见规划性更强的租赁用地是租赁用地供应的主力；由竞自持和竞配建带来的租赁用地占比分别为17%和6%，合计不到四分之一。
由于2021年上、下半年的投资环境发生剧变，不同类型的租赁用地成交时间分布也体现了市场热度的大起大落：以2021年土地市场为例，全年集中供地的热度呈现“先扬后抑”的走势，首轮火热后，在政策打压和企业自身现金压力之下，二、三轮集中供地陷入“冰冻期”。
上半年，土拍市场热度高涨，房企参拍积极性也比较高，基本所有的竞配建、竞自持租赁用地均产生于上半年，而纯租赁、拿地配建、拿地自持型地块上半年成交占比均在四成以下。
下半年市场热度降温之后，底价成交成为主流，进入竞配建和竞自持环节的地块明显减少，竞自持地块中仅有13%成交于下半年，而纯租赁、拿地配建和拿地自持类地块下半年成交体量远高于上半年。
不同城市成交的租赁用地类型也有明显差异， 以2021年成交租赁用地总量最高的8个城市来看，武汉、上海、南京和重庆成交的租赁用地基本属于“规划型”租赁用地，尤其武汉和上海纯租赁用地比例高达八成以上，政府对于租赁用地供应的调节功能非常明显。
反之成都、杭州和合肥有接近四成及以上的租赁用地是源于热点地块的竞拍，此类城市主要是通过在热点地块中加入租赁用地，市场调节属性更强，租赁用地的规模大小与土地市场的热度挂钩。
3、百强仅竞得28%涉租用地建面，下半年依靠地方平台公司“托底”
在租赁用地的获取上，表现得更为强势的是地方平台公司，全年地方平台公司共计竞得280.86万平方米租赁用地，占22城全部租赁用地的50%，其次民企、国企占比分别为22%和18%。
按不同类型企业拿地的情况来看， 明显可以看出在租赁用地上百强房企的“野心”明显下降，22城去年三轮集中供地后，租赁用地中仅有28%进入百强房企的土储，另外72%都被百强外房企所获。细化至百强房企内部，30强房企占15%、后70强房企占13%，两者份额并没有出现巨大差异。
按照拿地时间，分上、下半年来看，不同类房企拿地的节奏差异巨大。
上半年房企投资相对活跃，在首轮集中供地中不少民企积极拿地，部分地块由于竞拍热度过高，最终需要通过竞配建租赁面积的方式来确定竞得人。因此上半年民企拿地面积占比超过四成，其次是地方平台公司占33%，两者也是租赁用地成交的主力。
而进入下半年以后，民企投资积极性大幅收紧，新增租赁用地面积也大幅下降，占比下滑至10%；反之国企央企、地方平台公司新增租赁用地的比例大幅提升，国企央企提升至22%，地方平台公司更是提升至61%，成为各地新建租赁用房的主力。
从城市层面来看，不同城市的租赁用地出让格局区别较大，主要可分为三大类：
第一类是上海、南京、宁波等典型城市，这类城市的地方平台公司拿地较为强势，2022年出让的租赁用地中，有五成以上都被地方平台公司获取。
第二类则是以无锡为典型的租赁用地基本被百强房企包揽的城市。无锡2021年成交的租赁用地中，融创和仁恒分别拿下了36%和32%，此外绿地、万科、招商、建发等规模房企均有所斩获，百强外房企仅拿下13%的租赁用地。
第三类城市的租赁用地出让分布相对均衡，包括广州、杭州、福州合肥等。此类城市吸引的房企类型相对多元化，且广州本土的越秀、杭州本土的滨江、绿城等已经发展为百强甚至30强房企，此类房企积极布局大本营，也降低了本土平台公司托底的“压力”，最终租赁用地的分布也更加均衡。
二
非纯租赁用地中房企拿地格局解析
在相关政策的支持下，租赁用地的供应量在22城大幅增加，且纯租赁用地成为其中最主要的租赁用地类型，面积占比近四成，此类地块主要由地方平台公司获取，对于普通房企的影响较小。由此，剔除纯租赁用地以外，本部分主要分析讲解百强房企中各类企业、各销售梯队所获得租赁用地的格局情况。
1、国企央企与民企平分秋色，联合体形式拿地占18%
根据企业的类型来看， 百强房企中的国企央企与民企在租赁用地的获取上可谓平分秋色，各占四成左右，此外各类联合体拿地占18%，地方平台公司拿地仅占1%。
无论对于国企央企或是民企来说，在22城纳储都是企业保持业绩增长、优化土储结构的必须选择。所以在过去一年中，两类房企通过竞自持、竞配建、以及遵循地块出让时自带的配建、自持需求所获得的租赁用地相对平衡，并未因为企业性质而产生明显差距。
联合体拿地中，国企央企与民企的联合是最为常见的方式，拿地占9%，民企具备对本土市场更加熟悉的优势、国企央企则资金实力更加雄厚，因此国企央企&民企联合体能够实现优势互补，是合作的最优选择。
此外民企联合体、国企央企联合体拿地分别占5%和4%，这两类房企与地方平台公司的联合体拿地比例都比较低。
2、强纳储意愿下，30强房企获得更多租赁用地
从销售梯队来看， 2021年10强房企获得最多的租赁用地，建面达到116万平方米，其次11-30强、31-50强分别获得85万平方米和64万平方米，后50强房企获得69万平方米。整体来看，随着销售梯队的下降，获取租赁用地的规模也有所下降。
10强房企的销售规模、土储规模都处于行业最高水平，为保持其市场占有率，通过接受一些附加租赁用地的条件，获取土储资源的意愿更强烈，10强房企2021年全年拿地销售比达到0.29，高于百强平均水平0.25。且十强房企中万科、龙湖等在长租公寓领域已经建立品牌效应，有一定的运营经验。
其次11-30强房企在2021年整体纳储意愿也高于百强平均水平，在大量纳储的基础上，新增租赁用地面积同步上涨。
后50强房企共计获得69万平方米租赁用地，对于没有运营经验的中小房企来说，租赁用地带来的成本负担较大，可以考虑与品牌房企合作运营。
3、民企租赁用地主要来自竞自持，国/央企竞配建比例大
对于不同类型的房企来说， 由于投资策略不同，其获取租赁用地的方式肯定也有所不同，投资态度积极的房企会持有大量竞自持、竞配建产生的租赁用地，而投资态度谨慎的房企则主要持有拿地配件、拿地自持带来的租赁性用地。
地方平台公司获取租赁用地主要是由于地块的配建需求，不会通过竞自持、竞配建等方式增加租赁用地。 地方政府下的平台公司拿地则是为了满足当地租赁市场的需求，因此对于进入竞自持、竞配建环节的热点地块并不热衷参与。
民企租赁用地主要来自竞自持，土地成本相对较高。 民企所竞得的新增租赁用地中，有近一半来自于商品住宅用地的竞自持，由于竞自持主要发生在地块已经触及最高限价以后，说明此类租赁用地获取的成本较高，而这部分租赁地块如何运营、盈利对于民企而言都是较大的挑战。
国企央企的租赁用地也主要聚焦于拿地配建，但各类型租赁用地均有涉及。 主要原因在于国企央企在下半年成为土地市场主力，但下半年由于市场热度大减，很少地块进入竞自持、竞配建环节，因此成交的租赁用地以自带的拿地配件、拿地自持为主。
4、华润、融创、龙湖新增租赁规模大，融信、滨江集中于东部核心城市
细化至企业层面， 每个房企在22城新增的租赁建面规模都不足30万平方米，对于其总土储规模而言，其实租赁用地的占比处于很低的水平。
百强房企中，仅有10家2021年新增租赁建面在10万平方米以上，其中华润、龙湖和融创的新增租赁建面规模位列前三，均超过20万平方米；其次中海、滨江、融信和招商的新增租赁建面规模也在15万平方米以上。
按企业性质分类，新增租赁用地TOP10房企中国企央企占4家、民企占6家。
结合10家房企租赁用地的城市分布来看，虽然租赁用地的总量相近，但是城市分布却有明显差异：龙湖、华润、招商、中海和保利的租赁用地分布相对分散，布局城市数量达到8个以上；反之中骏、融信等租赁用地的布局则集中于少数几个城市。
整体来看， 租赁用地的布局与企业的整体土储布局关联性较强，龙湖、华润、招商等均属于全国化布局的龙头房企，在各热点城市均有较强的拿地意愿，因此租赁用地分布也随之分散；而融信、滨江等区域深耕型房企，2021年拿地本就集中于长三角、东部沿海区域，因此租赁用地也集中于杭州、南京、宁波、福州等几个核心城市。
5、非纯租赁用地土储以百强为主，仅9%企业规模超过10万平方米
梳理22个核心城市2017年-2019年非纯租赁用地来看， 过去五年共有超过320家企业涉及非纯租赁用地。其中规模超过20万平方米企业数量有13家，规模在10-20万平方米之间的企业数量占到5%。另，超过四成的企业非纯租赁用地总土储规模在1-5万平方米之间。值得注意的是，有34%的企业非纯租赁用地总土储规模不足1万平方米，也足以见得部分房企显然是通过竞自持、竞配建来获取住宅用地。
非纯租赁用地中，拿地企业主要还是以百强房企+地方城投所组成。 其中百强企业数量不仅占到全部的22%，非租赁用地总土储建面总计也超过650万平方米，占22城总土储建面53%。由此可见，百强房企在非纯租赁用地的土储中处于绝对领先地位。相比之下，地方城投、地方国企数量虽多，但单个企业拿地数量、规模较小，且均集中在单个城市。
6、销售TOP10非纯租赁总土储集中度近四成
从非纯租赁总土储建面的梯队的划分来看， 第一梯队规模超过20万平方米，以TOP30企业为主，其中TOP10房企占据半壁江山，第二梯队由地方城投公司+中小型房企组成。
聚焦到百强房企非纯租赁用地来看， 2017年-2021年共有70家百强房企非纯租赁用地规模达到5000平方米以上，总计建面650万平方米，滨江、龙湖、融创、万科分别为近五年非纯租赁用地土储建面排名前四的企业，且规模均超过30万平方米。
此外，将非纯租赁用地土储排名与销售排名比较发现，滨江、大华、融信、祥生等企业两者排名相较较大，也能窥测这些企业对租赁市场较为看好，且对自身打造租赁用地、运营招商信心十足。
按照梯队来看， TOP10企业非纯租赁用地总土储213万平方米，集中度也达到32%，遥遥领先其他房企，与新增住宅用地中强者恒强的格局保持一致。拿地企业中仅有恒大尚未涉及租赁用地。
而TOP11-20、TOP21-30两个梯队企业非纯租赁总土储集中度最低，分别为15%和13%。TOP11-20中，龙湖、建发非纯租赁用地土储建面达到38.9万平方米和26.5万平方米，旭辉、金茂也在80万平方米左右，以商住双轮驱动的新城则鲜拿此类用地。TOP21-30拿非纯租赁用地企业有8家，除滨江、融信依靠在杭州集中供地中的地缘优势，整体非纯租赁用地总土储规模超过20万平方米外，美的置业、华发、正荣等体量并不大。
在TOP31-50和TOP51-100的企业中，非纯租赁用地规模较大的基本以国企、央企为主，如越秀、金隅、中交、保利置业等。
值得注意的是，若对比非纯租赁土储排名TOP30房企近一年新增土地，我们可以发现，有近六成企业近一年新增非纯租赁用地占到过去五年的50%以上，主要是国家近年来大力推动租赁市场、租赁用地供应变多所致。
三
人口租金视角下，租赁用地未来前景预判
1、一线城市租赁前景明显更优，沈阳、济南等地租金、人口双低
根据城市人口和租金情况，我们将19城（郑州、长春和青岛由于数据不全无法分类）分为4种类型：
第一种为外来人口、租金双高的城市： 包括四个一线城市及杭州，这些城市的常住户籍人口比均大于1.5，尤其深圳的常住户籍人口比达到3.43，外来人口远多于户籍人口；同时此类城市的租金也较高，北京租金坪效达到108元/平米/月，在所有城市中最高，深圳、上海也超过90元/平米/月。在需求量与租金的双重刺激下，这些城市的租赁项目资产是最为优质的。
第二种为外来人口多、但租金水平一般的城市： 包括苏州、宁波和厦门三个城市。这些城市常住户籍人口比也高于1.5,外来人口量较大，但城市平均租金水平不高，因此在这些城市中，仅有中心城区、或产业聚集区的租赁用地资产较为优质，运营获利的可能性较高，但此类城市的租赁市场前景仅次于第一批。
第三种为常住户籍人口比<1.5但租金表现尚可的城市： 包括南京、天津、成都和武汉，对于此类城市来说，加快产业发展和人口虹吸的能力，是带动租赁市场发展的关键。在此类城市持有租赁用地资产需要警惕大体量项目，尽量以“小而美”的租赁项目为主。
第四种为外来人口、租金双低的城市： 包括福州、合肥、长沙、无锡、沈阳、济南和重庆。这些城市与其他核心城市相比，租赁市场发展的潜力较小，需要更长的时间来培养，对于房企来说，在此类城市拿地对于租赁用地比例的把握需要更精准，避免过量。
结合城市的供应量来看， 第一类城市中上海、杭州租赁用地供应量相对较高，而深圳、北京和广州供应量较低，这三个城市实际上还有更大的供应空间，在此类城市持有租赁用地的运营压力相对较小；第四类城市中，重庆和合肥租赁用地的供应量较高，在这两个城市持有过多的租赁用地会给房企带来较重的负担。
2、不同类型企业对城市选择偏好不同
将城市分为四大类后，可见不同类型的企业在新增租赁用地的时候，对城市的选择偏好也有所不同：
国企、央企新增的租赁建面分布较为“两极分化”， 位于外来人口、租金双高城市的租赁建面比例最高，达到新增租赁建面的44%，但与此同时，国企央企在外来人口、租金双底的城市持有租赁建面也达到39%，形成明显的两极分化情况。形成这一分布的原因，一方面是由于部分国企央企由于资金实力雄厚，在最优质的城市拿地有更强的竞拍能力，另一方面是部分市场相对较弱的城市也依靠国企央企的托底。
民企的租赁用地分布相对均衡， 外来人口、租金双高的城市占35%，而外来人口、租金双底的城市占比为22%，此外中间两类城市各占16%和27%，主要是由于各城市民企都在各自深耕的区域、城市拿地。
而地方平台公司拿地一般以“托底”为主， 而外来人口、租金双低的城市更需要托底，因此占比最高，达到36%，与此同时地方平台公司在外来人口和租金双高的城市持有租赁用地的比例在各类型企业中最低。可见地方平台公司拿地的对盈利性的要求相对较低，主要是为保证地方租赁用地供应计划的完成。
3、30强布局以人口、租金双高城市为主，整体租赁用地质量较优
细化至30强企业的新增租赁用地分布情况来看，大部分企业租赁用地分布主要聚集在人口、租金双高的城市，也有少部分企业持有租赁用地的城市较为单一，聚集在了租赁市场条件一般的城市。整体来看，30强的租赁用地城市分布可分为三类：
第一类企业有四成以上的租赁建面均位于人口、租金双高的城市，此类城市由于整体基本面强，人口多、租金高，项目运营和盈利都相对简单，租赁土储的结构较优；
第二类企业则有四成以上的租赁建面集中于人口、租金双低的城市，租赁土储结构有待调整；
第三类企业则是租赁用地占比最高的城市类型处于人口和租金各有一项稍微欠缺的城市。
总得来看， 尽管大部分城市2022年筹建保租房目标量都较2021年明显增长，但考虑到当前市场环境仍处在复苏期，为了保证土地的顺利出让及供应目标的顺利完成，重点城市新一轮集中供地的出让门槛或将进一步降低。在这样背景下， 对流动性较为充裕的企业而言，或可关注位于此类区域的低风险优质用地，把握当前拿地窗口期。 但在拿地格局上，我们认为，纯租赁用地中仍是地方国企、专业运营机构和实体企业三足鼎立，在非纯租赁用中，规模房企和有专业租赁品牌的房企集中度将进一步提升。
值得注意的是，就新增租赁用地来看，尤其是非纯租赁用地，当前对于房企而言仍是一把双刃剑。 尽管企业可以通过匹配国家租赁大发展的战略，达到未来企业转型、业务突破的目的，但对于大多数百强房企而言，当前地块中不可销售的部分对于项目仍是拉高成本的不利因素，特别是部分快周转的企业而言，涉租用地是不太符合当前企业投资战略的。此外，重资产模式也是阻碍众多房企进入租赁用地获取的主要原因。
问答环节
Q1
未来涉租用地的拿地策略和格局会是怎样？
A1
百强房企纯租赁用地比较少，所以租赁用地策略与传统住宅用地策略大体保持一致。大部分城市2022年筹建保租房目标比2021年有大幅增长，但由于市场当前处于筑底阶段，为了保证整个土地市场的稳定和供应目标的顺利完成，因此，22城每一轮的集中供地出让门槛在降低，这对于流动性比较充裕的房企来说，在涉租用地方面可以关注人口众多或者租金比较高的低风险城市。
在拿地格局上，纯租赁用地一定是被地方国企、专业运营机构和实体企业摘得，例如华为、雅戈尔曾经拿了员工宿舍的地块，而非纯租赁用地会更向规模房企或有专业租赁品牌的企业集中。
Q2
纯租赁以及自持租赁物业痛点在哪？
A1
纯租赁以及自持租赁物业的痛点在于重资产投资的运营模式，这样的模式对于现阶段房企的资金压力还是比较小的。这主要是开发收益率相对偏低、投资回报周期较长，因此拖累了租赁开发的模式，并且导致中小房企参与度不高。
未来，房企和政府需要拓宽融资渠道，例如通过发行Reits的方式把重资产转换成轻资产，以此来缓解租赁物业融资困局。通过这样的方式，尽快实现租赁项目入市。
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往期直播
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