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房地产市场已进入消化存量房阶段

贝壳研究院最新数据显示,6月份贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%,二套主流房贷利率平均为4.91%,均与上月基本持平。其中,6月份首套、二套主流房贷利率分别较去年同期回落42个基点、17个基点。据此,有人测算,与四年前相比,贷款期限为30年的百万贷款,可节省利息14万元。

然而,从房贷政策持续调整、房贷利率持续下调的情况来看,此前“百发百中”、“一调就灵”的住房信贷政策,在今天的购房者面前,已经完全失去了往日的威风,变得毫无调控作用了。联想到其他方面的政策出台后,购房者也是无动于衷,也就不能不冷静思考一下,政策层面的手段,是否对居民购房还有影响,有多少影响。否则,就会变成一种自娱自乐的手段。

事实也是,从过去多轮房地产市场调控政策的变动情况来看,都是政策稍松、房价即涨、市场即热,哪怕只是政策中的某一小项有所变动,也会引来市场一片热闹。譬如限购政策、土地供应政策、公积金贷款政策、契税政策等,都是百试百灵,从未失灵,更别说具有“核威力”的住房信贷政策了,以至于地方政府也将其当作手中道具,动辄用政策来刺激居民购房、发挥房地产对政绩拉动的作用。

然而,今天的房地产市场,面对政策全方位放开,且放开的幅度很大、速度很快,对市场的影响却非常有限,居民根本没有被政策所吸引,也没有在政策的节奏中再次翩翩起舞,而是“冷眼”相看,甚至连“等待观望”的感觉也没有,要想释放房地产市场需求,恐怕并不是一件容易的事。地方政府想再在房地产市场上追求“增量效应”,可能要失望了。不仅要失望,甚至会做出让市场更加艰难的举动,譬如过度给予开发商政策扶持和帮助,帮助开发商保价等。

殊不知,今天房地产市场低迷格局的形成,是由两大方面的原因形成的。一方面,从供应端来看,就是前些年供应的商品房数量太多,积压的存量商品房规模庞大,加上炒房、过度投资住房、囤积房、腐败房等累积起来的存量商品住房,需要消化的住房,可能在几年内都难以消化。另一方面,从需求端来看,虽然实际需求没有出现明显减少的现象,按照人口规模、人口结构,市场对商品房的需求规模依然很大。但是,年轻人的观念已经发生了比较大的变化,过去那种可以通过牺牲“个人幸福”、“家人幸福”来满足购房心理需求的现象已经快速减退,与80后相比,90后、00后的“自我”意识明显增强,他们不愿像80后那样继续当“房奴”,而只想过好眼下的生活,先让自己幸福起来。更何况,年轻人的婚姻观念也已经发生了比较大的变化,不婚不育、晚婚晚育观念在相当一部分年轻人身上出现,自然,也会对住房需求产生较大影响,使原本可以释放的住房需求,被年轻人的观念给压制了。

供应端的商品房数量规模巨大,且仍有新的商品房注入,需求端却因为年轻人观念的转变而明显萎缩,供需矛盾自然出现,所谓的政策刺激,也就很难发挥作用了。住房消费对广大居民来说,租房的意识也出现了明显提升的现象,如果不能顺应这样的发展趋势,仍然一味地停留于刺激居民购房方面,可能要失望了。对房地产市场来说,实际已经进入到消化存量阶段,需要通过大力度、大规模地消化存量,才有可能使房地产市场走出低迷。

同时要看到的一个现象是,今天的年轻人,还会算一笔看似自私、实际也很现实的账,那就是“不怕未来没房住”。因为,就算普通居民,未来会给子女留下两套房是大概率事件。即便这些住房可能在价格上存在较大差距,有的在一线城市,有的在二、三、四线城市,有的可能在农村。但是,从居住的角度来看,应当不会失去价值。如果今天再买一套,且要无止境地偿还房贷,待房贷还完,自己就有可能变成三套房了,有这个必要吗?自己的子女会需要这些房吗?父母留下的房还能卖得出去吗?还值钱吗?为什么要让自己和父母都为了今天购房去省吃俭用呢?

只要算清了这笔账,很多年轻人就会放弃购房的想法,而采用租房的手段,且可以租品质远高于能够购买的住房,又何乐而不为呢?为什么要让自己从“快乐小子”变成“苦行僧”呢?为什么要让父母继续跟着自己受苦呢?所以,不要再在政策上打主意,房地产市场需求已经不是依靠政策就能激发的时候了,已进入到消化存量房的阶段了。

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