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公司企业常见法律风险防控五

时间:2022-04-20 01:54:13 热议 我要投稿

房屋买卖合同

房屋买卖合同,是指房屋出卖人将房屋交付并转移房屋所有权给买受人,买受人支付价款的合同。在房屋买卖合同中存在以下风险点:

59房屋买受人应审查房屋所有权是否存在权属瑕疵。

在购买房屋之前,房屋买受人应对所购房屋的相关情况做全面调查,或细致查阅房屋权属材料,或到相关房地产登记部门进行查询,以确定购买该房屋不侵害自身或第三方的合法权益;要了解所购买房屋是否存在租赁、抵押等法律关系。如果房屋权属存在瑕疵,如房屋上存在抵押权、居住权等限制性权利,买受人应与出卖人约定解除抵押权或居住权后再进行交易。房屋买受人应实地看房,避免出现房屋在交易之前存在租赁的情形。

60国家禁止转让的房产要避开。

如果交易房屋属于国家禁止转让的房产范围,可能导致房屋买卖合同无效,将给买方造成重大损失。因此,买受人在订立房屋买卖合同前,应审查所购买房屋是否属于下列国家禁止转让的情形:一是以出让方式取得土地使用权的,不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的条件的;二是司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;三是依法收回土地使用权的;四是共有房地产,未经其他共有人书面同意的;五是权属有争议的;六是未依法登记领取权属证书的;七是法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

61以划拨方式取得土地使用权的房屋买卖手续应齐全。

该类房屋的买卖如未办理审批手续,则合同无效,可能给买方造成损失,卖方应承担相应的责任。因此,以划拨方式取得土地使用权的房屋买卖时,应按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。

62宅基地上的房屋进行交易受到限制。

农村宅基地交易对象法律有明确规定,宅基地交易双方必须都是本集体经济组织成员(如都是房屋宅基地所在村村民),如房屋买受人系城镇居民,则不能进行宅基地房屋交易。

63房屋买卖合同内容尽量完备。

房屋买卖合同主要条款缺失或约定不明确,可能导致合同履行中因条款不全或约定不明而发生争议,从而带来损失。因此订立合同应包括以下主要条款:开发商的相关情况、房屋坐落的具体位置、购房的价格、面积、交付使用日期、办理过户登记手续日期、付款方式、房屋建材和安装标准、房屋建筑质量、房屋平面图等,条款应力求明确,不可模棱两可。

64 违约责任约定应明确。

房屋买卖合同应明确约定,如一方违反合同约定,另一方可追究违约方的责任,并要求违约方承担违约金或赔偿损失。建议在合同中约定违约金的具体数额或计算方法,避免双方对违约金或损失的具体数额发生争议,约定的违约金数额不能过高或过低。

65房屋买卖合同效力与物权变动。

出卖人与买受人之间签订房屋买卖合同,因房屋为不动产,买卖合同自签订时生效,但房屋的物权变动应进行登记,未经登记不产生物权变动的效力。发生纠纷时,如房屋买受人支付价款后,出卖人未协助办理房屋登记的,房屋不发生物权变动效力,但买受人可依据房屋买卖合同主张权利,要求出卖人协助办理房屋过户手续。

四、企业在融资担保方面的法律风险防控

(一)银行贷款的法律风险点

66严格审核贷款合同。

如贷款合同中贷款目的及贷款用途不正确填写,将会使企业面临随时被要求还贷的风险。此外,企业法定代表人及经办人还存在因此触犯骗取贷款罪的法律风险。建议企业严格审核贷款合同,对合同中的非格式部分审慎对待。

67注意借新还旧中的风险。

借款合同当事人协议以新贷偿还旧贷,新加入的保证人应当在充分考虑借款人的经营情况、资信状况和偿债能力的基础上决定是否提供担保,尽可能降低担保风险。

68避免为有违法违规嫌疑的借款合同提供担保。

实践中,部分借款人提供虚假材料或伪造材料骗取银行贷款被追究刑事责任,此种情形下并不免除担保企业的担保责任。因此,企业在为他人提供担保,特别是互保、联保的企业,在办理贷款手续时,要严格按照银行的操作规范及工作流程进行,杜绝参与制作或提交虚假材料,审慎审查借款人的偿债能力,降低担保风险。

69防止企业实际控制人以企业名义贷款。

企业控制人或者法定代表人以企业名义借款后,将借款占为己有的,根据相关法律规定,由企业实际控制人或者法定代表人与企业承担共同还款责任,情节严重的,企业实际控制人或者法定代表人可能因此构成犯罪被追究刑事责任。因此,从企业角度讲,要完善公司内部治理结构,对外贷款需经过股东会决议,其他股东应履行监督职责,降低因企业实际控制人以企业名义贷款给企业带来的风险。

70防止陷入担保圈或担保链风险。

在经济下行期,企业应充分认识互保及联保中的法律风险,谨慎选择互保和联保的对象,尽可能采用抵押、质押等方式借款,减少联保互保方式进行融资,同时也要科学合理经营,避免因盲目扩张提高负债包袱,降低经营风险。

71防止空白合同引发的风险。

企业在签订保证合同时应避免在空白合同上签字,签订空白合同可能面临担保数额不确定的风险,企业需要承担对方补记空白合同部分内容产生的法律后果,担保人应在实际借款范围内承担保证责任。

72防止抵押、质押物重复抵押的情况。

一些企业为提高融资数额,以同一抵押物向多家银行借款,银行应尽到审慎审查义务,严格审慎核实抵押物价值,减少重复抵押,减少贷款损失风险。

73审慎使用过桥资金。

在经济下行期,企业经营状况不良时,往往会通过使用过桥资金的方式与银行协商续贷事宜。此种情况下,应充分考虑企业自身经营状况及银行发放贷款的可能性,避免因使用大量过桥资金加重企业的债务负担。