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龙湖智创生活:长期主义基因下的新增长曲线

时间:2022-08-28 11:34:09 热评 我要投稿

导语:在地产的生意版图里,“空间服务”是一个具有高成长性,且商业模式更稳健的产业领域,也吸引投资者给予了更多关注。

路言 | 作者 砺石商业评论 | 出品

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在地产行业的范畴里,龙湖集团一直是一家颇受关注的企业。之所以受关注,源于其在行业中的“另类”存在。

在前些年多数房企采取高杠杆的激进战略时,龙湖集团采取的严明资金纪律与稳健经营节奏,曾让人们印象深刻。当然,这也让龙湖集团在当前充满不确定性的环境下,业绩颇有韧性。近日,龙湖集团发布的2022年上半年财务报告便很好地证明了这一点。

财报显示,在今年上半年,龙湖集团如期交付70余个项目,累计5万余套住宅;营业收入高达948.0亿元,同比增长56.4%;毛利201.5亿元,同比增长20.1%;股东应占溢利为74.8亿元,同比增长0.8%;剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长6.1%至65.5亿元;每股基本盈利1.268元,拟派中期股息每股0.33元。

在财务方面,龙湖集团也表现稳健,净负债率55.3%,平均借贷成本为年利率3.99%,平均贷款年限为6.28年,现金短债比超4倍,一年内到期的短债占比为10.1%,在年底之前已基本无偿债压力。

这样的业绩表现与股东回报,也让龙湖集团在资本市场上表现坚挺。截至最近一个交易日,其市值为1677亿港元。

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龙湖集团上半年的成绩单,放在以往的年份里或许并不抢眼,但在行业筑底的大环境下,却已实属不易。有数据显示,截至7月22日,79家披露中期业绩预告或业绩快报的A股上市房企里,预计盈利的企业尚不足半数。

在严明的资金纪律与稳健的扩张节奏之外,长期主义基因下,对所有产品与服务上的精益求精,也是龙湖集团得以抵御周期的另一个抓手。

目前,龙湖集团主要包括物业发展、物业投资与空间服务3项核心业务。物业发展是传统的住宅开发与销售业务,这依然是龙湖集团收入的主要来源,其产品在市场上有着出色的口碑。物业投资主要是公司自身持有的购物中心与长租公寓等资产,以获取租金收入为主,其中,在购物中心领域,有知名的“天街”品牌,在长租公寓领域,有极具影响力的“冠寓”品牌。而在空间服务领域,也已经形成“龙湖智创生活”品牌。

龙湖智创生活定位“中国领先的,以先进科技全面赋能物业管理及商业运营的生活服务提供商”,业务包括住宅社区管理及服务、商业运营和商业物业管理服务、产业办公与公共设施管理三个部分,基本涵盖了城市内所有的核心空间类型。

最新数据显示,2022年上半年,龙湖智创生活业绩表现突出,实现全口径营业收入约63亿元,同比增长33%,3年复合增长率59%,综合毛利率约29%。笔者在对龙湖智创生活进行详细研究后发现,其取得当下优异成绩的背后有两个核心要素。

首先是与龙湖集团的生态协同。

龙湖集团在长期发展过程中,涉及住宅社区、购物中心、租赁公寓与写字楼等各种空间类型。受益“一个龙湖生态体系”,为龙湖智创生活涵盖多种空间的物业管理服务,创造了天然的条件。另外,龙湖集团基于商业投资航道,构建了大量的优质购物中心组合,并选择自己运营,这让龙湖智创生活区别于多数房地产企业旗下物业公司,单一的物业管理服务,还承担着类似万达商管的商业运营职责。

当前,龙湖智创生活共运营服务65个购物中心,合计在管面积约620万平方米;此外,截至2022年6月30日,龙湖智创生活已与135个购物中心项目订立商业运营服务合约,意味着还有更多购物中心,将在未来五年内开业落地。

其次是继承了龙湖集团一以贯之的长期主义基因,在高品质服务与先进科技应用两个关键要素领域有着出色的表现。

仅就物业管理板块来看,在高品质服务方面,龙湖智创生活就已沉淀出数千条高品质的物业服务标准。例如,在住宅社区领域,要求垃圾桶顶部烟灰缸里的烟蒂不能超过5个,不能留存超过5分钟。基于对业主的高度尊重与细致呵护,员工见过业主三次面后,可认识业主车辆及业主本人,甚至记得业主家庭宠物的名字。为了让每位业主享受宁静的美梦,夜间巡逻的保安会专门配备一副耳机、一双软底皮鞋,以降低对话、脚步声对业主休息的干扰等等。

除了一些基础需求的高品质服务,龙湖智创生活还为业主提供丰富的案场管理服务、交付前保养和维修服务等非业主增值服务,以及包含到家保洁卫生、搬家、全方位的家装解决方案,为家庭提供定制化团体旅游服务等在内的多个业主增值服务。

这些高品质的服务,使得龙湖智创生活“满意+惊喜”的服务深入人心,业主满意度连续13年超过90%。

在先进科技应用方面,龙湖智创生活堪称行业中的标杆。

自2014年起,龙湖智创生活便基于业务与设备更高效的运营管理,开始智慧引擎的探索,通过数年的实践与完善,如今已构建了系统性的科技支撑体系。

例如,在住宅社区领域,龙湖智创生活提供的无接触通行体验,慧眼系统下的无死角监控,设备的自我监控,移动端上的快捷报事与更为多元的线上服务,为社区业主带来了全新的智慧生活体验。

在购物中心与写字楼领域,龙湖智创生活基于对商业业态的洞察与管理经验,自主研发了IBMS(智能建筑集成管理平台)科技平台,集成了楼宇设备自动化、消防系统、安防系统等,实现了建筑优化控制和管理。

除了科技平台以及硬件的搭建,龙湖智创生活也通过多年沉淀的运营管理策略,助力项目践行低碳节能绿色理念、合理降低运营成本。具体来看,通过IBMS系统对设备植入标准化运行策略,可实现空间内照明、空调等系统的分区、分层精细化管理。

以空调系统为例,IBMS可通过传感器实时读取设备的运行数据,并依据运行策略,自动调节空调水阀、风阀、风机频率等参数,达到精准控温,以保障客户的舒适体感,既确保项目运营管理品质,又实现节能降耗。同时,数据如果出现异常,设备会自动发送报事工单至移动端管理界面,提醒相关工作人员及时进行维修,并于线上同步修复进程与修复时长,实现线上全面管控。

据悉,目前IBMS已在龙湖全国天街系项目、重庆龙湖爱加两江星悦荟、北京龙湖蓝海引擎、苏州龙湖中心、重庆龙湖礼嘉办公楼等多业态项目中落地应用。

高品质的服务与先进科技的应用,共同奠定了龙湖智创生活在用户体验中的核心竞争力。而用户体验正是龙湖智创生活这样一个服务经营业务的重中之重。

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在今年上半年,龙湖智创生活的营业收入已经占到龙湖集团总营收的约6.6%,不仅仅是集团整体收入的重要组成部分,在数字表象之外,兼具更高的战略重要性。

在传统住宅开发业务具有越来越多不确定性时,收入更为稳定的经营性收入从曾经的第二条增长曲线,变成了龙湖集团穿越周期的压舱石。

龙湖智创生活一方面能充分协同集团现有主业,通过高品质的服务支撑主业发展,并将存量资源进行更多维度的商业变现;另一方面还可以拓展至龙湖集团打造的空间之外,走出一条独立自主的内生增长道路。例如,目前,互联网大厂、金融机构的总部大楼,大学的校园,甚至是北京亮马河的河畔等等场景,均能看到龙湖智创生活服务的身影。

无疑,无论是物业管理,还是商业运营,“空间服务”是一个具有高成长性,且商业模式更稳健的产业领域。在龙湖集团中期业绩发布会上,龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶在答记者问时便表示,“从上半年的数据来看,整个龙湖智创生活的业务有序在进行,未来年化收入增长超过40%,年化利润增长超过50%,是完全可期的”。

在这样的高成长下,龙湖智创生活将成为龙湖集团做强“一个龙湖生态体系”的重要抓手,而当其迎来独立上市之日,或也将享受到远高于传统地产企业的估值水平,而被投资者们另眼看待。