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他,中国地产界最清醒的人!

       作者:华商韬略出品人毕亚军,编辑:小市妹

       如果要问李嘉诚这一代谢幕之后,谁是香港商界的新门面?陈启宗一定是个必须的答案,甚至没有之一。

       他操持着全球生意,活跃在全球舞台。更特别的是,他常常在商却不言商,开口就是人类和世界大问题;他热衷研究政治政策,但又刻意与权力和官场保持距离。

       他曾以欧洲得了癌症、美国得了心脏病,来表达自己对西方政治的失望,对世界的忧虑;对中国人讲究的明哲保身,他也有些不满:一个社会公民,在有一些事情上,要有道德勇气。还有:

       他可能是中国房地产业最清醒的人。

       【把握内地打赢翻身仗】

       陈启宗从不掩饰自己是靠了内地的经济发展,才获得今天的商业成功。

       在众多场合,他都强调,一些香港人放弃内地商机不把握是愚蠢至极。“钱在内地,有钱不来赚,你是傻瓜、笨蛋。”

       毕业于美国南加州大学的陈启宗,出生于香港富商之家。其父1960年创办恒隆集团,在香港地产业异军突起,并于1972年将公司在香港证劵交易所上巿。

       1991年,42岁的陈启宗从父辈手中接过权杖,成了恒隆集团新的当家人。但他当时面对的,却是相当尴尬的处境。

       上市之前,恒隆是香港发展最快的地产公司之一,但上市之后却连续两次踏错节奏,从领跑者沦落为陪跑人。

       陈启宗一上任就把内地作为找回失去二十年的新机会,带领恒隆重新起跑。

       从1992年进入上海开始,他以集中在“人口庞大城市的最佳地段”发展商业地产项目——恒隆广场为核心,不疾而速地将恒隆发展成了世界级的商业地产标杆。

       至今,仅内地,恒隆就已在上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉及杭州,总投资超过千亿,发展了近10个以恒隆广场“66”品牌命名的商业综合体。

       到2022年6月30日,恒隆地产总资产为2157.31亿港元,总负债为686.85亿港元,资产负债率仅为31.84%。其中,仅在内地的投资就超过1300亿港元。

       恒隆之外,陈启宗家族的晨兴集团还在全球主要经济体投资新兴产业,仅在中国内地就投资了搜狐、携程、快手、小米、商汤科技等企业,赚钱能力甚至超过恒隆地产。

       【只选好的,只做对的】

       “只选好的,只做对的”,是陈启宗不断对外强调的恒隆理念。

       为了做好、做对,他把进入内地的第一站选在了当时刚刚进入新一轮开发的上海,一出手做出两个至今仍是上海高端商业地标的大项目——恒隆广场和港汇广场。

       此后几十年,陈启宗一直坚守这个策略:只投顶级地段,只做顶级持有型物业。

       顶级地段的顶级物业,在牛市最能涨,在熊市最抗跌,只租不卖更可以对这个国家和地区的经济发展红利从鱼头吃到鱼尾。

       做最好的,然后将它拿在手里,就是最对,这也是陈启宗观察全球地产业发展历史后,总结出的一个基本规律。

       事实也一再验证着他的判断。

       以上海两个项目为例,它们不但奠定了恒隆在顶级写字楼和商用物业开发的江湖地位,同时也为恒隆赚足真金白银。

       其中,港汇广场的日人流量平均高达50万,两个物业的出租回报率都平均接近或超过20%。如今,恒隆早已收回两个项目的全部投资成本,剩下的几十年,就是:

       利润、利润、净利润。

       陈启宗追求的好与对,也体现在经营管理素质上。对公司治理的高标准,在市场表现出的超常理性和纪律性,也是他对“只选好的,只做对的”的核心要义。

       恒隆一直被视为香港营运最佳的公司之一。在香港董事学会对港上市公司治理的研究中,恒隆是位列十佳企业的唯一地产公司。多年来,陈启宗还有一项自豪的业绩,恒隆是香港最精简高效的企业之一,其人效利润连续多年为同行最高。如:

       2010年,恒隆的纯利超过港币230亿元,每名员工平均创利约港币一千万元。

       【踏准周期的赢家】

       陈启宗一直强调:

       从历史中学习经验,养成智慧。

       恒隆在他掌舵之前的兴衰起落,让他对房地产和经济周期的关系刻骨铭心,也让他对把握周期行事保持着超常理性和纪律。

       这也是恒隆赖以成功的关键因素之一。

       如以一年两年看,恒隆总是很慢,但若以10年20年看,他们又是成长最快的公司之一。他们慢但不开倒车,别人快进但也很容易就大倒退,甚至归零。其市值如今大大高过一众地产巨头的关键,也在这里。

       陈启宗说,机会和陷阱都很多,企业的成功,一定要笃守原则,只按市场行事。

       “换句话说,我们比大部分人甚至全部人更加尊重市场。我们认为市况处于低位时才会买,认为市况处于高位时才会卖。”

       这限制了公司的扩张速度,但增强了抗风险力,并能将风险变成机遇。无论1997年亚洲金融风暴,还是2008年全球金融海啸,恒隆都是安然度过,并且弯道超车。

       市场低迷时,在恐惧中抄底;市场升温到一定程度,预感到过热过头之危,在别人的贪婪中趁高出售此前低迷时抄到的物业;当危机真正到来,高处贪婪的企业深陷其中,行业再入低迷,手握大量套现资金的他,又在别人的恐惧中贪婪抄底。

       30年来,类似的故事,不断被陈重演。

       但他认为,这并不是因为自己比别人聪明,而是因为自己比别人守纪律。

       包括做风险投资,陈启宗比做地产要大胆,但比通常的风险投资商也要谨慎。

       他说,风险投资不会没有风险,但也不能明知风险依然去傻搏。十投不可能十赢,但我们要争取十投八赢。

       无论做什么,他总是强调忧患意识并对可能发生的风险进行管理和防备。

       这种超常理性,严守纪律,也让陈启宗在过年这些年的中国地产业拉了不少仇恨。

       他曾连续16年出席博鳌地产论坛并发表主题演讲,最近10来年,他每年都对内地住宅高周转模式开炮、泼冷水:风险一定会爆发,音乐一定会有停下来的那一天。

       他说,没有见过、经历过市场大周期并活下来的,不是可靠的房地产开发商。

       他警告内地同行:“你们中大概有30%的人未来可能会垮掉,3%的人可能赚到极多的钱。事情的美好在于,大家都会认为自己是那3%的人,但极其危险的是,97%的人最终都不会成为那3%。”

       今年9月16日发布恒隆地产的中报中,他再次谈及自己不断警告内地楼市之事。

       “本人的讯息始终如一、年年一致……人人都点头称是,但听而行之的则寥寥无几。他们同意本人的论调,却不愿加以跟随。”

       同时,也发出无奈与无解之问:

       为何会明知风险但却放任风险越积越大?

       【活跃国际政商界】

       戴维·伯恩斯坦(David Bornstein),曾在代表作《如何改变世界——社会企业家与新思想的威力》中,以“社会企业家”来定义一群特殊的企业家。形容他们是:为理想驱动,有创造力,质疑现状,开拓新机遇,拒绝放弃,构建一个理想世界的人。

       陈启宗更像是这样的人。

       他曾有句“狂言”:“世上最不值钱的东西就是钱。”意指真正值钱的是时间和精力。多年来,他将这最值钱的(时间和精力),源源不断地投入到他的理想世界构建中。

       陈启宗常常在商却不言商。2014年,华商韬略和北京大学联合举办企业家讲座,邀请他作首期演讲嘉宾,他自己给自己选了题目:《中国与世界新秩序》。

       他连续32年在业绩报告中给股东写信,其大半篇幅谈的也是世界政治和经济形势。

       他常年行走世界舞台,在世界性报刊杂志发表文章,在国际会议上发表演讲,分享自己对世界的观察和思考。

       面对有人问他,为什么要写这样的文章,他则反问:为什么我不能写文章。

       而且,他讲的、写的都是大问题。

       在《中国与世界新秩序》演讲中,有香港学生向他提问关于香港的问题,他甚至开玩笑说,香港是小问题,今天在北大最高学府,要谈大问题,并指着华商韬略的标识说:比如华商韬略那才是大问题,华商不一定是大问题,韬略是大问题。

       对商人们避之不及的,陈启宗也都积极发声。而最近这些年,他似乎一直在批评世界。

       他说欧洲已经得了癌症,美国已经得了心脏病,并多次 “一人一票”的民主制度感到失望。他说自己是一个简洁明了,面对现实的人,支持民主的人,但“一人一票”的极端方式,鼓励每个人都打自己的算盘,社会就会慢慢变成一盘下不动的棋。

       最新的恒隆地产中报中,他也大篇幅对中美关系恶化,可能会分化世界,彻底改变全球经济的组成模式和营商方式,以及乌克兰战争带给世界的影响表达忧虑。

       “如果没有认识到这一点,或者误读这种不断在演变的双边关系,可能会产生严重后果。”

       陈启宗认为,俄乌战争会改变世界面貌:欧洲已经成为战争的输家,但美国可能是最大的输家,“因为她可以输掉的最多。”

       他说,最重要的不是战争本身,而是以美国为首的西方国家对战争作出的反应。西方国家所要承受的痛苦是咎由自取的。

       他还预期,美国随意冻结他国和个人的美元计价资产,会让很多人采取措施保护自己,把资产调往美国的势力范围之外。

       对中国将会受到的影响,他则相对乐观。“长远来说,中国其实可能会得益。被削弱的俄罗斯将会比以前更需要中国这个庞大的能源、粮食和矿产市场。”

       对于美国推行的所谓供应链去中国化,陈启宗也是有担心但不悲观。

       他认为,当今世界没有任何地方可以复制这40年来,中国在珠三角和长三角所建立的产业链系统。“今时今日要建构一个涵盖众多国家、语言和文化的新框架,不但会大大降低效率,而且即使真能实现也需时数十年才能达到中国现时的水平。”

       所以,他的结论是:

       “放眼未来五至十年或很可能更长的一段时间,中国仍会像现在那样,是最佳的投资地之一。相对而言,可以预期中国会保持社会稳定和合理的经济增长速度。”

       还有一点很特别是,热衷研究政治政策的陈启宗,却又不喜欢参与政治,刻意与权力和官场保持距离。

       他在诸如世界经济论坛、美国百人会、香港中文大学、哈佛、耶鲁、斯坦福、麻省等诸多研究机构、民间团体担任要职,却没有任何官方或政治身份。

       【不要太聪明】

       陈启宗主张绝对尊重私人财产,但也一直宣扬:钱不留后代,而应完美地献给社会。他曾给朋友箴言:

       “有钱的儿子不成材,没钱的儿子成材。”

       他在各种场合强调:父母要给孩子的不是财富,而是走向成功的培育。

       他说,好的学术教育、道德教育以及一个温暖的家,已足够让孩子去成为社会的栋梁,把钱给孩子,就是要把孩子变成:

       “家庭叫花子”。

       让下一代自立,这也是陈启宗的父亲陈曾熙,留下的经验和示范。

       陈曾熙出生天津富商之家,但他的父亲、陈启宗的爷爷能干却赌博成性,曾一夜间输掉一条大街的产业,最终家道中落。

       家庭的衰败和生活的艰难,激发陈曾熙自力更生,先是远赴南洋,之后扎根香港创下恒隆的基业。而他去世时,却把庞大的恒隆股份,交给了旧属殷尚贤作为遗产信托人,而非留给儿子或弟弟。

       “先父去世时我们三兄弟没有拿到一分钱。我也一直教育我的儿子,他不会从我这里拿到一分钱。”陈启宗说。

       过往二十多年来,陈启宗和弟弟陈乐宗一起以“晨兴”的名义,积极捐助公益慈善项目,并尤其对文教医疗事业不遗余力。

       用“晨兴”而不是“恒隆”捐款,因为陈启宗的理念是:“恒隆”是上市公司,钱是所有股东的,不能用大家的钱去做善事,而“晨兴”是家里的企业,想怎么捐就怎么捐。

       “别人管不着。”

       在内地,“晨兴”曾先后捐资故宫修缮、上海宋庆龄基金,以及一些救急救灾项目。

       但其最出名的捐赠还是,2014年向美国哈佛大学捐赠3.5亿美元,支持哈佛大学公共卫生学院攻坚人类医学难题,一举创下哈佛378年校史上金额最大的单笔捐赠。

       哈佛的这笔捐款,也让陈启宗至今都备受争议,批为不爱国。捐款几个月后,他对这个问题做了回应:如果有一天,我们被某种疾病严重困扰,结果却被哈佛医学院拯救,你可能会感谢我这样的一个捐赠。

       捐款争议之外,陈启宗的一些言论和做法,也让他常常不被待见。

       欧美同学会100周年之际,邀请他发表演讲。看到排在他前面的主讲嘉宾演讲时,台下却交头接耳,换名片,窜场子,乱哄哄一片的情形,他当场就毛了。

       轮到他演讲时,他开口就是一句:我今天第一次为中国人而耻。然后痛斥一些留学生出去留学,国外的好没学会,但却把中国的好也丢了,成了莫名其妙的人。

       “中国是礼仪之邦啊,怎么你们变成了这个样子……我今天感到非常惭愧。“

       但强调中国文化传统的陈启宗,却不喜欢含有传统的“儒商”这个词。

       他认为,“儒商”之说,在所谓夸赞一些商人的同时,也贬低了更多商人,暗示他们没知识、没文化、没修养。

       在华商韬略邀请他主讲的那场演讲上,曾有学生问,中国人追求低调、中庸的处世哲学,商人都爱奉行“闷声发大财”,您为什么不但经常公开发表观点,还常常观点犀利?陈启宗听完后,也是严肃地回应:

       低调、中庸,是一种美德,需要继承与发扬,但一个社会公民,在有一些事情上,也要有道德勇气。他认为:

       在需要正义伸张之时选择所谓的明哲保身,是社会公共责任的缺失。

       还有一件趣事是:

       上海交通大学曾邀请陈启宗发表命题演讲《成功的现代商人是怎样炼成的》。

       演讲结束后,学校请他给题词留念,他挥笔写下的竟是——

       不要太聪明。

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