【楼市密码2】
同档次的二手房区位更好、性价比更高（房价、物业费），楼间距、朝向、车位等等，可感易识，而非像买新盘那样，买的是变数甚大的预期。
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水景荒废与墙体渗漏 ——为何我主张多关注二手房
武汉老刀
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近时，我们小区又开始了“晒塘”行动——晒塘既可杀菌，还可用塘底淤泥养花肥树，是利鱼利花的一举多得。本人业余从事审盘评房15年，全国楼盘看过不少，能坚持水景每年“晒塘”，做到人笑鱼欢的不多。更多的是，卖楼时水景做得楚楚动人，交楼三五年后，大多鱼死池干……
每年晒塘，锦江国际城的物业一直坚持了13年。
大鱼池水抽干了在晒塘，那么鱼去哪儿了？（视频）：
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现在回想，当初买此盘并未发现物业过硬。当时打动本人的主要是两点：一线无敌江景，二是绿化好。其绿化的面积可能不算片区最大的，但木本植物丰实度在片区占强，因之一年月月有花赏，季季绿不同。
我在此盘买的第一套房是个观江小户型，精装修，2007年出手时，单价1.2万多，比同期开盘的武汉天地还高。
此房岸距约120米，观江还是效果不错。本人喜欢水景，在这个工作室似的小房子里，我发动了“层高追问”、“白酒为何没有以前的香？”两大财经战役。尤其是后者，使本人一时成了众媒体的采访对象，促进了固态白酒与液态白酒（食用酒精勾兑酒）相关国家生产标准的出台。当时因我得遵从国家轻工总会领导的意见，不方便接受媒体采访，北京青年报记者陈玉明却写出了比采访到我更出彩的报道，让本人很是佩服（见2000年1月19日 北京青年报 第22版的整版[课题新闻]）。
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后来一直想再在此盘买套大的，特别是有楼王之称的一号楼，但迟迟没有合意的房子放出。现在我入手的这套，是位澳大利亚人卖我的。他卖了个相对高点，但我认为此盘占有如此稀缺资源，十年内再翻一倍也不意外。因之对于短期楼价波动，我是无感的。
在此顺便告诉大家一个细审豪盘的技巧：木本植物丰实度。依相关业内要求，能称高档住宅小区的木本植物，华北、东北、西北地区不得少于32种，华中、华东地区不少于48种，华南、西南地区不得少于54种。
本小区一年月月有花赏，季季绿不同。（武汉老刀 摄）
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为什么这个术语很多消费者及业内人士均较陌生，为什么许多绿化好的楼盘多是十年前建的？除了近年容积率高、超高层多，占用了绿化空间，还在于有关方竭力淡化事涉楼盘品质的概念广为人知，“木本植物丰实度”、“晒塘的好处”……就是生动一例。
因之，面对购房咨询，我多建议消费者关注看得见、摸得着的二手房。除却没有烂尾风险，绿植水景管理、物业水平一眼便知，还在于同档次的二手房区位更好、性价比更高（房价、物业费），楼间距、朝向、车位等等，可感易识，而非像买新盘那样，买的是变数甚大的预期。
这两年来的新盘品质当然也有做得好的，但在原材料涨价、不少公司减薪减员的情况下……这个还是暂不展开，自己补脑。那些几停几建的楼盘，真的不如二手房稳当。
我们小区的早樱，比武汉大学的樱花开得还早。（武汉老刀 摄）
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有朋友问我为何国庆节后几天下雨，我却总在外面跑，因我在为一位算是豪客的网友把关二手房，总价400多万（购房达三百万老刀就不会免费咨询把关了，得平富有别哈），这房为汉口的一线江景盘，离他公司近，岸距400米，在汉口算是最强之列。但有个问题，我发现那栋的外墙上打上了好几处补丁，建议他放弃。但这位先生及太太钟意此房的大阳台及过马路的江滩公园，还是想买，我便强调下雨天必须再看一次到两次。
结果那天去看，虽然那已搬空了的房粉刷过，还是可见新的渗漏点。
墙体渗漏是一个很头疼的事，如果维修一次又渗水，基本上可归为“很难对付的一类问题”。原因可能很多，不少是盖房时水泥干湿管理不到位。这是农村做房一般的师傅就可做好的事，不能太干，也不能太湿，“一般在抹灰的前一天，用水管或喷壶顺墙自上而下浇水湿润，不同的墙体不同的环境需要不同的浇水量。浇水须分次进行,以墙体既湿润又不泌水为宜。”
金都5号可说是整个楼盘品质最强的，为何？因为我多次去过这盘的施工现场，有照片为证。
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一般对外墙的保质期是5年，也有6年的。对向我咨询，托我把关的朋友，本人更倾向买已交房8年以后的楼盘。好几位建筑工程师告诉我，“只要外墙交房8年后不出问题，9成房子3、40年不会出问题。”
本人在住宅上如此钟情老一点的房子，还在于直接关系居住舒适度的容积率、绿化率等，新盘远不及十年前的老盘。近年造楼上的科技含量更高？也许，但外墙渗漏及失火难控，却是新盘麻烦更多。
而且不能否认的是，有些建筑标准是倒退了的，如层高。肯定是50、60、70、甚至80年代前期的“更强”（1987年是层高国家标准的转折年，老刀对此写过不少文章，有兴趣者可网搜）。再说一个小小的厨房地漏，以前的房改房，一室一厅可能都配有，但现在你若买的不是豪宅，厨房地漏是没有的——一个仅几百元的厨房地漏何以成了稀罕品？因为有专家曾言地漏多，传染细菌、暗藏蚊虫，“是无益的浪资源”……好像住豪宅的人天然不怕细菌蚊虫似的。只要相关标准改为了非强制性的，开发商自然能省就省，而没省的，则是尊重消费者的厚道商家。
在武昌昙华林，可以看见很多层高4米以上的老房子。
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另如超高层，也就是百米以上的住宅，新盘中太多。尤其全国以重庆、武汉超高层住宅最为突出，重庆是山城，缺地，可以理解；武汉为什么这么多，且有绕开国家80米住宅限高令的苗头，就令老刀不解了。
超高层公摊吓人，对建筑材料要求高，后期维护难度大，火灾救援问题多，加之东方人认为“不接地气”，西方人认为电磁波干扰大，在欧洲多是用来办公或开酒店（欣赏景观的临时性居住），很少当做住宅。而且六七十年代做的一些带有试验性的超高层住宅，早已沦为了贫民窟……这自然也是老刀建议网友少看新盘的原因之一。
汉口二七滨江超高层住宅最为集中，我认为是一大败笔，以后定有大后悔的时候。（武汉老刀 摄）
老刀仍认为武汉天地一环内的一二期住宅（离二桥稍远的非超高层），值得关注。
汉口的老江景盘怡景花园，突出的遗憾是整个楼体设计较厚，不通透，但是这个楼盘也有通透户型，且不是错层，但得仔细找寻。（武汉老刀 摄）
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然而，这些事涉住房品质的“水景晒塘”、“木本植物丰实度”、“外墙渗漏与水泥干湿管理”、“二手房的可感易识”、“容积率与绿化率大退化”、“低层高与超高层的重大缺陷”等诸多楼市密码，意在推销的开发商或二手中介会告诉购房者么？
所以说，对于买房置业，首先得自己下功夫，这是对最大家庭投资的责任！
祝大家早日购得心仪美宅。
——武汉老刀2022年10月11日晨草于武昌积玉桥
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【楼市密码1】老刀：这套“网红”江景房优次何在？
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武汉老刀：纸媒高级编辑。，近时写得稍多的是文化、行走，品房，说酒。
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夏日时光（summertime，温柔似水的男声小合唱）
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作者：武汉老刀
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