二手房要地震了！杭州官方个人挂牌房源10天激增10倍！嘉兴也

　　二手房市场要地震了！
　　近日，浙江嘉兴市房管中心召开了二手房交易服务平台真房源发布使用试点培训会，邀请了君悦、中亚、德佑3家经纪公司作为试点用户参加了培训会议。
　　据悉，为杜绝虚假房源，浙江嘉兴即将上线的官方版的二手房交易服务平台真房源系统将采取一房一编码，同时，该平台还支持房东自主挂牌房源，告别中间商赚差价。
　　而此前的8月18日，杭州市二手房交易监管服务平台官网上线个人自主挂牌房源功能。据央视财经，从8月19日平台上线至今，10天时间里，杭州市主城区的个人挂牌房源量从90套增加至970套房源，增长近10倍。
　　未来，二手房去中介化将成主流？
　　杜绝虚假房源：一房一编码
　　在使用试点培训会上，嘉兴市房管中心工作人员介绍了关于嘉兴市二手房交易服务平台真房源推进工作的任务安排，要求试点经纪公司尽快完成平台开户申请，积极申报房源信息。
　　图片来自嘉兴市建设局
　　其实，嘉兴市二手房交易服务平台并非新设，早在2019年9月，该平台已经上线，目的是为了加强存量房信息发布管理，但由于推广程度受限以及系统运行问题，该平台上线后并未激起二手房交易市场的大水花。
　　时隔两年，随着对二手房市场的监管力度不断加大，该平台终于迎来了升级再上线的良机，平台上的真房源系统也将成为房产经纪公司进行二手房交易必须跨过的一道门槛。
　　据悉，为了杜绝虚假房源，真房源系统的挂牌规则再次升级，待系统正式上线后，所有通过中介成交的二手房，都必须在二手房交易服务平台申请房源核验，核验通过后，获取房源统一编码及二维码，方可在网站发布委托出售的房源信息，想要购房的消费者可以扫描二维码，实时查看房源真实信息。
　　房源信息，可谓是二手房交易环节中的命门，曾有中介利用客户追求性价比的心理，私自修改房源价格低价吸引客户。但这种情况，以后就行不通了。
　　打开嘉兴市二手房交易服务平台可以看到挂牌房源的标签，点击进入后就可以看到目前市场上待售的二手房房源。记者随意点击任意房源进入后看到页面右侧有一个挂牌房源统一编码和一个二维码，扫描二维码可以看到房源的相关情况，比如是否抵押等。
　　编码和二维码，是这套房源所特有的，也是独有的。该负责人介绍。房东将该房源委托给中介时，需要提供相应的房屋权属证书、委托证书等，工作人员在将这些信息录入到真房源系统中时，该系统将与不动产登记部门的数据库进行实时校验，将反馈信息显示到房源上。
　　这也就是说，这套房源一旦成交，在不动产登记部门办理了相关手续，显示该房源已经完成交易的话，这个信息也会实时反应到真房源系统中，第二组客户想要买这套房，再扫码的话，显示的就是房源下架的信息，不需要再继续关注这套房源了。
　　不仅如此，如果房东将同一套房源委托给不同中介机构，在编码和二维码生成时会自动叠合覆盖为同一套，在不同门店扫描出来的也都是同样的信息，这也就更大程度上筛选了房源信息，避免了信息的重复。
　　支持房东自主挂牌房源
　　目前，在二手房交易过程中，买卖双方和中介机构常常存在房源信息不对称的情况，黑中介会以低价诱导的方式吸引买家，也会以一边压价一边抬价的方式两头通吃，简单来说便是赚信息差、吃信息饭。
　　真房源系统上线后，除了支持经纪机构房源委托挂牌，也允许房东自主将房源挂牌。购房者在实名注册后，可以直接和房东取得联系，自行看房，约谈房价。买卖双方能够直接联系或交易，也意味着二手房交易市场将更加透明。
　　不过嘉兴市房管中心相关负责人表示，嘉兴目前二手房信息发布一直都是存在房东自主挂牌和委托经纪挂牌的形式，这点上没有发生变化。
　　选择个人房源，便能和房东直接沟通，既能避免骚扰，还可以省下中介费。
　　选择中介房源，则把专业的事情交给专业人员，不用自己跑流程，省心多了。两种方式自由选择。
　　目前，国内二手房市场上通过中介进行网签的占大多数，而通过中介网签，就需要付出一笔不小的费用。通过个人自主挂牌房源交易，则能省下不少中介费。
　　杭州官方：
　　个人挂牌房源10天激增10倍
　　此前的8月18日，杭州市二手房交易监管服务平台官网正式上线个人自主挂牌房源功能。房东可在杭州住保房管局线上平台自主挂牌，打破依赖中介的二手房交易模式，买卖二手房可省23中介费。
　　据央视财经，从8月19日平台上线，杭州的二手房业主开始在这个平台挂牌房源，10天时间里，杭州市主城区的个人挂牌房源量从90套增加至970套房源，增长近10倍。然而，这个数量和该平台上房产中介挂牌15万套房源相比，仍然微不足道。有部分买房人表示，他们觉得平台的功能还有很多不完善之处，例如，平台目前的功能仅局限于房源信息发布与核验，尚未开发交易签约和资金监管等相关功能。
　　杭州市房产市场综合管理服务中心相关人士此前接受采访时透露，目前平台只是房源信息发布，接下来会有个人求购信息发布。
　　这一交易模式对于消费者最大的吸引力自然是中介费的减免。目前杭州中介费的收取根据成交价分成两部分，房价100万元以内收3个点，100万元以上的部分按2个点收取。比如一套400万的房子，中介费8万元，即便打折下来也要五六万。
　　前述人士也坦承，杭州房管局上线个人自主挂牌房源目的是便民，为个人房东卖房提供一个全新的售卖渠道。房东可以把房源挂在政府平台上的同时，也挂到中介那里，提高成交机会。
　　个人自主挂牌房源的前世今生
　　事实上，北京早在2011年就曾经出台过类似的做法，上海甚至更早就做过尝试，但后来没了下文。
　　2015年，北京市上线官办房地产交易网站北京市房地产交易信息网。按照该平台的设想，买家跟卖家可直接在网络上实现对接、零中介费，降低二手房房产交易成本。该平台5月9日上线一周时间，二手房房源只有33套，而且很多房源介绍中并没有实景照片，更多的是停留在了房屋评估值上。
　　据悉，2011年7月，北京市首个官办免中介费二手房交易平台在海淀区试点运行，上线一周后房源总数已累积到510套。但该平台的房源搜索功能，只能依靠房源编码和小区名称进行查询。与商业网站可以通过区域、房价、面积等模糊条件进行灵活搜索相比，显得不够灵活。据统计，当年海淀房源平台上线的房源，由房主自行发布的占比仅为5。3，而由房产中介发布的占比高达94。7。
　　上海则更早，十几年前，也曾出现过类似的政府平台，中介会主动和买家说，要其把房源挂到政府平台上，作为一个真房源的背书。让买家放心成交。但交易一般都是在中介门店完成。
　　图图虫
　　相比北京、上海，杭州、嘉兴的做法似乎更彻底。售房者登录平台后，首先进行个人用户注册，完成实名注册后即可使用个人自主挂牌功能，在线填写房屋客体信息、房屋权属状况及权利人基本信息，完成房源自主挂牌。购房者个人实名注册后，即可在挂牌房源公示栏内查询个人自主挂牌房源和委托经纪挂牌房源。通过个人实际需求筛选价格、面积、户型、城区等条件，快速锁定心仪房源。平台发布的所有房源均经过房管部门核验，具备唯一的房源核验统一编码及二维码，凭码交易，确保产权真实合法有效。
　　个人房东可线上自主挂牌，购房者在实名注册后，也能直接和房东取得联系，自行看房、谈价。
　　不过，据央视财经记者了解到，有相当一部分房东对自主挂牌房源兴趣不大。虽然理论上中介费是由买卖双方共同承担，但实际上，卖方往往更强势，因此，中介费大多由买方支付，这在绝大部分城市都是普遍情况。一位房主告诉记者：作为卖方，我不需要承担中介费用，更倾向选择中介的服务渠道，可以帮我过滤一些没有用的信息。专家解释说，房产中介既代表买方，也代表卖方，好处是能够更高效地撮合，但这种一手托两家的做法，其实和买卖双方固有利益存在天然矛盾。未来，如果将单边代理交易模式引入国内，买卖双方会分别委托经纪人，代表各自利益进行交易，给消费者更多选择余地。
　　不能完全取代中介？
　　杭州、嘉兴的个人自主挂牌房源，是否代表依靠中介买卖二手房的时代结束了？
　　事情真的有这么简单吗？
　　嘉兴市房管中心交易科科长董雪明告诉记者，作为该平台的主办单位，嘉兴市房管部门运行这个系统的初衷，是为了规范房地产经纪机构及房地产经纪从业人员、房源发布网络平台的二手房源发布行为，让房屋买卖的信息更加透明，让二手房交易过程更加公开公正。政府新增一个房源发布渠道，核验房源信息真实性，并不是为了取代中介，从实际情况来说，也达不到这个效果。
　　举个例子，房屋买卖过程中涉及的贷款比例、迁户落户、税费计算、物业欠费等问题，都需要具体情况具体分析，而官方平台是没有人力物力来为每一笔交易提供咨询服务的。房产交易毕竟属于重资交易，我认为还是需要专业人员提供服务。董雪明说道。
　　不少房主也直言，即使流程不难，自己也不愿花费时间接待一个又一个上门看房的人，成本高却效率低。二手房交易除了贷款、抵押，还涉及过户、契税、保险等，除了经验丰富的投资客，一般来说，交易双方绝大多数都没有相关经验，完全抛开中介自行摸索走完流程并非易事。
　　那么中介们又是怎么看待房东直挂个人房源呢？
　　一名资深业内人士表示，个人自主挂牌房源是中介行业壁垒被打破的信号：线下中介模式将会面临前所未有的冲击。首先，线下中介模式发展了20年左右，也一直在自我变革，从单门店到贝壳找房平台的横空出世，中介行业下一步该何去何从？
　　与此同时，中介行业的存在也占用大量的人力资源，只有交易流量不断扩大与佣金提成越来越高才能养活这个行业越来越多的人。
　　而从二手房买卖的服务需求来看，中介也不可能被完全替代。如果是买卖双方谈好了房价，且产权清晰、无贷款需求的，通过房东直卖模式确实可以省下一笔中介费；但如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。
　　买卖双方可直接前往不动产登记中心办理网签过户手续，非常方便。但如果交易流程复杂，还是需要专业的中介提供服务。
　　买二手房，中介提供了至少60个环节的服务。例如前期筛选房源，房子的安全问题，租客问题，房东是否有抵押、负债率如何等等，中介都要提前调查。一位不愿透露姓名的资深中介服务人员表示，除了各种推荐房源，陪同看房外，中介还要帮购房者跑银行贷款流程，过户流程等等。
　　特别是银行贷款，非常复杂，我们都是组团一起办理，速度才能快一些。这位中介表示，中介行业发展至今，靠的是服务，就算购房者可以和房东直接面对面交流了，我相信，最后中介依然能够靠专业的服务，赢得消费者市场。
　　也有一些中介表示，如果房东和购房者能够自行谈拢，然后找中介来跑腿跑流程，对于中介来说也是另一种发展方向：这样对中介也很好，大夏天不用天天出去晒着带看房，只是跑流程，赚跑腿费还是蛮轻松的。
　　本文综合自：央视财经、每日经济新闻、21世纪经济报道、嘉兴日报、金台资讯
　　本期编辑：梁金莺