许家印逃离恒大地产炒房客的末日来了？

　　来源：远方青木
　　房地产开发商靠什么赚钱？
　　有人不假思索地回答，靠开发地块卖房子赚钱啊。
　　对，也不对。
　　靠卖房子确实能赚钱，但赚的很少，开发商的利润率其实被压制的很低，真的是一个辛苦钱。
　　但这些年开发商能获取暴利，发了大财，也确实是靠卖房子。
　　开发商靠卖房子能赚多少钱，要考虑一个重要的变量，就是房价的波动。
　　如果房价原地不动，开发商的利润是非常微薄的，如果能躺着赚大钱，政府也会强力管控。
　　但如果房价暴涨，那就不一样了。
　　每一个开发商，都持有天量的土地储备，以保证公司开发进度的可持续。
　　年销售额1000亿的房地产商，有三四千亿的潜在房子等待开发，这很正常。
　　卖1000亿的房子，按10利润率算，也就赚100个亿。
　　多，但也不多。
　　因为如果房价翻倍，手里捏着的潜在房子，本来只能卖三四千亿，现在可以卖60008000亿。
　　这一下子，就是30004000亿的利润。
　　和这么庞大的利润相比，100亿算个毛线啊。
　　因此，在所有的房地产公司里，最重要的部门不是质量部门，甚至不是销售部门，而是投资部门。
　　谁能拿到地，谁牛逼。
　　开发商成功拍下一个地块，那是要庆祝欢呼的。
　　都是购物行为，你去商场里买个手机，不会特地开个派对庆祝一下吧，为什么开发商买到地就要庆祝？
　　因为地块这东西，买到就是赚到啊。
　　房价上升后，储备土地的恐怖增值效应，让中国所有的开发商盈利模式变得异常单一。
　　整个公司所有的架构，都是为了尽最大努力去储备土地，杠杆拉到极致，销售回款只要能勉强维持资金链就行。
　　所有的部门，都围绕增大公司土地储备这个目标去努力。
　　在保证资金链不断裂的前提下，能囤多少地就囤多少地。
　　卖房子才能赚几个钱，囤地才是发财之道。
　　每年开发一部分出来卖钱，那是为了维持现金流，以保证自己可以拿到高额的贷款。
　　现在国家出了新房限价政策来遏制这种行为，但过去没有。
　　在过去的20年里，谁敢囤地，谁敢极限囤地，谁发财。
　　开发商的身家从几亿到千亿只用了十几年，靠卖房子那点辛苦钱，怎么可能发家这么迅速呢。
　　赚的，都是土地和房价暴涨后增值的钱。
　　因为所有的房地产商都是靠这个逻辑发家的，所以他们才对土拍如此的痴迷，在政府几乎明着说房价肯定不准涨的前提下，依然疯狂的去抢地。
　　如果你是开发商本人，靠这个办法赚了十几年的钱，从区区一桶金变成了几十亿身价，你也会继续这么干的。
　　论玩杠杆，论吃时代红利，地产商是行家里的祖宗。
　　但这种发财的逻辑，因为恒大的陨落，彻底改变了。
　　恒大地产，不是中国最有钱的开发商，但却是中国囤地最多的开发商，土地储备行业第一。
　　根据恒大的公开财报，截止2020年12月31日，恒大总土地储备项目798个，总规划建筑面积2。31亿平方米
　　2020年9月，恒大副主席夏海钧表示：
　　如果去化37，能实现6500亿元的目标，如果去化超过50，能够实现8000亿元的销售目标。
　　按这个数据反算，恒大的总土地储备是1。6万亿元。
　　这公司，规模真的很庞大。
　　2021年8月，恒大地产的董事长换人了，从许家印变更成了赵长龙。
　　从这一天开始，许家印的地产时代，正式结束。
　　与此同时，恒大地产的法定代表人也换人了，从柯鹏变更为了赵长龙。
　　赵长龙何许人也，能从许家印手里接过恒大地产？还顺便接了法人代表？
　　随便一查，结果发现赵长龙身上背着几千条企业风险信息，简直多到吓人。
　　这么一个人出来当恒大地产的董事长和法人，而许家印和柯鹏在这个风口浪尖紧急卸任，怎么看都有找背锅侠的意味，很难不让人引发种种联想。
　　就算这种种联想全是错的，董事长和法人紧急换人，怎么看都不可能是一个好兆头。
　　尤其是在恒大欠钱逾期，多处工地停工的新闻铺天盖地的背景下。
　　为什么繁花似锦的恒大突然就开始大面积欠钱了？
　　以前的地产一哥是万科，后来换成了碧桂园，什么时候突然变成恒大了。
　　不声不响间，恒大的土地储备居然成了全行业第一。
　　2018年，万科喊出了活下去的口号，全方位降低自己的负债。
　　而与此同时，恒大在全方位地增加自己的负债。
　　一瞬间，万科和碧桂园就被恒大给甩后面去了。
　　因为在2017年，恒大准备借壳深深房，从A股上市，找了1300亿资金当战略投资入股。
　　根据和1300亿战投方签的协议，恒大在2018到2020年，要实现净利润不低于500亿元、550亿元和600亿，然后每年分配至少68的净利润给战投方。
　　另外，恒大承诺最晚要在2021年1月31日前重组上市，否则战投方有权要求恒大以原有投资成本回购战投方的股份。
　　这条件听起来很诱人，稳赚不亏，于是大笔资金蜂拥入账，关系不好你还拿不到恒大的战投名额。
　　于是，1300亿就这么到账了。
　　你以为这是恒大背了1300亿负债么？
　　当然不是，这是恒大增加了1300亿的本金。
　　恒大以前的负债率是90以上，也就是1块钱干10块钱的事情，到了2020年底，那也是1。5元干10块钱的事。
　　拿了这1300亿本金后，恒大杠杆一上，直接就能干1。3万亿的事情。
　　毕竟从纸面上，战投方是在入股恒大，而不是借债给恒大。
　　因此，2018年万科喊着活下去的同时，恒大在疯狂的扩张，到处上杠杆，把这1300亿用最快的时间变成1。3万亿。
　　只要恒大能上市，这1300亿的股份可以在二级市场自由抛售，和恒大没有关系，所以恒大依然有千亿级的资本金，银行依然可以按规矩贷给恒大万亿级的资金。
　　只要资本操作一切顺利，很快就可以凭空变出万亿体量。
　　要是侥幸再吃到一波房价翻倍暴涨
　　同志们，一瞬间，身家就可以翻几十倍啊。
　　我刚才说，论玩杠杆，论吃时代红利，地产商是行家里的祖宗。
　　现在你应该可以理解了。
　　这种极致杠杆的玩法，在任何行业都是死路一条，你要是敢用这么高的杠杆去开工厂，保证你骨灰都不剩。
　　但是在房价持续暴涨，最短不超过5年就一定会翻一倍的历史中，敢这么玩的房地产商都发财了。
　　只要能撑住5年杠杆不爆，自己就能瞬间碾压那些胆子小的同行，远远的把他们甩在身后，实现阶级跃升。
　　这个操作思路，其实和某些极端炒房客，如出一辙。
　　2020年，中央出台政策，严管房地产红线，遏制地产商的无序杠杆扩张。
　　中国恒大三道红线全中，资金链的综合危险度位居全国第二名。
　　资金链如此危险，被央行点名，全方面贷款受限，这种大事不可能没有风声，恒大是不是应该提前甩卖资产以求保命呢？
　　并没有，因为恒大和1300亿的战投方签了协议，2021年1月前肯定要上市，否则就要还钱。
　　但由于中央对地产行业的严管，恒大上市已经成为了不可能，找谁通融都没用。
　　这1300亿是不可能还的，一旦抽离了这1300亿资本金，恒大的负债率就会攀升到一个极其可怕的数值。
　　100的负债率听起来很可怕？
　　那1000的负债率你见过没？
　　任何银行看到了这样的负债率，脑子没毛病都不可能继续贷款的，只会选择尽快抽贷。
　　抽离这1300亿资本金后，紧随而来的一定是万亿贷款的抽离。
　　整个恒大帝国，瞬间就会全部消失。
　　因此，在三道红线出台前，恒大逆向行之。
　　2020年上半年，恒大半年的拿地金额超过了2019年拿地总金额的一倍半，接近于碧桂园和万科集团同期的拿地金额之和。
　　这是最后一搏。
　　正常经营已经是死路一条了，索性疯狂冲刺，借疫情后美国大放水的机会，再博一把。
　　赢了，满盘皆活，自己一战封神。
　　输了，也和不博没有区别。
　　撑了半年，中国的房价居然没有应声暴涨，只有深圳这样的局部城市在蹦跶。
　　2020年9月24日，恒大撑不住了。
　　这一天，一份《关于恳求支持重大资产重组项目的情况报告》的截图刷屏网络，里面写着如果恒大无法借壳上市，那么就需要支付1300亿的本金，会直接导致恒大资金链断裂，引发系统性风险。
　　什么叫系统性风险呢？
　　这份文件里说，恒大有61。7万套已售但未交房的商品房，涉及204万业主，上下游合作企业8441家，还有各路金融机构接近500家，总共涉及近万亿的有息负债。
　　刷屏网络后，恒大强烈否认这份文件的真实性，于是我就不放截图了。
　　但9月29日，恒大宣布和1300亿战投里面的863亿签订了补充协议，战投方同意把持有的恒大股票转为普通股，长期持有。
　　换句话说就是自愿放弃恒大无法上市后要求恒大还钱的权利，这钱恒大不还了，算你们正式入股。
　　这863亿里，最大的一家是苏宁电器的200亿。
　　张近东讲义气，不让许家印还钱了，两人现场喝了交杯酒。
　　2021年7月，苏宁电器资金链断裂，张近东辞任董事长，移交股权。
　　这么够义气，也没救活恒大。
　　因为搞定了800亿，还有接近500亿，同时还有三道红线。
　　于是在2020年下半年，恒大的拿地节奏紧急减速。
　　但，已经来不及了。
　　恒大用了所有的手段来进行资金腾挪，不过资金窟窿怎么都堵不上。
　　什么高息理财啊，打折卖房但不给网签啊，能用的招恒大都用了。
　　为了能尽快降低表内的有息负债，恒大甚至大量拖欠到期应兑付的商业承兑汇票，把钱拿去先还给银行，把自己从三道红线里抽离出来。
　　这边降了几千亿的银行有息负债，那边多了几千亿的商业汇票不兑付，整个就是拆东墙补西墙。
　　但大面积的商业承兑汇票拒不兑付后，看到新闻的银行也不傻，谁敢继续给恒大发贷款，自然是收回一笔是一笔，恒大的资金链压力一点都没有缓解。
　　撑到2021年8月，苏宁电器资金链断裂一个月后，恒大终于也撑不住了。
　　政府组织了大量企业和恒大洽谈，注入6000亿流动性，尽全力避免系统性金融风险。
　　但这6000亿不是白给的，是要用恒大地产的优质资产去换的。
　　其他企业资金也都很紧张，不是来做慈善的，恒大必须给一个很低的价格，割肉甩卖，这才有成交的可能性。
　　等恒大资金危机解除后，估计自己也不剩啥了，当年辉煌庞大的恒大地产，以后再也看不到了。
　　在许家印紧急卸任恒大地产董事长时，恒大副主席夏海钧在2021年8月11日，减持恒大汽车和恒大物业的股票，套现超过一亿港币。
　　减持很正常，但这位恒大副主席减持的时间点，却是恒大汽车的股价从70块钱跌到10块钱的时候。
　　这是有多悲观，才会做出这样的选择。
　　而2021年8月，整个中国房价最能蹦跶的深圳，法拍房集体遭遇寒冬。
　　根据公开信息，以8月17日为例，深圳一半的法拍房都是流拍的待遇，连一个出价的人都没有，哪怕价格已经明显低于市场价。
　　恒大的这最后一搏，彻彻底底的失败了。
　　如果房价在2020年暴涨，上涨势头由深圳蔓延全国，那么恒大就彻底的活了，不仅能活，而且能直接成为真正的中国房企老大，一切资金危机都会全部消失，也不会给社会带来任何系统性风险，就和5年前，以及5年前的5年前发生的故事一样。
　　但对中国而言，即便这么做能救活恒大，5年后也会出现第二个恒大。
　　到时候涉事房企的规模，可能就会膨胀到5万亿，乃至于10万亿。
　　炸一个，比炸今天的5个恒大还要厉害。
　　因此，我们绝不松口，牢牢地摁住了全国的地产市场。
　　把杠杆加到极致，赌房价涨一波的恒大，最终还是炸了。
　　中国土地储备最大的房企炸了，对其他所有的房企都有强烈的示范作用。
　　今年8月，所有的房企拿地都突然谨慎了，土地流拍情况开始出现。
　　因为，土储最多的企业一定发财这个定律，被打破了，极致上杠杆的恒大，用一种壮烈的死法，告诉了其他地产商，此路不通。
　　在过去，房企是靠极致上杠杆，用极限手段拥有最多土地储备，坐等房价升值来赚钱的。
　　炒房客的发财模式也几乎是一样，无非是双方的现金流来源不同。
　　现在房企都已经看到了恒大的下场，开始兔死狐悲。
　　那么，20182020年疯狂上杠杆的炒房客，你们看到了恒大的下场么？
　　论房地产的储备，你们有恒大多？
　　真以为只有地产商会破产？