下调存量房贷有戏吗？

　　来源樱桃大房子
　　01hr回归到房地产经济，本以为这一次史无前例的救市，还能有更多期待，但通过各个渠道的了解，银行降存量房贷的可能性特别低。
　　主要原因是住房贷款是银行重要的优质资产，降存量房贷利率无异于割银行的肉。
　　银行一个重要的收入来源是从利息差里面获利，包括其他一些资管业务现在都还只是在发展中。
　　比如一家银行以年利率4从存款那里借到钱，然后把它以年利率6贷给借款人，银行就赚了2的息差，这就是净利息收入。虽然银行也有其他的收入来源，但净利息收入占大头。
　　这样的商业模式，也就决定了银行想要利润最大化，最好的状态就是无库存。通俗点说，就是把吸收进来的钱全部都贷出去，让每一分钱都有利差可赚。
　　但现在的情况估计很多人也知道，贷款的人很少，存款的人很多，并且已经夸张到超额储蓄的程度了。
　　钱都躺在银行里，而且越躺越多，银行的净利息收入就变得越来越少，利润空间被极限压缩，经营压力就上来了。
　　这个时候大家再去提前还房贷，再呼吁着降房贷利率，继续降银行的收益，于银行来说无异于雪上加霜。
　　特别是现阶段资产荒的情况下，银行也不容易找到可替代的资金投向。
　　所以这一轮，银行无论如何都会努力撑下去。
　　而且从实操层面来说，存量房贷利率调整也很困难。
　　08年确实给存量房贷利率打过折，但是据说现在存量房贷规模已经超过50万亿，是2008年的十几倍。
　　如果按照08年某些银行存量打折的准入条件来看，要查大家的征信，银行的工作量是很大的。
　　08年某银行存量打折的准入条件：近两年没有拖欠两期贷款以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的。
　　把工作量加在这这个程序上，的确很难。
　　还有就是大家都在说的问题，目前各个城市的利率并不统一，如果要降存量房贷，怎么降也是个问题。
　　况且，站在银行角度，银行也有银行的难出，现在要支持给企业低息贷款，促进社融和经济恢复，本身就需要很多成本。
　　02hr这种情况下，接下来的走势也很明显了。
　　提前还贷会继续下去，尤其是随着房贷利率越来越低，过去两年的存量利率跟现在的利率差别会驱动更多人还款。
　　目前银行还款流程的门槛有：
　　取消线上预约还款，要求线下排队还款；
　　增加审核周期，合同有罚息金额；
　　设置提前还款额度，额度用完顺延下一额度周期；
　　还有一些不经意的小BUG，比如还款日前最后一天通知客户准备好资金，让还款人错过还款日期，当然这条是个别反馈的，不具备普遍性。
　　以上是我统计近期粉丝留言的结果，但并不是每家银行都有这些操作，有些银行提前还款的审批时间就很快。
　　这跟各银行个人住房贷款的余额体量也有很大的关系。
　　个人住房贷款余额体量比较大的，收到的提前还贷申请也会比较多，银行处理起来就慢一些，还款也就相对难一些。
　　各银行目前的个人住房贷款余额由高到低的排名是：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、邮储银行、交通银行，依次对应的就是各银行的还款难度。
　　大家可以对应着看看，是不是这样。
　　银行流程复杂，但感觉大家提前还款的决心还是很大。
　　现在银行收到的还款额大幅上升，虽然没有统计到的全国数据情况，但从一家银行就能看出提前还款的泛滥程度。
　　一家东莞银行的个贷经理说，今年1月以来，他们银行提前还贷的人数比之前涨了50左右，单单是他们银行就收到了1个亿的还款。
　　可以预料到的是，今年上半年的个人住房贷款余额数据依旧很差。
　　当下的整个局面，就像是一场博弈，但劣势在借款人这边。
　　银行要求大家提前30天提交还款申请，这是合同约定，没什么好说的，契约精神应该有。
　　但银行要求大家排队，不管是排3个月、6个月还是1年，都是银行说了算，而对于银行的业务办理时间，却没有人约束。
　　说白了，除去合同约定的部分，银行说什么就是什么，这未免有些不太公平。
　　最近我还看到一个新闻，个别银行对存钱也设置了门槛：存款5万块，需要提供收入证明。
　　这事发生在浙江湖州的一家银行，一市民去银行存款，银行的工作人员除了问存款人的职业、现金来源这些问题，还要求存款人提供收入证明的材料。
　　5万块，说多不多，说少不少，但要说清楚来源，并且能提供证明资料，估计很多人都搞不定。比如说这钱如果是压岁钱，怎么证明？
　　这虽然是个案，但是背后也说明了，银行现在并不喜欢那么多存款，更喜欢贷款。
　　现在存款存的那么凶猛，贷款却没有要动的意思，没有营收，银行是真的急啊。
　　03hr那么这事有解吗？或者说存量房贷下调无望，房贷利率下调的城市还在增加，提前还贷什么时候会终止？
　　我觉得什么时候市场信心真正回归，什么时候提前还贷就会慢下来。
　　提前还贷更像是一种防御行为，是悲观预期下，大家应对危机的正常反应。
　　新增房贷利率下降确实会让人觉得很不公平，但归根到底来说，还是大家对未来没什么信心，预期还是没有回归。
　　确实是身边的例子都太鲜活了，降薪、裁员、收入不稳定这些不是短期利好能够扭转的，大家需要看到更实在的东西，比如房价不再降了，生意好起来了，工作没那么难找了。
　　所以，目前主要还是依赖信心回归和房价的稳定。
　　这会影响到二手房市场吗？
　　大家都在讨论提前还贷会影响到二手房的挂牌量的增加，挂牌量增加，存量市场供过于求，继而影响到房价。
　　我觉得影响是很小的，新增房贷和存量房贷确实是有些差距，但并不如房价下降给到的刺激大。不至于为了一点利差卖旧换新，毕竟二套房的门槛也不低。
　　现在提前还贷，很多是因为手里有钱的没有什么投资渠道，不如提前还了，有些人甚至在把房贷改成抵押贷转贷。
　　我建议大家，确实不用盲目跟风，如果利率不高，低于5可以考虑不还，今年毕竟有很多持有资产的机会，手里头尽量留一些现金，以便随时可以入手。